Estimering av næringseiendom kjøp – aksjer, skatt og latent skatt

Skatt

Fritaksmetoden – skatt

Etter innføring av fritaksmetoden i 2004, er selskapsaksjonærers gevinst ved salg av aksjer gjenstand for effektiv skattesats på 0,84 %. Imidlertid er gevinst ved salg av eiendom stadig skattepliktig med en sats på 28 %. Det er derfor lønnsomt for selger å selge aksjer i eiendomsselskap fremfor å selge fast eiendom. Dette har medført at mange eiendommer eies i single purpose-selskaper, slik at salg av eiendommen kan skje i form av salg av aksjene i eiendomsselskapet fremfor salg av selve eiendommen.

Hvorfor skatterabatt?

Når selve eiendommen erverves, vil kjøper kunne allokere hele kjøpesummen til de ulike saldogruppene for eiendommens bestanddeler. Dersom en forretningseiendom kjøpes for 1 100, og 100 utgjør tomten, og fordelingen mellom saldogruppe i )(forretningsbygg, 2 % avskrivning) og saldogruppe j) (faste tekniske installasjoner i bygninger, 10 % avskrivning), er henholdsvis 70 % og 30 %, vil saldo på saldogruppe i) være 700 og saldo i saldogruppe j)300 i ervervsåret. Siden tomter ikke er avskrivbare, skal den delen av kjøpesummen som skal allokeres til selve tomten, ikke inn på saldo. At tomter ikke er avskrivbare, innebærer at en må holde tomteverdien utenfor når en skal beregne skatterabattens størrelse.

Når en kjøper aksjene i eiendomsselskapet, beholdes de skattemessige saldoverdiene som er i selskapet, og avskrivningsgrunnlaget og følgelig framtidig fradrag, vil være tilsvarende mindre enn ved kjøp av selve eiendommen direkte. Gjelder kjøpet en eiendom som kjøper helt eller delvis vil selge ut av selskapet innen en viss tid, innebærer den lavere saldoverdien at fremtidig skattepliktig gevinst vil bli høyere enn ved kjøp av selve eiendommen.

For å kompensere for skatteulempen som tapte fremtidige avskrivningsmuligheter representerer for kjøper, gis det altså et fradrag i kjøpesummen. Denne skatterabatten beregnes med utgangspunkt i en beregning av nåverdien av de tapte framtidige avskrivingene.

Beregning av skatterabatten – markedspraksis

Nåverdien beregnes etter formelen: (avskrivningssats *skattesats)/avskrivingssats + avkastningskrav). Med et avkastningskrav på 6 %, avskrivningssats på 2 % og skattesats på 28 %, vil rabatten være 7 %. Dersom eiendomsverdien etter fratrekk for tomteverdien er 2 000, og saldoverdien er 1 000, vil en matematisk beregnet fratrekk i kjøpesummen med en rabatt på 7 %, være 70. Det kan imidlertid være forhold som gjør at partene ser seg bedre tjent med å beregne rabatten på en annen måte enn ved strengt matematisk beregning.

Det har etter hvert utviklet seg markedspraksis med hensyn til skatterabattens størrelse. Fram til 2009 lå skatterabatten for forretningsbygg som avskrives med 2 % i året i størrelsesorden 7 %. Etter innføringen av saldogruppe j) med en avskrivningssats på 10 % for faste tekniske installasjoner i bygninger, har skatterabatten økt noe.

Med et avkastningskrav på 6 % vil den matematiske rabatten for saldo for forretningsbygg (2 %) være 7 %, rabatten for saldo for bygg og anlegg (4 %) være 11,2 % og rabatten for saldo for faste, tekniske installasjoner (10 %) være 17,5 %.

Men størrelsen på skatterabatten gjenstand for forhandlinger, og markedspraksis synes nå å være at rabatten ligger i intervallet 7-10 % for bygg som avskrives med 2 % i året, og opp mot 13 – 14 % for bygg som avskrives med 4 %.

Dersom det er klart at eiendommen, eller deler av denne, vil bli solgt ut av selskapet etter at aksjene erverves, gis skatterabatten som en kompensasjon for latent gevinstbeskatning som utløses ved et framtidig salg. Dette er særlig aktuelt ved kjøp av selskap som driver boligutvikling. Den latente gevinsten vil være differansen mellom eiendomsverdien og saldoverdiene med tillegg av verdien av tomten (til forskjell fra tapte avskrivninger, ligger det latent skatt også på selve tomten ved salg av eiendommen). Nåverdien av tapet beror på hvor langt fram i tid et potensielt salg ligger. Dersom salg er nært forestående, vil rabatten kunne ligge opp mot 28 %.

Dersom kjøper i begrenset grad er i skatteposisjon, vil skatterabatten ha en mindre framtredende rolle, og vil også i enkelte tilfelle ses helt bort fra.

 

Verdsettelse av andre skatteposisjoner

Tapt avskrivningsgrunnlag eller latent framtidig gevinstskatt representerer en skatteulempe/passivapost som altså må verdsettes ved kjøp av aksjer. Men selskapet kan også ha andre skatteposisjoner som etter omstendighetene må hensyntas ved prisingen av aksjene.

På aktivasiden, det vil si skatteposisjoner som er egnet til å kunne redusere framtidig skatt sammenlignet med kjøp av eiendommen direkte, gjelder det framførbart underskudd, goodwill, negativ gevinst- og tapskonto og andre skattereduserende midlertidige forskjeller.

På passivasiden, det vil si skatteposisjoner som er egnet til å øke framtid skatt sammenlignet med kjøp av eiendommen direkte, gjelder det, i tillegg til tapte avskrivningsmuligheter, positiv gevinst- og tapskonto, betalbar skatt per overtakelse, og andre skatteøkende midlertidig forskjeller.

Hvordan slike passiva- og aktivposter skal verdsettes, og om de i det hele tatt skal hensyntas beror på forhandlinger mellom partene. Det er for eksempel ikke slik at en kjøper nødvendigvis vil betale noe for et framførbart underskudd dersom verken målselskapet eller andre selskaper i kjøpers portefølje vil kunne nyttiggjøre seg underskuddet i overskuelig framtid.

 

Selger kan legge føringer for skatterabatter i salgsprosessen

For å sikre sammenlignbare bud i en salgsprosess, bør selger vurdere om det i prospektet skal legges føringer med hensyn til verdsettelse av skatteposisjoner og fastsettelse av skatterabatten. For eksempel kan selger på forhånd legge føringer for hvor mye av eiendomsverdien som skal allokeres til henholdsvis saldi og tomt, gjennomsnittlig rabattsats der bygget avskrives i ulike saldogrupper, om verdsettelse av framførbart underskudd mv.

 

Latent skatt

Generelt tar man hensyn til latent skatt på merverdier utover ligningsmessig nedskrevne verdier når den som erverver (kjøper) eiendelene ikke får anledning til å legge merverdiene til grunn ved fastsettelse av sin skattemessige inngangsverdi i forbindelse med fremtidige avskrivninger og beregning av salgsgevinster. Dette gjelder når det forutsettes at aksjene beholdes i overskuelig fremtid av kjøper.

 

En kjøper av aksjer får ikke anledning til å avskrive de merverdiene i eiendelene slik som en kjøper av eiendelene i selskapet ville fått. Dermed vil kjøper av aksjer gå glipp av de skattebesparelser som ovennevnte høyere avskrivninger ville medført ved kjøp av eiendelene. Nåverdien av disse tapte fremtidige skattebesparelser utgjør den latente skatten.

 

Eksempler på når latent skatt er relevant: Verdsettelser av aksjer i forbindelse med kjøp, salg, fisjoner og likvidasjoner og verdsettelse av andeler i ANS, K/S og DA.

Skatt

«Skatterabatt»: Avskrivningsulempe vs. latent skatt

  • Skatterabatten ved salg av Næringseiendom-AS skal kompensere for avskrivningsulempe»:
  • Direktekjøp ville gitt nye avskrivningsgrunnlag for eiendommen, og dermed lavere skatt fremover
  • Kostpris for bygg og tekniske installasjoner kan avskrives, dvs. føres som kostnad i selvangivelsen
  • Kjøp av aksjer påvirker ikke avskrivningsgrunnlag for eiendommen, og gir derved høyere årlig skatt for kjøper sammenlignet med kjøp av eiendommen
  • Rabatten beregnes til en prosentsats av differanse mellom eiendomsverdi og skatteverdi
  • Skal i prinsippet tilsvare nåverdien av økt skattebelastning sammenlignet med kjøp av eiendommen
  • Typisk ender rabatten i intervallet 9 – 11%
  • Skatterabatt ved salg av konverteringsobjekt-AS skal kompensere for «latent skatt»
  • Direktekjøp ville gitt ny kostpris på eiendommen, og dermed lavere gevinstskatt ved salg av boligene
  • Ved salg av bolig ut av AS, beregnes skattepliktig gevinst til netto salgssum minus kostpris
  • Kjøp av aksjer påvirker ikke eiendommens kostpris. Om AS’et har eid eiendommen lenge, kan prisstigning og skattemessige avskrivninger ha medført at kostprisen er vesentlig lavere enn eiendomsverdien, og AS’et har derved en stor latent skatt
  • Forhandlingsutfall avhenger av tidsramme for konverteringsprosjektet, hvorvidt AS’et vil ha leieinntekter i konverteringsperioden, forhandlingsstyrke, mv. – kan ende i intervallet 15 – 22%

 I tillegg til verdsettelsesrabatt (på aksjer,driftmidler og tilordnet gjeld på 10%. Rabatten ble i 2018 økt til 20%, 2019 ytterligere økt til 25% (Rabatten omfatter kun eiendeler som

eies direkte av den formuesskattepliktige) for næringseiendom som formuesobjekt, må vi også ta hensyn til den generelle Aksjerabatten.

Kjøpesumsberegning

Kjøp av aksjer er noe annet enn kjøp av selve eiendommen

Når en kjøper aksjer, får en noe mer enn selve eiendommen – en kjøper selskapet med eiendeler, gjeld og tilhørende skatteposisjoner og skulte risiki mv som ligger i selskapet per overtakelsesdato. Dette er poster som må verdsettes og tas i betraktning når kjøpesummen for aksjene fastsettes.

I denne artikkelen skal vi se på den såkalte skatterabatten som ofte avtales ved kjøp av aksjer i et eiendomsselskap.

 

Kjøpesumsberegningen

Ved fastsettelse av kjøpesummen for aksjer i eiendomsselskap tar en utgangspunkt i en omforent eiendomsverdi, som normalt gjenspeiler eiendommens markedsverdi. Det kan ligge aktiva og passiva og latente forpliktelser i selskapet utover selve eiendommen, og det må derfor det gjøres tillegg og fradrag for eiendeler og gjeld og øvrige posisjoner, som ikke kan knyttes til eiendomsverdien. Den endelige kjøpesummen for aksjene vil være eiendomsverdien med tillegg for eiendeler og med fradrag for gjeld og fradrag for latent skatt (også kalt skatterabatt) på eiendommen.

Direkteavkastning – utbytteprosent

Direkteavkastning er selskapets aksjeutbytte i forhold til aksjekursen. Den er et mål for avkastning til aksjeeierne. Direkteavkastning beregnes som Utbytte per aksje / Aksjekurs.

Direkteavkastning er en måte å måle hvilken kontantflyt du får for hver krone investert i en aksje. Sett bort fra aksjens kursutvikling, viser tallet hvilken årlige “rente” aksjen har generert.

Eksempel: Vi sammenligner to aksjer i samme sektor. Selskap A gir utbytte på 50 øre per aksje, mens selskap B gir utbytte på 1 krone per aksje. Begge handles for 20 kroner i markedet. Direkteavkastningen for selskap A blir da 2,5%, mens den for selskap B blir 5,0%.

Alt annet likt, vil investorer som kjøper aksjer for å få økt årlig inntekt, foretrekke selskap B framfor selskap A, da den gir dobbelt så stort prosentvis utbytte.

P/E – price/earnings

P/E står for Price/Earnings, altså pris i forhold til resultat. Nøkkeltallet brukes når man skal vurdere en aksjes pris i forhold til selskapets overskudd. Eksempel: Et P/E-tall på 10 betyr at aksjen koster 10 ganger selskapets årsoverskudd. P/E beregnes som Aksjekurs / Årsresultat etter skatt per aksje.

P/E-ratioen kan fortelle om investorene anser aksjen som en verdiaksje eller en vekstaksje, spesielt når man også ser på selskapets vekstrate og undereliggende inntjeningspotensial. Verdiaksjer har stabil inntjening og relativt lave P/E-tall. Vekstaksjer har gjerne sterkt økende omsetning og resultat, og det forventes videre økning, slik at P/E-tallene blir høye.

En lav P/E, sammenlignet med andre aksjer i samme sektor, indikerer at aksjen er relativt sett billigere. Spesielle forhold kan imidlertid gjelde, for nettopp dette selskapet, så det er ikke alltid slik.

Eksempel: Vi sammenligner to aksjer i samme sektor. Selskap A har rapportert overskudd på 1 krone per aksje, mens selskap B har rapportert overskudd på 2 kroner per aksje. Begge handles for 20 kroner i markedet. Dette gir selskap A en P/E på 20, mens selskap B får en P/E på 10.

Det betyr at selskap B er mye billigere relativt sett. For hver aksje kjøpt, får investoren 2 kroner i overskudd, sammenlignet med bare 1 krone for selskap A. Om alt annet er likt, bør investoren dermed kjøp aksjer i selskap B.

Merk at P/E og andre nøkkeltall kan variere på grunn av forskjellige regnskapsregler og -prinsipper i selskapene.

P/S – price/sales

P/S står for Price/Sales, altså pris i forhold til omsetning. Nøkkeltallet brukes når man skal vurdere en aksjes pris i forhold til selskapets omsetning. Eksempel: Et P/S-tall på 2.0 betyr at aksjen koster 2.0 ganger selskapets årlige omsetning. P/S beregnes som Aksjekurs / Omsetning per aksje.

Eksempel: Selskap A har 10 millioner utestående aksjer og aksjekursen er 90 kroner, tilsvarende en samlet verdi på 900 millioner kroner. Totalt salg er 800 millioner kroner, og P/S blir da 1,13.

En lav P/S kan indikere at aksjen er undervurdert i markedet. Motsatt kan en høy P/S indikere at aksjen er overvurdert. Om gjennomsnittlig P/S i sektoren er 1,3 tilsier det at selskap A er undervurdert sammenlignet med andre selskaper i sektoren.

Som med andre nøkkeltall, må man være varsom med å bruke P/S isolert. Nøkkeltallet kan imidlertid være nyttig spesielt når man sammenligner verdsettingen av tidlig-fase-selskaper som har inntekter, men foreløpig ikke går med overskudd.

P/B – price/book

P/B står for Price/BookValue, altså pris i forhold til egenkapital. Nøkkeltallet brukes når man skal vurdere en aksjes pris i forhold til bokført egenkapital. Eksempel: Et P/B-tall på 1.8 betyr at aksjen koster 1.8 ganger selskapets egenkapital. P/B beregnes som Aksjekurs / Egenkapital per aksje.

Et lavt P/B-tall kan indikere at aksjen er undervurdert. Det kan imidlertid også bety at noe er fundamentalt galt med selskapet. Tallet varierer mye over sektorer, da det er stor forskjell i hvor kapitalintensive forskjellige sektorer er.

P/B-ratioen gir en indikasjon på hva man ville få dersom selskapet skulle realisere sine eierandeler, legge ned driften og utbetale kapitalen til aksjonærene.

Estimering av SPV / Aksjeselskap som Eier Næringseiendom

 

  • Utgangspunkt i avtalt eiendomsverdi
  • Alminnelig justering for kontanter/fordringer og Gjeld
  • Med Tillegg for ; 
  • Aktiverte kostnader ( som inngår i Prosjektet)
  • Eventuell avtalt effekt av økt leie ved leietakertilpasninger,  areal justering m.v.
  • Med fratrekk for ;
  • Estimert prosjektkostnader (avsetning for gjenstående og endelig prosjektkostnader)
  • Eventuelle skatterabatt/avskrivning ulemper – justert for det som aktiveres
  • Estimert syntetisk leie/ leie substitutt
  • Eventuelle avtalt effekt av redusert leie ved besparelse, arealjustering m.v.
  • Avregning i ulike faser
  • Closing, leiestart, hovedavregning, etteravregning

 

Fastsettelse av kjøpesum ved erverv av næringseiendom og AS

 

 Verdien av ferdig utviklet, utleid næringseiendom = nåverdien av fremtidig leiestrøm:

 «Hva er jeg villig til å gi for en eiendom som gir 1 mill i årlig, netto leie?»

 

 Kjøpesum for aksjene i Eiendoms-AS:

Eiendomsverdi som utleieobjekt

+ verdi av evt. bankinnskudd og andre eiendeler

– verdi av gjeld og andre forpliktelser

– «Avskrivningsulempe»

= Kjøpesum

 

 Avskrivningsulempe: Forhandlingsutfall typisk 9-11% av differanse mellom eiendomsverdi og skattemessige verdier

 

Fastsettelse av kjøpesum ved erverv av konverteringsobjekt og AS

 

Verdien av et konverteringsobjekt:

«Hva er forventet netto fortjeneste etter skatt, når boligene er solgt om 2-4 år?

 

Kjøpesum for aksjene i Eiendoms-AS:

 

Eiendomsverdi som konvertingsobjekt

+ verdi av evt. bankinnskudd og andre eiendeler

– verdi av gjeld og andre forpliktelser

– «Latent gevinstskatt»

= Kjøpesum

 

Latent gevinstskatt: Forhandlinger starter på gjeldende skattesats (23% i 2018), på

differansen mellom eiendomsverdi og skattemessige verdier

Case – Næringseiendom vs. konverteringsobjekt

  • Eiendomsverdi som næringseiendom: 100
  • Basert på verdi av netto leiestrøm
  • Skattemessig kostpris i sum: 10
  • Avskrivningsrabatt (100 – 10 x 11%): 10

Kjøpesum aksjer:

Eiendomsverdi 100 – avskrivningsrabatt 10 = 90

  • Eiendomsverdi som konverteringsobjekt: 120
  • Baseres på at ved å investere 80 kan eiendommen selges som boliger for (minst) 200
  • Skattemessig kostpris i sum: 10
  • Rabatt for latent skatt (120 – 10 x 20%): 22

Kjøpesum aksjer -Konverteringsobjekt:

Eiendomsverdi 120 – rabatt for latent skatt 22 = 98

Gevinstberegning – investert beløp 98+80 = 178:

  1. Boliger solgt for 200
  • Skatt: Salgssum 200 – (skattemessig kostpris 10 + ombyggingskost 80) = gevinst 110 x 22% = skatt 24
  • Til utdeling fra AS  =  200 – 24 = 176
  • Netto tap: 2
  1. Boliger solgt for 250
  • Skatt: Salgssum 250 – (skattemessig kostpris 10 + ombyggingskost 80) = gevinst 160 x 22% = skatt 35
  • Til utdeling fra AS = 250 – 35 = 215
  • Netto gevinst: 37
Views: 168