Forkjøpsrett i Oslo Kommune

av Tommy Sandvin | des 18, 2019 | Næringseiendom, Næringseiendoms-Kjøp -Salg, Næringseiendomsanalyser

§ 1.Med leiegård menes i denne lov utleieeiendom hvor mer enn halvparten av bruksarealet er innredet til beboelse og inneholder minst fem boliger.

Eiendommen opphører å regnes som leiegård etter denne lov, når begjæring om oppdeling av eiendommen i eierseksjoner er tinglyst. En samleseksjon for boliger, som oppfyller kravene i første ledd, skal likevel regnes som leiegård.

§ 2.En kommune har forkjøpsrett når eiendomsrett til leiegård i kommunen blir overført til andre enn staten eller den fylkeskommune der eiendommen ligger. Dette gjelder likevel ikke overføringer ved arv, skifte eller ekspropriasjon.

Som overføring av eiendomsrett regnes også erverv av aksjer, sameieandeler eller parter i et leiegårdsselskap, slik at erververen blir innehaver av minst 50 pst. av samtlige aksjer, sameieandeler eller parter, eller får rett til å avgi stemme for minst 50 pst. av aksjekapitalen. Forkjøpsretten inntrer også når to eller flere enten hver for seg eller i fellesskap erverver aksjer, sameieandeler eller parter som nevnt ovenfor, i et slikt antall at de til sammen blir innehavere av minst 50 pst. av samtlige aksjer, sameieandeler eller parter, når ervervet skjer etter forutgående innbyrdes overenskomst. Sammen med en erververs aksjer, sameieandeler eller parter regnes også aksjer, sameieandeler eller parter som tilhører hans ektefelle, barn, foreldre eller søsken.

Når kommunen gjør forkjøpsrett gjeldende i tilfelle som nevnt i annet ledd, har den rett og plikt til å overta leiegården.

Forkjøpsrett kan ikke gjøres gjeldende ved overføring av leiegård når erververen er eierens ektefelle eller i slekt med eieren eller eierens ektefelle i rett opp- eller nedstigende linje, eller i eierens eller ektefellens første sidelinje til og med barn av søsken.

§ 3.Kommunen kan nytte forkjøpsretten på vegne av leierne, når disse ønsker å overta leiegården som borettslag eller eierseksjonssameie, på egne vegne, på vegne av studentsamskipnad eller på vegne av selskap som ledes og kontrolleres av kommune eller stat.

§ 4.Kommunens forkjøpsrett etter denne lov går foran forkjøpsrett som grunner seg på avtale. Kommunens forkjøpsrett går også foran sameiernes innløsningsrett etter sameieloven § 11.

§ 5.Overdrager og erverver av leiegård som omfattes av kommunens forkjøpsrett, skal straks gi skriftlig melding til kommunen. Departementet kan ved forskrift bestemme hvilke opplysninger meldingen skal inneholde, og hvilken kommunal instans meldingen skal sendes til.

Hverken overdrager eller erverver kan disponere rettslig over leiegården etter det tidspunkt forkjøpsrett kan gjøres gjeldende. De kan derfor ikke foreta seksjonering, påhefte leiegården servitutter, inngå nye leiekontrakter eller foreta andre rettslige disposisjoner uten samtykke fra kommunen. De kan heller ikke foreta byggearbeider eller andre påkostninger utover nødvendig vedlikehold uten kommunens samtykke. Disposisjonsforbudet gjelder ikke tinglysing av skjøte eller kjøpekontrakt i tilknytning til den overføring som utløste forkjøpsretten.

Overdrager og erverver kan kreve at kommunen erstatter husleietap som følge av disposisjonsforbudet.

Overdrager og erverver av leiegård som omfattes av kommunens forkjøpsrett plikter å vedlikeholde leiegården fram til overskjøting til kommunen finner sted.

§ 6.Vedtak om å nytte kommunens forkjøpsrett må være gjort innen fire måneder etter at kommunen har mottatt melding etter § 5 første eller § 10 annet ledd. Er vedtak om å bruke kommunens forkjøpsrett fattet uten det nødvendige kvalifiserte flertall, må nytt vedtak være gjort senest innen en måned etter utløpet av den ordinære frist.

Fristen begynner å løpe når kommunen har mottatt alle de opplysninger som melderen har plikt til å sende etter § 5 første ledd.

Avholdes skjønn etter § 7, må kommunen, hvis den ikke vil gjennomføre forkjøpet når skjønnet er blitt endelig, fatte nytt vedtak om dette innen fire uker.

§ 7.Når forkjøpsretten gjøres gjeldende, trer kommunen inn i erververens rettigheter og plikter, med mindre annet følger av denne lov.

Kommunen overtar leiegården på samme tidspunkt som det overtakelsestidspunkt som gjaldt mellom overdrager og erververen. Kommunen kan likevel kreve å overta leiegården ett år etter at forkjøpsretten kunne gjøres gjeldende.

Ved gave, gavesalg eller overtakelse i tilfelle som nevnt i § 2 annet ledd, legges leiegårdens omsetningsverdi til grunn. Det samme gjelder dersom vederlaget etter avtalen ikke er bestemt på overtakelsestidspunktet. Verdien fastsettes på grunnlag av ekspropriasjonserstatningsloven § 5.

Panthaver som har kjøpt leiegården på tvangssalg eller salg etter dekningsloven § 8-15 for å redde sin fordring, kan kreve at kommunen betaler også den udekte del av fordringen så langt pantets verdi rekker.

Overdrageren eller erververen kan kreve at forkjøpet også skal omfatte løsøre, fast eiendom eller rettighet som naturlig fulgte med i ervervet, selv om forkjøpsretten ikke gjelder slikt tilbehør.

Dersom vederlaget helt eller delvis er fastsatt til annet enn penger, kan kommunen kreve at ytelsen i sin helhet omgjøres til penger. Vilkår for ervervet som ikke har økonomisk verdi, faller bort uten vederlag.

Overdrageren og erververen har krav på vederlag for nødvendige utlegg de har hatt i forbindelse med overdragelsen.

Krav i henhold til femte eller syvende ledd må framsettes innen fire uker etter at melding om forkjøpsvedtaket er mottatt.

Kommer partene ikke til enighet om forhold som nevnt i tredje til syvende ledd, avgjøres tvisten ved skjønn. Det samme gjelder tvist om verdien av løsøre, fast eiendom eller rettighet i fast eiendom, som ikke omfattes av forkjøpet, når det er fastsatt en samlet pris for dette og for det forkjøpet skal omfatte.

Begjæring om skjønn framsettes av kommunen hvis den ikke aksepterer de krav som er framsatt. Begjæringen må være kommet inn til retten enten innen seks uker etter at vedtaket om forkjøp ble gjort eller innen seks uker etter krav i henhold til femte eller syvende ledd ble mottatt.

§ 8.Avtale om at overdrageren skal ha rett til gjenkjøp eller at overdrageren eller erververen skal ha rett til å gå fra avtalen dersom forkjøpsrett blir brukt, kan ikke gjøres gjeldende mot kommunen eller noen som utleder sin rett fra kommunen. Det samme gjelder når overdrageren eller erververen har rett til å gå fra avtalen på vilkår som det ikke ligger i kommunens hånd å kunne oppfylle.

?§ 9.Den som etter at kommunens forkjøpsrett ble aktuell, har fått tinglyst hjemmel til leiegård som kommunen gjør gjeldende forkjøpsrett til, plikter etter krav fra kommunen å overføre leiegården eller rettigheter til kommunen mot at denne foretar oppgjør etter reglene i § 7.

§ 10.Enhver plikter å gi de opplysninger som er nødvendig for at kommunen skal kunne utøve sin forkjøpsrett etter denne lov.

Departementet kan gi forskrifter om plikt for registerfører for tinglysing i fast eiendom til å gi kommunen melding om tinglyst eiendomsovergang.

§ 11.Frister etter denne lov regnes slik som bestemt i domstolloven § 148.

§ 12.Denne lov trer i kraft straks.