0047 921 21 216 Me@TommySandvin.no

Gratis

Uttrykk og ordtak innen næringseiendom

Ordbok

Eiendoms ordliste  der du trenger den

Resbonsive nettside som er tilpasset mobil, nettbrett og pc

Tilgjengelig i

24

TIMER

Forord

Fagområdet Bygningsforvaltning har hatt en rask utvikling fra starten på 1990-tallet. Inntil da ble byg-ninger sett på som stort sett statiske i den forstand at det de ble laget for å skulle fungere på samme måte gjennom hele brukstiden.

Nye lover og forskrifter, krav om endringer i planløsninger og tekniske installasjoner, mer avansert infrastruktur, økende behov for service og støttetjenester i bygningene etc. har påvirket behovet for mer kompetanse innen forvaltningen samt krav til tilpasninger og ombygginger. Dette har satt mer fokus på bygningsforvaltning som et eget fagområde som skal bidra til at kjernevirksomheten kan understøttes mest mulig effektivt og økonomisk.

Ordboka har dannet utgangspunkt for utarbeidelse av Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring som nå foreligger. Tittelen har sin klare sammenheng med det pågående arbeid innen CEN med standarder innenfor Facilities Management, hvor representanter fra Norge deltar aktivt.

Utviklingen av standarder og definisjoner innen bygg- og eiendomsforvaltning vil utvikle seg videre. Spesielt ser vi en videre økning av internasjonale standarder som vi må ta inn over oss. Det vil derfor bli et løpende behov for videreutvikling av boken. Sandvin Property har supplert inn flere ord og uttrykk.

KILDE: NTNU - Sandvin Property

 

A

Agenda 21

Handlingsplan for miljø og utvikling i det 21. århundre, vedtatt på FNs konferanse om miljø og utvikling i Rio de Janeiro i 1992. Planen bygger på rapporten til Verdenskommisjonen for miljø og utvikling (Brundtlandkommisjonen) (1983-87): Our Common Future.

Agenda 21 sier at for å utvikle seg bærekraftig, må landene finne metoder som bidrar til økonomisk vekst og velferd samtidig som det skjer en reduksjon i forbruket av energi, råvarer og avfallsproduksjon. Videre må landene identifisere globalt balanserte forbruksmønstre som jorden kan bære i det lange løp.

Se også Lokal Agenda 21.

Aksjeselskap

Se Foretak og Selskapsformer.

Aktivum

Alt som en organisasjon anser for å ha en positiv verdi, særlig økonomisk verdi. (NS-EN 15221-2)

Aktsomhets Handlinger

(eng.: due diligence) Oppsamling, omfattende vurdering og validering av informasjon fra en organisasjon på et aktuelt trinn av avtalen om fasilitetsstyring, som er nødvendig for å vurdere nøyaktighet og integritet på riktig trinn av avtale prosessen. (NS-EN 15221-2)

Annuitetsfaktor (b)

Samme som årskostnad faktor (s.d.) eller invers sum faktor (NS 3454).

Den faktor en må multiplisere levetidskostnaden K med for å få like årlige beløp over brukstiden T. Disse årlige beløpene kalles årskostnaden ÅK, dvs. ÅK = K • bT.

Annuitetsfaktoren er bare avhengig av rente og brukstid. Hvis beregningstiden er tilstrekkelig lang (> 50 år), er årskostnad faktoren tilnærmet lik renten. Ellers er den høyere.

Arealberegning av bygninger

Areal- og volumberegning av bygninger utføres etter NS 3940:2007

Sluttsummer over 50 m2 areal angis i kvadratmeter uten desimaler. Sluttsummer under 50 m2 og delsummer angis med én desimal.

De viktigste arealbegrepene er:

  • Bebygd areal (BYA) er det arealet som bygningen opptar av terrenget (”fotavtrykket”).

 

Her er det spesielle regler for hva som skal med av balkonger, terrasser, oppstilling for biler etc.

  • Bruttoareal (BTA) er areal av måleverdige deler regnet fra ytterveggs utside summert for alle plan i en bygning. BTA = FUA+KOA+TEA+KA
  • Bruksareal (BRA) er arealet av bruksenheter og felles deler som omfatter nettoarealet (NTA) og arealet av alle bruksenhetenes innvendige vegger.
  • Funksjonsareal (FUA) er den delen av nettoareal (NTA) som svarer til formål og bruk. FUA = NTA-KOA-TEA
  • Nettoareal (NTA) (romareal) er arealet mellom omsluttende bygningsdeler.

NTA = FUA+KOA+TEA

  • Primære Rom (P-ROM) er P-ROMenes NTA og arealet av innvendige vegger mellom disse. Omfatter oppholds-, sove-, kommunikasjonsrom, kjøkken, våtrom etc. Omfatter ikke sekundære rom (S-ROM) som boder, tekniske rom, garasje.
  • Kommunikasjonsareal (KOA) er arealet som fremkommer i hver etasje når FUA og TEA
er fratrukket NTA.
KOA = NTA-FUA-TEA.
  • Konstruksjonsareal (KA) er arealet i gulvnivå av alle vegger, søyler, sjakter o.l. KA = BTA – NTA
  • Omsluttende deler (OMD) er arealet av yttervegger og tak. Deles i over - / under terreng, glass og faste flater.
  • Teknisk areal (TEA) er det NTA som opptas av tekniske anlegg. TEA = NTA-FUA-KOA

Se også Oppvarmet areal, Renholdt areal og Måleverdig areal. For ytterligere detaljer henvises til NS 3490:2007.

Arealeffektivisering

Tiltak som fører til bedre utnyttelse av eksisterende arealer og dermed lavere arealforbruk pr. ansatt eller annen bruker (elev, klient, kunde). Sambruk av arealer for flere virksomheter, bedring av logistikk eller samhandel mellom flere forvaltere gir effektivisering. Innføring av f.eks. internhusleie (arealkostnader) kan påvirke areal effektiviseringen. Se også Samhandel innen offentlig eiendomsforvaltning.

4 Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring

Arealeffektivitet

Angir utnyttingsgraden av arealer, f.eks. antall m2 pr elev eller pr. arbeidsplass.

Arealforvaltning

Begrep som omfatter oversikt over samtlige tilgjengelige arealer (størrelse og kvalitet), bruken av arealene og eventuelle retningslinjer for disponeringen.

Arealkostnader

Begrep som omfatter kostnader forbundet med å bruke arealer, dvs annuitet av investering og FDV-kostnadene. Brukes ofte som bilde på internhusleie (s.d.)

Arealtyper

Med arealtype menes den primære bruk av et areal – utomhus som innomhus. Eksempler er lekeareal, kjøkken areal, balkongareal, kontorareal, laboratorie areal etc. Arealtyper er foreløpig ikke klassifisert i Norsk Standard.

Eksempler på arealtyper er følgende

B  - Boligseksjon

N - Næringsseksjon

SN - Samleseksjon næring

SB - Samleseksjon bolig

Asset Management (AM)

  • Eiendoms Kapitalforvaltning (asset = aktiva, formue). Utøves på strategisk nivå (ledelsesnivå).
  • Facilities Management (FM) (s.d.) utøves på strategisk/taktisk nivå, mens Facilities Services (FS) ledes og produseres på operativt nivå.

Avfall

Med avfall forstås kasserte løsøregjenstander eller stoffer. Som avfall regnes også overflødige løsøregjenstander og stoffer fra tjenesteyting, produksjon og renseanlegg m.v. Avløpsvann og avgasser regnes ikke som avfall (forurensningsloven § 27).

  • Husholdningsavfall. Som husholdningsavfall regnes avfall fra private husholdninger, herunder større gjenstander som inventar og lignende (forurensningsloven § 27).
  • Næringsavfall. Som næringsavfall regnes avfall fra offentlige og private virksomheter og institusjoner (forurensningsloven § 27).
  • Spesialavfall. Som spesialavfall regnes avfall som ikke hensiktsmessig kan behandles sammen med annet husholdningsavfall eller næringsavfall på grunn av sin størrelse eller fordi det kan medføre alvorlig forurensning eller fare for skade på mennesker eller dyr (forurensningsloven § 27).

Avfallsplan

Avfallsprodusenten skal sørge for at det utarbeides en oversikt over byggavfall som forventes å oppstå i forbindelse med tiltak som nevnt i § 15-2, og gjøre rede for planlagt håndtering og disponering av byggavfallet fordelt på ulike avfallstyper (avfallsforskriften § 15-4).

Miljødepartementets forskrift 2007 krever avfallsplan bl.a. for:

  • oppføring, tilbygging, påbygging og underbygging av bygning dersom tiltaket overskrider 300 m2 bruksareal,
  • rehabilitering i form av fasadeendring, vesentlig endring eller vesentlig reparasjon av bygning dersom tiltaket berører del av bygning som overskrider 100 m2 bruksareal,
  • riving av bygning eller del av bygning som overskrider 100 m2 bruksareal,
  • oppføring, tilbygging, påbygging, underbygging, rehabilitering eller riving av konstruksjoner og anlegg dersom tiltaket genererer over 10 tonn bygge- og rivningsavfall (avfallsforskriften § 15-2).

Statistisk Sentralbyrå bruker følgende inndeling:

  • BA-avfall (jfr. Avfallsmengder fra BA-næringen)
  • Anleggsavfall
  • Byggavfall
  • Avfall fra nybygging
  • Avfall fra rehabilitering
  • Avfall fra riving

Byggavfall

  • byggavfall: materialer og gjenstander fra bygging, rehabilitering eller riving av bygninger, konstruksjoner og anlegg, men ikke avfall som består i gravemasser fra byggevirksomhet.
  • avfallsprodusent: fellesbetegnelse på tiltakshaver og ansvarlig utførende i henhold til plan-og bygningsloven (avfallsforskriften § 15-3).

Avfallsmengder fra BA-næringen

Byggenæringen i Norge produserte i 2004 ca 1,24 mill tonn avfall som utgjør 14 prosent av den totale avfallsmengden. 60 prosent av bygg-avfallet gikk til avfallsanlegg. 38 prosent av dette ble gjenvunnet i form av nye materialer eller som energi. Samme prosentandel ble også deponert, mens 7 prosent ble brukt som dekkmasse, hovedsakelig på avfallsfyllinger. Tall fra

Ord og uttrykk innen Eiendomsforvaltning - Fasilitetsstyring 5

2001 viste at 27 prosent av avfallet fra bygg-virksomhet som gikk til avfallsanlegg den gang ble material - og energigjenvunnet, mens 49 prosent gikk til deponi. (kilde: SSB)

Regjeringens mål er at 75 % av avfallet skal energiutnyttes eller materialgjenvinnes innen 2010 (St.meld. nr. 8 (1999-2000)).

Nasjonal handlingsplan for byggenæringen (NHP2) har mål på 75 prosent gjenvinning av avfall i 2010 med en videre opptrapping til 80 prosent i 2012.

Avfalls Kilder 2005  (1000 tonn) (kilde: SSB)
Husholdninger 1 999 21 %
Jordbruk, skogbruk og fiske 165 2 %
Bergverk og utvinning 185 2 %
Industri 3 508 37 %
Kraft- og vannforsyning 36 0 %
Bygg og anlegg 1 500 16 %
Tjenestenæringer 1 002 11 %
Annen eller uspesifisert kilde 1 014 11 %
Sum 9 408 100 %

Det er betydelig usikkerhet i tallene. Grunnlag Dataene og undersøkelsene som benyttes i denne statistikken er i stadig forbedring. Det er allikevel grunn til å bruke tallene med varsomhet. Dette understrekes også av de forholdsvis store forskjellene mellom de tre ulike årgangene som har kommet til nå. På bakgrunn av forbed-ringen i grunnlagsdataene kan allikevel denne siste versjonen (2004) av statistikken regnes som den mest riktige. Den største usikkerheten er knyttet til avfall fra graveaktivitet og i litt mindre grad fra rehabilitering. I tillegg er beregningene over mengder avfall som oppstår i alt hovedsakelig basert på grunnlagsdata fra bygningsmassen i Oslo kommune.

For avfallsmengder per kvadratmeter, se: Bygge-, rehabiliterings- og rive volum.

Avfallsplan

Se avsnitt under Avfall og Miljøsanering.

Avløpsanlegg

Med avløpsanlegg forstås anlegg for transport og behandling av avløpsvann. (forurensningsloven § 21)

Avløpsvann

Med avløpsvann forstås både sanitært og industrielt avløpsvann og overvann. (forurensningsloven § 21)

Avtaleloven

En avtale består normalt av et tilbud og en aksept. Inngåelse av avtaler er regulert i lov av 31. mai 1918 nr. 4 om avslutning av avtaler, om fullmakt og om ugyldige viljeserklæringer (avtaleloven). Lovens kap. 1 inneholder alminnelige bestemmelser om tilbud, aksept og akseptfrist, og enkelte andre bestemmelser om når en avtale skal ansees å være kommet i stand. Kap. 2 gir bestemmelser om rettsvirkningene av disposisjoner foretatt ved fullmektig og om tilbakekallelse av fullmakt. I kap. 3 gis bestemmelser om ugyldighet for viljeserklæringer som er fremkalt ved tvang, svik eller ved utnyttelse av utgiverens nødstilstand, lettsinn, forstandssvakhet o.l.

En prinsipielt viktig bestemmelse er den regel at selv om en viljeserklæring ellers måtte ansees for gyldig, binder den ikke den som har avgitt den, hvis det på grunn av omstendigheter som forelå da den annen part fikk kunnskap om erklæringen og som det må antas at han kjente til, ville stride mot redelighet eller god tro om han gjorde erklæringen gjeldende (§ 33). Dessuten inneholder lovens § 36 en generell formuerettslig lempingsregel hvoretter en avtale helt eller delvis kan settes til side eller endres, hvis det vil virke urimelig eller være i strid med god forretningsskikk å gjøre den gjeldende etter sitt innhold. Avtaleloven inneholder ingen uttømmende regulering av spørsmålene om avslutning av avtaler, og suppleres for så vidt av andre lovregler eller regler utviklet i rettspraksis. Se også muntlige avtaler.

Avtale om fasilitetsstyring

muntlig eller skriftlig avtale som fastsetter vilkårene for å levere fasilitetstjenester mellom en klient og en ekstern eller intern tjenesteleverandør (NS-EN 15221-1)

Avkastningsverdi

Dette er den kalkulerte verdi som tilfredsstiller avkastningskravet til investeringen og som forrentes med nettoinntektene i den vurderte brukstid/periode og restverdien i enden av perioden

B

BA-næringen / BAE-næringen

BA- næringen: Bygg- og anleggsnæringen. Norges tredje største næring med nærmere 200 000 ansatte og mer enn 200 mrd. kr. i årlig omsetning. Total verdiskaping er mer enn 50 mrd. kr. pr. år.

BAE-næringen: Bygg-, anleggs- og eiendomsnæringen. Samlebegrep som gir uttrykk for utviklingen mot nærmere samarbeid mellom BYGGEnæringen og eiendomsbransjen. Entreprenører kan samtidig være byggherrer og eiere, og eierne tilbyr nye servicefunksjoner som ledd i eiendomsutviklingen.

BA-torget

Møteplass og ”handletorg” for BA-bransjen på internett: www.ba-torget.no.

BAE-rådet

ble etablert 16. juni 1998. Rådet består av de tyngste bransjeforeningene innenfor hele verdikjeden i byggenæringen. Det kjennes ikke til at noe tilsvarende samarbeidsorgan er å finne i andre land. Medlemsorganisasjonene opptrer gjennom BAE -rådet med stor faglig- og politisk tyngde. BNL, NBEF, MEF, NPA, RIF, TBF og Norsk teknologi. Rådet har to årlige møter med statsråden.

Bedre Boliger Billigere / 3B-programmet

FoU-program 1984-1988 initiert av NTNF og Kommunaldepartementet. Formålet var å oppnå produktivitetsøkning og kostnadsreduksjon i byggenæringen. 187 prosjekter ble støttet, hvorav 50 innenfor områdene årskostnader, styring og samordning og IT-teknologi i byggenæringen.

BEES

Dataprogram for Green Buildings (s.d.).

Benchmarking

Prosess der ytelsen (inkludert pris) til fasilitetstjenester måles, og resultatene sammenlignes internt eller eksternt. (NS-EN 15221-1)

Opprinnelig et uttrykk fra fiskeri faget: Størrelsen på fisk ble kontrollert ved å legge den på en arbeidsbenk mellom to spikere som markerte minstemålet.

Benchmarking i moderne form er definert som prosessen med kontinuerlig å måle og sammenligne egne forretningsprosesser mot tilsvarende prosesser i ledende organisasjoner for å få informasjon som kan hjelpe organisasjonen til å finne og gjennomføre forbedringstiltak.

Sammenligningen kan gjelde prestasjoner (nøkkeltall), prosesser (metoder/praksis) eller strategier (f. eks. eie eller leie arealer).

En benchmarking prosess består vanligvis av 5 faser:

  1. Planlegge/velge dokumenter og prosesser som skal benchmarkes.
  2. Søke etter den riktige (”beste”) benchmarking partneren.
  3. Observere og analysere hvordan benchmarking partneren utfører prosessen.
  1. Analysere årsakene til gap i prestasjoner.
  2. Tilpasse og implementere forbedringstiltak.

Resultatet kan oppsummeres i et ”spider-diagram” (s.d.) som illustrerer eget prestasjonsnivå mot beste praksis.

Prosessen kan gjennomføres som

  • intern benchmarking mellom bygg, avdelinger eller regioner i en bedrift,
  • konkurrent-benchmarking. mot de beste reelle konkurrentene,
  • funksjonell benchmarking der en lærer av de nærmeste rundt seg eller
  • generisk benchmarking der en sammenligner uavhengig av bransje.

Beslutningsmåter

Tre angrepsmåter for å gjøre beslutninger er definert i et SINTEF-prosjekt for beslutnings-verktøy innen FDVU:

  • Ekspertbaserte beslutninger.
  • Regelbaserte beslutninger.
  • Effektbaserte beslutninger.

Effektbaserte beslutninger bygger på regelmessige tilstandsanalyser. Økonomiske vurderinger av svikt og risiko avgjør når vedlikehold skal settes inn.

Bestiller

En fysisk eller juridisk person som engasjerer entreprenører eller leverandører til å utføre et oppdrag.(Forskrift om informasjons- og påseplikt og innsynsrett § 3)

Bestiller brukes også om den institusjon som gir en byggherre oppdraget.

BIEN – Bygningsintegrert enøk-program

Dataprogram for beregning av energibruk i bygninger. Utviklet av NTNU og SINTEF.

Bolig

Begrepet bolig defineres på ulike måter ut fra sammenhengen det brukes i.

Husbanken definerer bolig som ett eller flere sammenhengende rom innenfor et bygg som har egen inngang, og som er avsatt til boligformål.

Eierseksjonsloven: ”Med bolig forstås i loven her så vel helårsbolig som fritidsbolig.” (eierseksjonsloven § 1)

Husleieloven: ”Med bolig menes i denne loven husrom som fullt ut eller for en ikke helt ubetydelig del skal brukes til beboelse. Med lokale menes i denne loven annet husrom enn bolig. (husleieloven § 1-1)

Brukere

Virksomheter, grupper eller personer som en eiendom er innrettet for å betjene.

  • Virksomheter kan være skoler, helseinstitusjoner, etater, bedrifter, forretninger, boliger etc.
  • Grupper kan være ansatte av alle slag eller andre brukergrupper som elever, pasienter, klienter, medarbeidere, kunder, beboere etc.
  • Sluttbrukere/personer kan være nøkkelpersonell som har spesielle krav til enkelte arbeidsplassen: Ledere, virksomhets ansatte, driftspersonell, serviceansatte etc.

Brukerevaluering / Brukertilfredshet

Se Post Occupancy Evaluation (POE).

Bruksenhet

En bruksenhet er i NS 3940 definert som et rom eller en samling av rom og åpne deler som sammen anvendes i en bestemt hensikt av én bruker (eier eller leietaker).

En bruksenhet kan være en hel bygning (f.eks. kontorbygg), flere bygninger (sykehus, skole) eller del av en bygning (boenhet, kontorenhet, sengepost).

Brukstid (T)

Det antall år et byggverk planlegges brukt eller er/blir brukt til samme formål. Bruksendring som følge av ombygging til annen funksjon betraktes som et nytt prosjekt. (NS 3454).

Build, Operate, Transfer (BOT)

Forkortelse for eng ”Build, Operate, Transfer” eller på norsk Bygg, Drift og Tilbakefør. Se ”Entrepriseformer”.

Business Process Reengineering (BPR)

Strategi for å bli markedsledende og konkurransedyktig innen en sektor eller et område. Målet er å forenkle og effektivisere tilvante arbeidsprosesser mest mulig.

På norsk er strategien kalt omvelting (s.d.).

Byfornyelse

Totalfornyelse eller utbedring av større områder med tettbebyggelse. (SINTEF Byggforsk)

Byggavfall

Se Avfall.

Byggekostnader – fordeling

Innredninger og installasjoner utgjør en stadig større andel av byggekostnadene. Figuren viser utviklingen i perioden 1900-1990. Stolpene viser kostnadene til bygningskropp (nederst), innredninger (midten) og installasjoner (øverst) i prosent av total byggekostnad. Selv om bygnings kroppens relative verdi har avtatt, har den reelle kostnaden økt. (Kilde: Wærn 1989).

Hvorfor utgjør bygningskroppen så mye større andel i 2007 enn i 1990? Vi mener at årsaken er forandring av byggeskikken. Overgang til åpne landskap har hatt følgende konsekvenser:

  • bygningskroppen (lukket bygg ferdig for innredning) med større etasjehøyde krever mer bygningskropp pr m2 gulvflate. I tillegg har prisstigning på materialer vært ekstrem de siste 7-8 årene
  • innredning (innvendige lettvegger, himling-er, gulvbelegg etc) gir da mindre omfang vegger pr m2 gulvareal, hurtigere arbeid med himlinger / gulv pga store flater. Lavere prisstigning enn bygningskroppen da mye er ferdig komponenter importert (lavkostland)
  • installasjoner (alle tekn anlegg): mer tekniske anlegg i dag (IKT, innemiljø etc) gir høyere kostnad pr m2 gulvareal. Lavere prisstigning enn for bygningskroppen pga stor andel ferdig komponenter.

Totalt sett gir dette høyere prosentandel på kropp og teknikk med tilhørende lavere på innredning. Byggeskikken på 90-tallet var celle-kontorer langs fasadene, to korridorer med midtsone med møterom etc, lav etasjehøyde og mindre med teknikk

Byggekostnadsprogrammet

FoU-program 2005-2010 initiert av Kommunal-og regionaldepartementet (KRD) med sekretariat hos BNL (s.d.) Total ramme ca 80 millioner kr. Næringen forutsettes samme omfang, dvs totalt program minimum ca 160 millioner kr. Hovedmål er å få en mer kostnadseffektivisering samt mindre byggefeil og -skader.

Byggenæringens Landsforening (BNL)

Forkortelse for Byggenæringens Landsforening er den nest største landsforeningen i NHO og en paraplyorganisasjon for 15 bransjer innen bygg, anlegg og eiendom. BNL har 3 700 bedrifter som sysselsetter ca 62 000 personer. BNLs overordnede målsetting er at: “Byggenæringen skal være en lønnsom og respektert næring”. En av BNLs viktigste oppgaver har i alle år vært å få oppmerksomhet og aksept for næringens betydning for verdiskapingen i Norge.

Bransjeforeningene i BNL:

  • Boligprodusentenes Forening
  • Byggevareindustriens Forening
  • Entreprenørforeningen – Bygg og Anlegg (EBA)
  • Foreningen Næringseiendom (FNE)
  • Korrosjons Isolerings og Service Entreprenørenes Forening (KIS)
  • Maler- og Byggtapetserer Mesternes Landsforbund (MLF)
  • Norges Byggmesterforbund
  • Norske Anleggsgartnere (NAML)
  • Norsk Ventilasjon og Energiteknisk Forening (NVEF)
  • Norske Murmestres Landsforening (NML)
  • Norske Rørleggerbedrifters Landsforening – VVS (NRL)
  • Norske Trevarefabrikkers landsforbund (NTL)
  • Takentreprenørenes Forening
  • Treindustrien
  • Ventilasjons- og Blikkenslagerbedriftenes Landsforbund (VBL)
  • Fellesgruppen for bransjeuavhengige bedrif-ter

Bygge- og anleggskontrakt

Kontrakt som omhandler enten utførelse, eller både utførelse og planlegging, av arbeider i forbindelse med aktiviteter som er angitt i vedlegg 1 i loven (liste over forskjellige former for bygge- og anleggsarbeid) eller et bygge - og anleggsarbeid, eller utførelse på en hvilken som helst måte av et bygg og anlegg som oppfyller de krav som er satt av den offentlige oppdragsgiver. Med bygge - og anleggsarbeid menes resultatet av et sett av bygge- og anleggsaktiviteter som i sin helhet er tilstrekkelig til å oppfylle en økonomisk og teknisk funksjon. (Forskrift om offentlige anskaffelser, § 4-1 bokstav c.)

Bygge- og anleggskonsesjon

Kontrakt av samme type som bygge- og anleggskontrakt, med det unntak at vederlaget for arbeidene som skal utføres enten utelukkende består av retten til å utnytte byggverket eller i en slik rett sammen med betaling. (Forskrift om offentlige anskaffelser, § 4-1 bokstav f.)

Byggeskikk

Med byggeskikk menes den lokale, folkelige byggetradisjon slik den kommer til uttrykk gjennom materialbruk, tekniske løsninger, for-mer og plantyper som er utviklet gjennom generasjoner.

Ordet byggeskikk brukes også som uttrykk for det som faktisk bygges, dvs. fellestrekk ved bygninger fra samme tid og sted.

Bygge smart

Når man har de tre grunnelementene for åpen BIM=IFC+IFD+IDM på plass (se Bygningsinformasjonsmodell - BIM), er det tanken å kunne bruke dette for å ”bygge smart”, derav har også begrepet buildingSMART oppstått. Effektene av BIM vil bli større jo flere prosesser vi kan ta dette i bruk for. Vi ønsker å benytte BIM allerede i de tidlige planleggingsprosessene, dvs plan- og programmering, via prosjektering og bygging fram til vi kan levere en ”as-built-BIM” til forvaltning. Deretter ser vi for oss at relevante deler av BIM-en ajourholdes i FDVUSP-prosessene gjennom hele byggverkets levetid – dvs en ”fra unnfangelse til reinkarnasjon”-tankegang mht bruk av BIM.

Byggevaredirektivet

Byggevaredirektivet har som mål å hindre handelshindringer innen EØS -området og stiller krav til at alle byggevarer skal dokumenteres før de markedsføres. I Norge er det BE som fører tilsyn med at ordningen følges. Direktivet skal harmonisere metoder for:

  • prøving
  • deklarasjon av ytelses verdier for produktet

Byggefeil / -skader

Byggefeil er utførelsesfeil som i de fleste tilfelle fører til byggskade over tid. Byggskade kan også oppstå som følge av feil bruk, aldring av materialer / komponenter etc.

Byggforsk

Se SINTEF Byggforsk.

Bygg- og eiendomsforvaltning (BEF)

Benyttes delvis synonymt med Facilities Management, men omfatter i tillegg investerings- og kapital delen samt grunneiendom.

Begrepet omfatter alle aktiviteter knyttet til forvaltning av en bygning over hele livssyklusen: Planleggings- og byggefase, bruksfase og utfasing i form av avhending, restaurering eller riving. Etter NS 3454 kan bygg- og eiendoms-forvaltning funksjonelt uttrykkes som

BEF = N + FM = (K + RT) + FDVUSP.

Uttrykket bygg forteller at forvaltnings objektet er en bygning, mens eiendom er en betegnelse som større byggforvaltere bruker om sin bygningsmasse, særlig i markedsmessige og juridiske sammenhenger.

Bygg- og eiendomsforvaltning som strategisk virkemiddel for effektive helsetjenester

FoU- prosjekt igangsatt 2005 og skal ferdigstil-les i 2010. Prosjektet finansieres av Norges Forskningsråd, Region-Helseforetakene, SINTEF-Helse og Multiconsult. Sistnevnte er prosjektleder. Helsesektoren er den mest kostnadskrevende sektor i Norge og en effektiv bygg- og eiendomsforvaltning kan påvirke helsetjenestenes effektivitet slik at man får mer helse ut av hver krone.

Bygge-, rehabiliterings- og rive volum

Byggavfall i tusen tonn (kilde: SSB).

1998

2004

Nybygg

209,5

14 %

242,1

20 %

Rehabilitering

372,2

24 %

544,4

44 %

Riving

961,1

62 %

452,6

37 %

Totalt

1 542,8

1 239,1

En undersøkelse basert på 6 prosjekter ga følgende avfallsmengder per kvadratmeter:

Nøkkeltall

Nybygg

25-30 kg/m2

30 kg/m2

Ombygg

50-300 kg/m2

180 kg/m2

Riving

720-1330 kg/m2

800 kg/m2

Byggherre

Kontraktspart som skal ha utført det bygg eller anleggsarbeid som kontrakten omfatter. (NS 8405)

Kontraktspart som skal ha prosjektert og utført det bygg - eller anleggsarbeid som kontrakten omfatter. (NS 3431)

Person eller firma som på egne vegne får ført opp bygning eller lignende, oppdragsgiver for en byggmester. (bokmålsordboka)

Byggoperatør

Sentral operatør for statens satsing på enøk i bygninger. I perioden 1996-2002 var firmaet Dr.ing. Ole-Gunnar Søgnen i Bergen sentral byggoperatør med ansvar for drift av bygnings-nettverket. Enova (s.d.) overtok ansvaret i 2002.

Byggsertifisering

Byggsertifisering er en metode for kvalitetsdokumentasjon av eiendom. Metoden kan brukes i forbindelse med omsetning, utvikling, vedlikehold og godkjenning av bygg og eiendommer samt til kvalitetssikring i prosjekterings- og byggefasen.

Sertifiseringen omfatter en tilstandsanalyse som gjennomgår alle relevante funksjonskrav (myndighetskrav og brukerkrav) til bygninger og omgivelser. For å få sertifikat, må det ikke påvises alvorlige feil eller mangler ved eiendommen.

Spesielle forhold kan vurderes nærmere ved hjelp av egenskap profiler: Tilstands-, tilpasnings-, livsløps- eller økoprofil. Egen profil for Boligsalgsrapport er under utvikling (2008).

Stiftelsen Byggsertifisering driver opplæring og godkjenning av operatører.

ByggUtenGrenser.no

Bransjeorgan for mur- og betongbransjen i Norge, opprettet for å inspirere og informere om riktig bruk av mur og betong. Ca. 80 med-lemsberifter.

Byggverk

Med byggverk menes bygning, konstruksjoner og anlegg. (brann- og eksplosjonsvernloven § 4)

Bygning

Et eiendomsobjekt som omfatter det fysiske byggverket og tilknyttede omgivelser som tomteareal, hageanlegg, tilførselsveier, ledninger i grunnen etc.

Bygninger i et livssyklusperspektiv

Strategisk instituttprogram (SIP) 1996-99 ledet av Byggforsk. Fokuserer på bygningers funksjonelle levetid/brukbarhet over tid. Delprosjekter bl.a.: Case-studier av Postgirobygget o.fl., brukerundersøkelser (metoder for Post Occupancy Evaluation – POE), norske kontorer 1980-2000, kontorutforming, generalitet og fleksibilitet i kontorbygg.

Bygningsdeler / bygningsdelstabellen

NS 3451 Bygningsdelstabell fastlegger inndeling i bygnings- og installasjonsleder for systematisering, koding m.m. av informasjon om de fysiske delene av en bygning og de tilhørende utvendige anlegg. Inndelingen kan brukes til byggebeskrivelser, statistikk og tilbakeføring av erfaringer om kostnader, bruksegenskaper, varighet og annet (f.eks. tilstandsanalyser).

Standarden opererer med 3 detaljeringsnivåer.

Inndelingen på ensifret nivå er i samsvar med inndelingen av kostnader i byggeprosjekt etter NS 3453:

  1. Bygning
  2. VVS
  3. Elkraft
  4. Tele og automatisering
  5. Andre installasjoner
  6. Utendørs

På tosifret nivå er f.eks. del 2 Bygning delt i følgende undergrupper:

  1. Grunn og fundamenter
  2. Bæresystemer
  3. Yttervegger
  4. Innervegger
  5. Dekker
  6. Yttertak
  7. Fast inventar
  8. Trapper, balkonger

På tresifret nivå er f.eks. del 22 Bæresystemer delt i:

  1. Rammer
  2. Søyler
  3. Bjelker

Bygningsenergidirektivet

Dette bygger på ”Directive 2002/91/EC on the Energy Performance of Buildings”. Direktiver krever innføring av:

felles metode for beregning av energiforbruk i bygninger (NS 3031:2007)

nasjonale minstekrav for energiytelse for nybygg og for bygg som renoveres

energisertifikater for nybygg og for bygg som omsettes eller leies ut

periodisk energi inspeksjoner av klima- og fyringsanlegg

Endring i energiloven som følge av dette er under utarbeidelse (2008).

Bygningsforvaltning

Omfatter alt arbeid med den eksisterende bygningsmassen, og skal ivareta at bygningene fungerer optimalt for sine brukere, eiere og omgivelser over tid. Brukes delvis synonymt med bygg- og eiendomsforvaltning og Facilities Management.

Bygningsforvaltning går ut på å ta hensyn til brukernes behov gjennom hele byggets levetid, fra å ivareta hensyn til bruksfasen i planlegging og bygging av nybygg eller ombygging, via drift og vedlikehold til riving evt. restaurering.

Se også Bygg- og eiendomsforvaltning (BEF).

Bygningsfunksjoner / bygningsfunksjonstabellen

NS 3455 Bygningsfunksjonstabell fastlegger inndeling av bygningsfunksjoner for systematisering, klassifisering, koding m.v. av informasjon som omfatter en bygnings funksjonelle egenskaper, og kan f.eks. brukes i tilstandsanalyser.

Standarden opererer med 2 detaljeringsnivåer.

På ensifret nivå skilles det mellom følgende bygningsfunksjoner:

  1. Rom
  2. Transport
  3. Forsyning
  4. Informasjon
  5. Klima
  6. Sikkerhet

På tosifret nivå er f.eks. gruppe 6 Sikkerhet delt i følgende undergrupper:

  1. Generelt
  2. Brann
  3. Innbrudd
  4. Driftskontroll
  5. Personvern

Bygningsmassens størrelse

Norges samlede bygningsareal er av SSB/Multiconsult (2002) beregnet til å være:

Bolig

199,0 mill m2

61,1 %

Industri

28,5 mill m2

8,8 %

Handel/forsikr.

24,0 mill m2

7,4 %

Skole

19,5 mill m2

6,0 %

Helse

10,0 mill m2

3,1 %

Kontor mm

44,5 mill m2

13,7 %

Sum areal i alt

325,5 mill m2

100 %

Regner man med boligareal i ”ikke-boligbygg”, blir fordelingen 210 mill. m2 boligareal (65 %) og 115 mill m2 yrkesbygg areal (35 %).

Av yrkesbygg arealet er 70 mill. m2 privateid og 45 mill. m2 offentlig eid.

Det offentlige arealet fordeler seg med 24 mill m2 på kommune, 4,5 mill m2 på fylke og 16,5 mill m2 på stat, hvorav helseforetakene utgjør 4,5 mill m2.

Antall registrerte bygninger i Norge pr. januar 2001 (relativ andel i %):

Eneboliger

1 102 553

31,8 %

Boligblokker

22 368

0,6 %

Andre boligbygg

228 158

6,6 %

Sum boligbygninger

1 353 079

39,0 %

Bygningsmassens verdi

Bygningsmassens samlede verdi er anslått til 4.800 milliarder kroner (2007), dvs. i underkant av kr. 15.000 pr. m2. Av dette utgjør de offentlige byggene 675 mrd.kr., som tilsvarer ca. 145.000 kr. pr. innbygger. Det totale oppgradering behovet er anslått til 600-620 mill. kr.

Bygningsinformasjonsmodell – Bygningsinformasjonsmodellering (BIM)

Står både for BygningsInformasjonsModell - når man snakker om produktet og BygningsInformasjonsModellering - når man snakker om prosessen.

De to viktigste bokstavene her er I og M for informasjonsmodellering. De tingene man vil modellere (i vårt tilfelle bygninger og andre byggverk med arealer, bygningsdeler, installasjoner og utstyr) opprettes som objekter (f.eks en dør, IfcDoor), som kan tildeles egenskaper (f.eks brannklasse EI-60) og ha relasjoner (denne branndøren tilhører vegg ABC123 som er med å avgrense rom C456) mellom seg. Når man modellerer, er det sentrale hva slags informasjon det er snakk om (f.eks at det er en branndør i brannklasse EI-60), og ikke hvordan noe rent visuelt ser ut med bruk av streker og symboler på en todimensjonal (2D) plantegning. Etterhvert som man prosjekterer med BIM, vil man hele tiden berike modellen med ny informasjon (f.eks at branndøren skal ha farge RAL 3020 og lydklasse R´w 35 dB). Som rapport fra modellen kan man hente ut f.eks 2D-plantegninger, 3D-visualiseringer, 4D-framdrift, 5D-kostnad-framdrift – men også ”0D”-mengdelister, dørskjemaer osv.

Hovedelementer

For å klare å bruke BIM i praksis, er det tre hovedelementer som må på plass, gjerne kalt BIM-trekanten. Det er mulig å bygge alle de tre elementene på åpne, internasjonale standarder/spesifikasjoner.

  • Omforent  lagringsformat (IFC-  Industry Foundation Classes)
  • Enighet om terminologi (IFD - International Framework for Dictionaries)
  • Koble BIM-en til relevante forretning-

Sum næringsbygninger

740 048

21,3 %

Hytter og sommerhus

354 060

10,2 %

Alle andre bygninger

1 025 240

29,5 %

Sum bygninger i alt

3 472 427

100 %

Bygningsmassens verdi

sprosesser  (IDM - Information  Delivery Manual)

Bygningstyper / bygningstype tabell

NS 3457 Bygningstypetabell gir en standardisert inndeling av bygninger etter den funksjon eller virksomhet bygningene er planlagt for. Standarden opererer med 2 detaljeringsnivåer.

På ensifret nivå skilles det mellom følgende bygningstyper:

  1. Flerfunksjons Bygning (Ingen funksjoner fyller mer enn 50% av arealet)
  2. Boligbygning
  3. Industri- og lagerbygning
  4. Kontor- og forretningsbygning
  5. Samferdsels- og kommunik.bygn.
  6. Hotell- og restaurantbygning
  7. Kultur- og forskning bygning
  8. Helsebygning
  9. Fengsels-, beredskapsbygning m.v.

På tosifret nivå er hovedgruppene delt videre opp. F.eks. er type 6 Kultur- og forskning bygning inndelt i skolebygning, laboratoriebygning, kulturhus osv.

Bygningsvern

Brukes i første rekke om vern av bygninger av antikvarisk verdi. Bygningsvernet spenner fra enkle istandsettinger til omfattende restaureringer og rekonstruksjoner. Hensikten er å ivareta antikvariske, arkitektoniske, bruksmessige og andre verdier som knytter seg til den enkelte bygning.

De nasjonale og regionale kulturminneinteressene ivaretas i hovedsak av kulturminneloven, mens det lokale bygningsvernet dekkes av plan-og bygningsloven.

Kulturminneloven har følgende verneordninger for bygninger:

  • Automatisk fredning av alle faste og løse kulturminner fra oldtid og middelalder (før 1537).
  • Automatisk fredning av alle stående byggverk fra perioden 1537-1649.
  • Automatisk fredning av samiske kulturminner eldre enn 100 år.
  • Fredning av verneverdige bygg og anlegg ved enkeltvedtak (ca. 5000 objekter).
  • Fredning av statens bygg og anlegg ved forskrift på grunnlag av landsverneplaner (s.d.).
  • Fredning av kulturmiljø ved enkeltvedtak.
  • Kommunal meldeplikt til antikvariske myndigheter for saker som gjelder riving eller vesentlig endring av bygg og anlegg eldre enn 1850.

Plan- og bygningsloven gir kommunene mulighet til å regulere kulturhistorisk viktige områder til spesialområde med formål bevaring med utfyllende reguleringsbestemmelser. Videre gis det hjemmel til å bevare verneverdige fasader.

Bærekraftig bygging

Bygningsteknologi og praksis som møter de integrerte krav fra bruker og samfunnet gjennom byggets levetid. Bygger på prinsippene i bærekraftig utvikling (s.d.), og har som mål å oppnå forlenget total levetid av den enkelte bygning. Eng.: Sustainable building

Bærekraftig utvikling

Definert som en samfunnsutvikling med økonomisk vekst hvor uttak og bruk av alle slags ressurser tilpasses jordas økologiske forutsetninger slik at livsgrunnlaget for dagens og kommende generasjoner kan opprettholdes og forbedres.

Sentralt begrep i Brundtlandkommisjonens rapport Vår felles framtid (1987).

Engelsk: Sustainable development.

C

CE-merking

Forkortelse for ”Communautè Europèenne” og er et ”pass” som gjør det lovlig å markedsføre et produkt i EØS-området. CE-merket sier ikke noe om kvalitetsaspekter ved produktet, men er et bevis på at produktet tilfredsstiller EUs HMS-krav.

Centre for Facilities Management (CFM)

Ledende forskningssenter for FM i Europa, ledet av prof. Keith Alexander. Opprinnelig etablert i Glasgow, nå tilknyttet Salford University.

Corporate Real Estate Management (CREM)

Integrert bygg- og eiendomsforvaltning. Målet er å få best mulig samsvar mellom bygningsmessig utforming og brukerbehov til enhver tid.

Uttrykket brukes av enkelte fagmiljøer i Europa synonymt med Facilities Management (FM), da med særlig fokus på bygningenes livssyklus.

Cut costs – Add value

Trend som fokuserer på gevinstene ved effektiv bygg- og eiendomsdrift. Målet er å oppnå bedre tjenester og høyere eiendomsverdi til lavere pris. Vurderes ut fra totaløkonomi (s.d.).

D

DAK / DAP

DAK = Data-assistert konstruksjon.

DAP = Data-assistert prosjektering.

Dansk Facilities Management DFM- netværk / DFM – nøgletal

Foreningen DFM-nøgletal er en selvstendig organisasjon stiftet i 1996 blant medlemmer i foreningen DFM – netværk

Foreningen samler inn og utgir nøkkeltall for vedlikehold, forsyning, renhold, felles drift og faste eiendomsutgifter, bl.a. som grunnlag for benchmarking m.v. blant foreningens medlemmer.

Demobilisering

Fase der fasilitetstjenester overføres tilbake til klienten eller til en ny leverandør av fasilitetstjenester, som spesifisert i avtalen om fasilitetsstyring. (NS-EN 15221-2)

Designlevetid

Se Levetidsplanlegging.

Diskonteringsfaktor

Nåverdien av én krone innbetalt i slutten av år n når kalkulasjonsrenten er r (NS 3454).

Diskonteringsfaktoren = 1/(1 + r)t. hvor T er antall år fra nåtidsunktet og til  kostnaden påløper

Differansekostnad (DEK)

Er en kostnadsendring pr. enhet ved en endring i mengde

Drift

Drift omfatter alle oppgaver og rutiner som er nødvendige for at bygningen med tekniske installasjoner skal fungere som planlagt, både funksjonelt, teknisk og økonomisk. Oppgavene omfatter bl.a. betjening og ettersyn av bygningsdeler og installasjoner, forsyning av energi, vann etc., renhold og renovasjon.

Hos forvaltere som driver Facilities Management kan drift også omfatte servicetjenester som f.eks. datanettverk, telefon, post, kopiering, resepsjonstjeneste og kantine. Disse kostnadene kalles i NS 3454 for service-/støttekostnad til kjernevirksomheten.

I praksis er det ofte vanskelig å skille mellom løpende vedlikehold og driftsaktiviteter. Ved beregning av nøkkeltall er det viktig at fordelingen av kostnader skjer etter de samme retningslinjer. kfr NS 3454.

Driftskostnader (DK)

Er Kostnadsendring ved en endring i mengde

Kostnader til løpende drift, renhold, vakt, sikring energi o.a., dvs det som påløper daglig, ukentlig og månedlig gjennom året. Omfatter også løpende vedlikehold, skade og hærverk (NS 3454).

Hovedpost 3 Driftskostnader er i NS 3454 gitt følgende underposter:

  1. Løpende drift (drift, ettersyn, service og løpende (akutt) vedlikehold pga. uforutsette skader og lignende.
  2. Renhold
  3. Energi
  4. Vann- og avløp (forbruksavhengig)
  5. Avfallshåndtering
  6. Vakt og sikring
  7. Utendørs (måking, gartnerarbeid).

Det har vært vurdert å skille ut postene 33, 34 og 35 som en egen hovedpost 6 for forsyning i overensstemmelse med Nordisk LCC (s.d.) Disse kostnadene kalles på dansk forsynings-kostnad og på svensk media kostnad.

Driftsoverskudd

Driftsoverskudd regnes ut år for år ved å trekke alle utgiftene fra inntektene. Altså: Eierens leieintekter minus FDV-Kostnader og eventuelle Festeavgifter

Drifts- og vedlikeholdsplan (DV-plan)

Plan for faste driftsrutiner, planlagt vedlikehold og utskifting. DV-planer utarbeides f.eks. på grunnlag av regelmessige tilstandsanalyser etter NS 3424.

Due diligence

Se Aktsomhets Handlinger.

E

Eiendom

Noe man eier. Samlebegrep på fysiske verdiobjekter som areal/tomt, bygninger, anlegg og andre verdifaktorer som f.eks. utbyggingspotensial. Juridisk begrep for alt som har en verdi.

Eiendomsretten

det er vanlig å dele etablering av eiendomsrett i tre hovedgrupper: a) Opprinnelig erverv, b) avledet erverv og c) utelukkende erverv.

  1. Opprinnelig (originært) erverv – Eiendomsrett kan oppstå ved at det skapes nye ting gjennom å kombinere eller videreutvikle andre deler eller gjenstander. Eierløse ting eller landområder kan erverves gjennom såkalt okkupasjon. For eiendom er ikke dette lenger særlig praktisk. Men i Antarktis har flere land gjort krav på store landområder på denne måten. Etablering av eiendomsrett til eierløst gods kan skje ved at finneren tilegner seg tingen. Mineralloven har regler om at finneren på bestemte vilkår kan få rett til utvinning av mineraler. Meteorittsteiner fra verdensrommet anses etter tradisjonell rettsoppfatning som eierløse, og kan tilfalle finneren. Hittegods regnes ikke som eierløst.
  2. Avledet (derivativt) erverv – Den vanligste formen for etablering av eiendomsrett, gjennom kjøp og salg, avtale, gave og lignende. Avledet etablering av eiendomsrett kan skje frivillig (typisk gjennom avtale), eller ved tvang (for eksempel ekspropriasjon eller tvangssalg).
  3. Utelukkende (ekstinktivt) erverv kan forekomme for eksempel hvis en godtroende kjøper en ting som egentlig tilhører en annen (godtroerverv), eller ved hevd.  

Eiendomsforedling

Strategi for utvikling og oppgradering av eksisterende bygningsmasse som alternativ til riving og nybygging.

Ved eiendomsforedling økes levetiden ved å tilføre bygningen kvalitets- eller standardhevinger for å møte nye bruker- og myndighetskrav, noe som ofte er mer ressurs- og miljøvennlig enn riving og nybygging. Dette er i samsvar med prinsippene om bærekraftig bygging, som har ført til en dreining fra ”utbygging samfunn” til ”vedlikeholds samfunn”.

Eiendomsforvaltning

Eiendomsforvaltning omfatter i prinsippet alle faser i livssyklusen:

  • erverv gjennom kjøp, ekspropriasjon, prosjektering og bygging,
  • forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling (FDVU),
  • avhending ved salg, bortfeste, gave eller overførsel,
  • riving, gjenbruk og deponering.

Eiendomsforvaltningsutvalget (Eikeland-utvalget) har definert god eiendomsforvaltning på følgende måte: ”God eiendomsforvaltning er å gi brukerne gode og effektive bygg til lavest mulig kostnad. Dette innebærer å skape best mulige rammevilkår for brukernes virksomhet over tid.”

Utvalget har formulert følgende 10 kriterier for god eiendomsforvaltning:

  • Det foreligger overordnede politisk (strategisk) bestemte mål for eiendomsforvaltningen
  • Det foreligger et rasjonelt system for planlegging og styring av eiendomsforvaltningen
  • Generelle delkriterier:
  1. Tilfredsstille prioriterte brukerbehov
  2. Effektiv arealutnyttelse
  3. Godt, verdibevarende vedlikehold
  4. Kostnadseffektiv eiendomsforvaltning
  5. Målrettet utvikling av eiendommens kvaliteter
  6. Hensiktsmessig organisering av eiendomsforvaltningen
  7. Riktige økonomiske rammebetingelser tilpasset eiendomsforvaltningens langsik-tige karakter
  8. Lovpålagte krav overfor eier og bruker blir ivaretatt.

(NOU 2004:22 Velholdte bygninger gir mer til alle)

Kriteriene er primært for offentlig eiendomsforvaltning. Spesielt gjelder dette første punkt hvor vi for privat eiendomsforvaltning har erstattet ”politisk bestemte mål” med ”strategisk” og også understreker at i politisk bestemte mål ligger det alltid også en ”politisk risiko”.

Eiendomsregisteret (EDR)

Norges offisielle grunnbok. Landsomfattende elektronisk register over alle faste eiendommer, etablert i 1995 ved en sammenslåing av GAB-registeret (s.d.) og Grunnboken (s.d.). Registeret eies og drives av Norsk Eiendomsinformasjon as, som er et heleid statlig selskap.

Det kan foretas søk på navn, gårds- og bruksnummer samt adresse. Brukerne får på denne måten opplysninger om hvilke bygninger som finnes på eiendommen, eiendommens areal, hvem som står oppført som hjemmelshaver (formell eier), tinglyste pengeheftelser, servitutter m.m. Se også Matrikkel.

Eierseksjon

OGSÅ KJENT SOM

  • eierleilighet
  • boligseksjon
  • selveierbolig
  • selveierleilighet
  • seksjon leilighet

Eierseksjon er betegnelsen på en leilighet eller et lokale der eieren har enerett til å bruke selve leiligheten/lokalet, men der hele eiendommen (bygning og tomt) er i sameie med andre seksjonseiere. Slik bruksdeling kan sameiere alltid avtale for inntil ti år – det særegne med eierseksjoner er at bruksdelingen skal være varig og at den gjen­nom­føres tinglysing messig slik at hver seksjon behandles som en egen matrik­kel­enhet. Eierseksjoner er lovregulert i eierseksjonsloven (lov 31/1997). Likt med eierseksjon brukes også uttrykkene eierleilighet eller selveierleilighet, men disse uttrykkene omfatter bare seksjonerte boliger.

Totalt er det ca. 46 000 eiendommer som er seksjonert i ca. 370 000 seksjoner – av dette er ca. 91 % boliger og 9 % lokaler. Eierseksjoner er mest utbredt i de store byene – 58 % av alle seksjoner befinner seg i landets ti største kommuner.

Eierseksjoner

Loven her gjelder for eierseksjoner som er opprettet etter bestemmelsene i kapittel II, eller som er opprettet på tilsvarende måte før loven trådte i kraft. Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av en av flere boliger eller andre bruksenheter i eiendommen. (eierseksjonsloven § 1)

Eksklusivitet

Det at en leverandør av fasilitetstjenester har en eksklusiv posisjon når det gjelder levering av

fasilitetstjenesten(e). (NS-EN 15221-2)

Elastisitet

Se Fleksibilitet – Generalitet – Elastisitet (FGE)

Energi- og effektbudsjett

NS 3032 Bygningers energi- og effektbudsjett fastlegger hvilke poster som skal inngå i et energi- eller effektbudsjett og angir metoder for å kontrollere energi- og effektforbruk i bygninger.

Energi- og effektbudsjett omfatter følgende hovedposter:

  1. Oppvarming
  2. Ventilasjon
  3. Varmtvann
  4. Vifter/pumper
  5. Belysning
  6. Diverse
  7. Kjøling
  8. Utendørs

Standarden inneholder veiledende verdier for energi- og effektbehov for ulike bygningstyper.

Energiledelse – Energioppfølgingssystem (EOS)

Energiledelse er den del av virksomhetens ledelsesoppgaver, på lik linje med andre ledelsesoppgaver, som aktivt sikrer at energien utnyttes effektivt og miljøriktig samt er i samsvar med gjeldende lover og forskrifter (se også ”Bygningsenergidirektivet” (s.d.)).

Bedriften utarbeider en oppfølgingsplan med mål, strategi og handlingsprogram for energibruken. En viktig faktor er et godt energioppfølgingssystem (EOS) med registrering, rapportering, analyse og løpende oppfølging av energibruken.

Energi-Temperatur-kurve (ET-kurve)

En bygnings ET-kurve viser sammenhengen mellom utetemperatur og beregnet (budsjettert) energiforbruk. Ved å plotte og sammenholde faktisk energiforbruk med ET-kurven, kan de driftsansvarlige vurdere om energiforbruket er høyt, normalt eller lavt og evt. sette inn korrigerende tiltak.

Energiøkonomisering (enøk)

Et begrep som i videste forstand betyr at energien skal brukes i den form, i den mengde og til den tid som totalt sett er mest lønnsom når alle fordeler og ulemper er veid mot hverandre.

Enøk skal bidra til en samfunnsøkonomisk rasjonell utnyttelse av ressursene, å redusere negative miljøkonsekvenser av energibruken og stimulere til utvikling og innføring av energieffektiv teknologi.

Litt.: Sintef: ENØK i bygninger. Effektiv energibruk. 2.utgave. Univ.forlaget 1996.

Enova

Statlig foretak med ansvar for det offentlige enøk-arbeidet i Norge. Overtok fra 1.1.2002 NVEs ansvar for miljøvennlig omlegging av energibruk og energiproduksjon. Selskapet eies av Olje- og energidepartementet (OED) og har hovedkontor i Trondheim.

Entrepriseformer

Oversikt over aktuelle standarder:

  • NS 3431 Mellom byggherre og totalentreprenør.
  • NS 3406 Mellom totalentreprenør og under-totalentreprenør.
  • NS 3433 Mellom totalentreprenør og underentreprenør.
  • NS 8405 Mellom totalentreprenør/byggherre og de prosjekterende.

Valg av entreprisemodell vil først og fremst være et valg av risikofordeling mellom byggherre og entreprenør:

  • Utførelsesentreprise: Entreprenøren står bare for utførelsen og har følgelig bare risikoen for selve utførelsen og valg av arbeidsmetode.
  • Totalentreprise: Totalentreprenøren skal både prosjektere og utføre arbeidene. Dermed vil totalentreprenøren også sitte med risikoen for prosjekteringen.
  • Risiko og valgfrihet: Det er nær sammenheng mellom risiko og valgfrihet. Regelen er at den som velger, er den som sitter med risikoen.
  • Betydningen av å velge standard. NS 8405 er designet for utførelsesentreprise, mens NS 3431 gjelder totalentreprise. Dermed plasse-res prosjekteringsrisikoen forskjellig i de to standardene. Begge standardene har imidlertid regler om modifiserte varianter av grunnmodellen. Reglene går ut på at hver av partene svarer for sitt bidrag til prosessen. Betydningen av å velge standard vil derfor i første være at man ved tvil lar den ene eller den andre parten ha risikoen for prosjekteringen.

Ulike typer totalentreprisemodeller

  • Klassisk totalentreprise: I den klassiske totalentreprisekontrakt står totalentreprenøren for enten hele eller det alt vesentlige av prosjekteringen. På bakgrunn av et enkelt grunnlag laget av byggherren, inngår totalentreprenøren kontrakt om prosjektering og bygging. Det er derfor totalentreprenøren som sitter med hele prosjekterings kompetansen.
  • Modifisert totalentreprise: Ved den modifiserte totalentreprise så har byggherren – med egne rådgivere – før avtalen med totalentreprenøren foretatt en ikke ubetydelig del av prosjekteringen. Ofte vil prosjekteringen være ført langt inn i detaljfasen. Risikofordelingen mellom partene kan i disse tilfellene bli ganske innfløkt. Dessuten oppstår et særlig problem dersom det er tale om å overføre rådgiverne (eller noen av disse, f eks arkitekten) fra byggherren til totalentreprenøren.
  • Samarbeids- og partneringmodeller: En moderne form for totalentreprise finner vi i de såkalte samarbeids- eller partnering modellene. Hovedideen med disse modellene er at alle de involverte parter skal delta sammen om utviklingen av prosjektet. Basismodellen for en slik samarbeidsordning kan enten være en tradisjonell utførelsesentreprise (mye brukt i Danmark), eller en totalentreprise. Disse moderne formene reiser to hovedproblemer:
  • Vederlag Formatet
  • Risikofordelingen
  • Hel og delt totalentreprise: En totalentreprise innebærer ikke (nødvendigvis) at totalentreprenøren skal dekke hele byggeprosessen. Man skiller derfor mellom hel og delt totalentreprise. Ikke uvanlig at de tekniske entrepriser skilles ut som egne totalentreprisekontrakter.

Det pågående revisjonsarbeidet ble igangsatt i 2005 med egen komité for revidering av NS 3431. NS 8405 kom august 2004 og det er en klar svakhet at totalentreprisestandarden ikke ble revidert samtidig. Det forventes imidlertid at arbeidet med den nye totalentreprisestandarden vil kunne ta lang tid.

(Kilde: Prof. Lasse Simonsen, UiO) Samarbeids- og partneringmodeller

  • BOT: Forkortelse for Building, Operate and Transfer eller på norsk Bygg, Drift og Tilbakefør. Dette betyr at entreprenøren har det totale ansvar for å bygge samt forvalte (FDV) i et avtalt antall år, for så å tilbakeføre til byggherren.
  • OPS: Forkortelse for Offentlig Privat Samarbeid (se OPS.).
  • PPP: Forkortelse for Private Public Partnership, dvs det samme som OPS på norsk.

Se også Kontraheringsformer - offentlig og privat oppdragsgiver og Oppgjørsformer.

Environmental Product Declaration (EPD)

Se Miljødeklarasjon.

Enøk Lønnsomhet

Dataprogram for beregning av lønnsomhet for enøk- , vedlikeholds- og inneklima tiltak. Utviklet av NVE/Enøk i Norge.

Enøk Normtall

Dataprogram for beregning av energibruk i bygninger. Utviklet av NVE/Enøk i Norge.

Etterslep (E)

Gir uttrykk for det akkumulerte vedlikeholdsetterslepet som preger enkelte bygningsmasser, særlig offentlige eiendommer. Etterslep (E) brukes av enkelte eiendomsforvaltere (uformelt) som en supplerende post til vedlikehold og utvikling i NS 3454.

Ettersyn

Kontroll og prøving for å finne ut om det kreves tiltak, eller om gjennomførte tiltak er riktig utført. (NS 3420-C2)

European Facility Management Network (EuroFM)

Nettverk Forening stiftet i 1993 som organiserer 61 nasjonale FM-foreninger, utdannings- og forskningsinstitusjoner i 21 europeiske land. Formålet er å fremme kunnskapen om FM i Europa. EuroFM er organisert i tre forum for hhv. forskning, utdanning og praktisk anvendelse. Flere av de nasjonale foreningene er IFMA-chapters (se International FM Association).

European Federation of National Maintenance Societies (EFNMS)

Den europeiske sammenslutning av nasjonale vedlikeholds foreninger. Medlemmer fra 16 europeiske land. Norge er representert ved Norsk Forening for Vedlikehold (NFV).

European Standard (EN)

Europeiske standarder (EN) utvikles og godkjennes av Den europeiske standardiseringsorganisasjon (CEN), som består av de nasjonale standardiseringsorganisasjonene i EU, EFTA og Tsjekkia. Europeiske standarder gjelder automatisk i alle medlemslandene.

F

G

GAB-registeret

Det sentrale registeret over faste eiendommer i Norge. GAB er forkortelse for grunneiendom, adresse og bygning. Registeret er elektronisk og føres av Statens Kartverk på grunnlag av rapportering fra kommunene. Ble i 1995 samordnet med Grunnboken til det sentrale Eiendomsregisteret (s.d.)

Se også Matrikkel.

Generalitet

Se Fleksibilitet – Generalitet – Elastisitet (FGE)

Gjenbruk / ombruk

Ny utnyttelse av et produkt i dets opprinnelige form (St.meld. nr. 44 (1991-92).

Eks.: Bruk av gammel teglstein, trepanel eller installasjonsleder i nye konstruksjoner. Se også

Gjenvinning og Resirkulering.

Gjenvinning

Nyttiggjøring av avfall og andre restprodukter. Kan inndeles i ombruk, materialgjenvinning og energiutnyttelse/-gjenvinning (St.meld. nr. 44 (1991-92).

Ved direkte materialgjenvinning blir materialet brukt på nytt på tilsvarende måte (= ombruk/ gjenbruk). Ved indirekte materialgjenvinning inngår fraksjonen på et lavere nivå som tilslag eller deler av et nytt produkt (f.eks. knust betong som bærelag i veg). Gjenbruk er mest energi- og miljøvennlig, og gir høyest grad av gjenvinning (SINTEF rap. 22 A96556).

Se også Resirkulering.

Green Buildings

Konsept utviklet av Center of Excellence for Sustainable Development in USA. Målet er å utforme ”smarte” bygg som forbruker minimale mengder ikke fornybar energi, har minimale energiutgifter og forurenser minimalt samtidig som brukernes komfort, helse og trygghet økes.

Et viktig hjelpemiddel er dataprogrammet BEES (Building for Environmental and Economic Sustainability) som bruker metodene i ISO 14000 for å beregne bygnings produktenes miljøpåvirkning gjennom hele sin livssyklus.

GRIP

GRIP (Grønt I Praksis) - Stiftelsen for bærekraftig produksjon og forbruk. Har som mål å bidra til et økologisk bærekraftig velferdssamfunn ved å oppnå høyere verdiskapning med mindre miljøbelastning. Den skal være et ressurssenter for private og offentlige virksomheter som ønsker å drive på en mest mulig miljø-effektiv måte og dermed styrke sin konkurranseposisjon i fremtidens marked.

Stiftelsen ble etablert i 1995 i forlengelsen av Miljøverndepartementets program ”Grønt Arbeidsliv” (1991-95) som ble igangsatt for å få fart på norske virksomheters miljøsatsing med bakgrunn i FNs handlingsplan ”Agenda 21” (s.d.). GRIP har sin grunnfinansiering fra Miljøverndepartementet. GRIP meldte avvikling i juni 2008

Grunnboken

Register over tinglyste dokumenter som gjelder fast eiendom.

Opplysningene er delt i fire avsnitt: Grunndata, hjemmelsopplysninger, pengeheftelser og servitutter m.v. Grunnboken ble i 1995 slått sammen med GAB-registeret til det sentrale Eiendomsregisteret (s.d.). Se også Matrikkel.

Grunnlovens miljøbestemmelse

Grunnlovens § 110 b fastslår alles rett til et trygt miljø på lang sikt (bærekraftig utvikling):

”Enhver har Ret til et Milieu som sikrer Sundhed og til en Natur hvis Produktionsevne og Mangfold bevares. Naturens Ressourcer skulle disponeres ud fra en langsigtet og alsidig Betragtning, der ivaretager denne Ret ogsaa for Efterslægten.

For at ivaretage deres Ret i Henhold til foregaaende Led, ere Borgerne berettigede til Kundskab om Naturmilieuets Tilstand og om Virkningerne af planlagte og iværksatte Indgreb i Naturen.”

Gule lister

Større byer som Oslo, Bergen, Stavanger, Trondheim og Tromsø har egne byantikvarer som er kommunenes faglige rådgivere innen kulturminnevern og ivaretar kommunens antikvariske interesser innenfor rammen av kulturminneloven og plan- og bygningsloven. Byantikvarene fører bl.a. oversikt over registrerte verneverdige kulturminner og kulturmiljøer i sine kommuner.

I Oslo går disse listene under betegnelsen ”byantikvarens gule lister”. De omfatter ca. 7000 eiendommer, hvorav over 70 % er lokalisert i indre by. Se også Bygningsvern.

H

Harmonisert standard

Med harmonisert standard menes europeisk standard som er utarbeidet i overensstemmelse med mandat fra EU-kommisjonen og EFTA, og som er offentliggjort i EF-tidende og i EØS-tillegget til disse. (Produktkontrolloven §2a)

Helse- og miljøskadelige stoffer

Betegnelse på alle miljøgifter som omfattes av spesialavfallsforskriften eller tilsvarende forskrifter. De viktigste helse- og miljøfarlige stoffene er:

  • Asbest (silikatmineraler med fiberstruktur)
  • PCB (polyklorerte bifenyler)
  • Kvikksølv (Hg)
  • Kadmium (Cd)
  • KFK (klorfluorkarboner, freoner)
  • Bly (Pb)
  • Kopper (Cu)
  • Haloner
  • PAH (steinkulltjære, sot, kreosot)
  • Treimpregneringsmidler
  • Olje

Se også Forurensningsloven.

Helse, miljø og sikkerhet (HMS)

Begrep hentet fra Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter (Internkontrollforskriften) (s.d.).

Hjemmelshaver

Hjemmelshaver, er den som er legitimert som eier av fast eiendom eller løsøre. Hjemmelshaver for fast eiendom er den som er oppført som eier av en eiendom i grunnboken. Hjemmelshaveren er altså den eiendommen er tinglyst på. Utgangspunktet er at ingen kan selge, pantsette eller tinglyste heftelser på en eiendom uten samtykke fra hjemmelshaveren.

For løsøregjenstander er hjemmelshaver vanligvis den som har tingen i sin besittelse. For realregistrerbart løsøre (skip, luftfartøy) er hjemmelshaver den som er registrert som eier. Det samme gjelder gjenstander som omfattes av Løsøreregisteret.

Hjemmelshaver må ikke forveksles med hjemmelsmann, som er den eieren utleder sin rett fra. Selgeren er for eksempel kjøperens hjemmelsmann, mens kjøperen etter tinglysing av overdragelsen er hjemmelshaver.

Hoveddel og tilleggsdel

Definisjonen av Hoved- og tilleggsdel var definert i tidligere NS 3940 men er trukket ut av den reviderte NS 3940:2007. I veileder om ”Grad av utnytting” benyttes begrepene fortsatt, men de er ikke definert. I den eldre NS 3940 ble begrepene brukt på følgende måte:

  • I boliger omfatter hoveddelen alle oppholds-rom inkl. våtrom, gangareal og trapp mellom slike rom. Tilleggsdelen omfatter (a) øvrige deler av en bruksenhet som egne boder, garasje, tekniske rom, åpne deler m.v. og (b) felles deler som boder, vaskerom, garasje, tekniske rom, portrom, felles trapper m.v.
  • I næringsbygg, institusjonsbygg m.v. omfatter hoveddelen alle bruksenheter i sin helhet (privat hoveddel) og fellesrom som brukes av flere enheter til arbeid, hvile eller hygiene, f.eks. møterom, spiserom, resepsjon, toalett (felles hoveddel). Tilleggsdelen omfatter felles arealer som oppbevaringsrom, garasje, trapper og heiser, rom for bygningens drift og vedlikehold, portrom m.v.

Hovedleverandør

Entreprenør eller leverandør som har påtatt seg et oppdrag for bestiller og som har en eller flere underleverandører til å utføre en del av oppdraget. (Forskrift om informasjons- og påseplikt og innsynsrett § 3)

Hovedindikator for ytelse (KPI)

Mål som gir relevant informasjon om ytelse når det gjelder levering av fasilitetstjenester. (NS-EN 15221-1)

Se også Key Performance Indicators (KPI).

Human Resource Management (HRM)

Forvaltning av menneskelig kapital, personalutvikling/-forvaltning i en organisasjon.

Husleieloven

Husleieloven (lov 26. mars 1999 nr. 17 om husleieavtaler) regulerer rettsforholdet mellom den som får et husrom stillet til sin disposisjon mot å betale et vederlag, som regel i penger. Uttrykket husleie brukes både om selve rettsforholdet og om den pengesummen som betales.

Husleieloven definerer en husleieavtale som en «avtale... om bruksrett til husrom mot vederlag», jf. § 1-1.

Uttrykket bruksrett må avgrenses mot eiendomsrett. Er det meningen at brukeren også skal bli eier, foreligger det ingen husleieavtale, men en avtale om kjøp (eventuelt med avdragsbetaling). Den bruksretten som seksjonseieren i et eierseksjonssameie har, er ingen husleierett ettersom han også er sameier i den eiendommen som er seksjonert. Det samme gjelder boretten for andelseiere i borettslag. Det vanlige er at leieren har en total bruksrett som utelukker andre brukere, men det er ikke noe i veien for at flere leiere deler på bruken. Avtalen må gjelde et husrom og i det ligger det at det må være en bygning eller en avgrenset del av en bygning. En husbåt er intet husrom selv om man kan bo i den, og leie av et grunnareal – for eksempel en parkeringsplass – faller også utenfor husleieloven. For leie av tomter gjelder det en egen lov om tomtefeste. Husrommet kan være en bolig eller et lokale, jf. nedenfor.

Selv om det ikke fremgår av definisjonen, er det også en del av leie begrepet at bruksretten skal være midlertidig, enten ved at den kan sies opp eller ved at den gjelder for en bestemt tid. Husleieloven kaller dette henholdsvis tidsbestemte og tidsubestemte kontrakter. Men det forekommer at en leieavtale ikke kan sies opp av den ene part.

Endelig er det et karakteristisk trekk ved en leieavtale at den annen part (leieren) betaler et vederlag for bruken. Låner man bort leiligheten til venner mens man selv er bortreist, foreligger det ikke noe leieforhold. Som regel er vederlaget et pengebeløp (husleie) som betales månedlig, men det kan også avtales andre former for vederlag, for eksempel at leieren skal utføre arbeide for utleieren.

Huseiernes Landsforbund avdeling for Næringseiendom (HLE)

Opprettet i 1990 som en avdeling i Huseiernes Landsforbund. Medlemmer er store, private eiere som har eiendom som primærvirksomhet. 34 medlemmer (2000).

Håndtering

Med håndtering menes enhver omgang med farlig stoff slik som tilvirkning, oppbevaring, behandling, transport, lasting, lossing, erverv, handel, innførsel, utførsel, overføring, bruk og tilintetgjøring (brann- og eksplosjonsvernloven § 4).

I

Informasjons- og kommunikasjonsteknologi (IKT)

Samlebegrep for elektronisk databehandling, -lagring og -utveksling. Omfatter maskinvare, programvare og systemer som brukes til å løse komplekse informasjons- og kommunikasjons-oppgaver.

IKT kan brukes til utarbeiding, lagring og utveksling av tekst, tegninger og bilder , prosess-overvåking og -styring, sikring og overvåking av bygninger m.v.

Se også FDVU-system.

Informasjonsteknologi (IT)

Se Informasjons- og kommunikasjonsteknologi.

Initialkostnad

Et nybyggs totalkostnad ved ferdigstillelse ink-ludert tomtekostnader. Tilsvarer prosjektkostnad i NS 3453.

Integrert fasilitetstjeneste

Et sett med fasilitetstjenester som griper inn i hverandre. (NS-EN 15221-1)

Intensjonsbrev

Notat eller memo som bekrefter en klar intensjon om å foreta visse handlinger eller inngå en formell avtale. (NS-EN 15221-2)

Interkommunalt selskap (IKS)

Ansvarlig selskap hvor alle deltakerne er kommuner, fylkeskommuner eller interkommunale selskaper. Deltakerne hefter ubegrenset for en andel av selskapets forpliktelser. Selskapet skal ha et representantskap hvor samtlige deltakere er representert, og dette velger et styre på minst 3 medlemmer.

Selskapsformen er regulert i lov om interkommunale selskap, og brukes f.eks. ved organisering av interkommunale renovasjons-ordninger, vannverk m.v. Reglene om økonomiforvaltning svarer til kommunelovens regler for kommunene. Til forskjell fra aksjeselskap kan et IKS ikke slås konkurs, og dets eiendeler kan ikke være gjenstand for utlegg eller arrest.

Alternativ til å skille ut f.eks. kommunale eiendommer i eget aksjeselskap (AS) eller kommunalt foretak (KF).

International Facility Management Association (IFMA)

Det internasjonale forbundet for Facilities Management, etablert i 1980. Verdens største sammenslutning av profesjonelle bygg- og eiendomsforvaltere med 18.000 medlemmer i 67 land. Har egne avdelinger (chapters) i 12 europeiske land, bl.a. Finland og Sverige.

Foreningens formål er å fremme utviklingen av FM-faget over hele verden gjennom å registrere trender, drive forskning, utvikle opplæringsprogrammer og bistå bygg - og eiendomsforvaltere med å utvikle strategier for forvaltning av menneskelige og materielle ressurser.

International Organization for Standardization (ISO)

Verdensomspennende forbund av 140 nasjonale standardiseringsforbund, bl.a. Norges Standardiseringsforbund. Har utarbeidet mer enn 13.000 internasjonale tekniske standarder for industri, handel og samfunn. Standardene er ikke myndighetskrav, men ”agreements on the market”. ISOs kvalitetssikringssystem – Management Systems – er tatt i bruk av 430.000 bedrifter i 158 land: ISO 9000-serien for interne prosesser og produkter og ISO 14000-serien for utslipp til omgivelsene.

Internhusleie / internleie

Arealleie som avtales mellom byggeier (evt. byggforvalter) og en bruker innenfor samme bedrift eller organisasjon (i en privat forretning bedrift eller f.eks. internhusleie for en skole innen en kommune eller for kontorarealer i egne bygg i staten).

Leieprisen kan være markedspris i området eller tilsvare reelle kostnader knyttet til bruk av egne bygg og lokaler, både kapitalkostnader og lø-pende FDVUS-kostnader.

Internhusleie eller brukerbetaling tas i bruk av stadig flere virksomheter for å ansvarliggjøre de som skaper kostnadene, og derigjennom oppnå mer effektiv bygg- og eiendomsforvaltning. Internhusleien kan både være høyere og lavere enn markedsprisen for tilsvarende lokaler.

Se også Kostnadsdekkende husleie.

Internkontroll (IK)

Systematiske tiltak som skal sikre at virksomhetens aktiviteter planlegges, organiseres, utføres og vedlikeholdes i samsvar med krav fastsatt i eller i medhold av helse-, miljø- og sikkerhetslovgivningen. (Def.: IK-forskriften § 3).

Internkontrollforskriften

Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter, fastsatt med hjemmel i Arbeidsmiljølovens § 16. Trådte i kraft 1.1.1997.

Forskriften gir bestemmelser om at den som er ansvarlig for virksomheten, plikter å sørge for systematisk oppfølging av gjeldende krav fastsatt i arbeidsmiljøloven, forurensningsloven, brann- og eksplosjonslovgivningen, produktkontrolloven, sivilforsvarsloven, genteknologiloven og lov om elektriske anlegg og elektrisk utstyr.

Arbeidstakerne skal medvirke ved innføring og utøvelse av internkontroll.

Forskriften skal fremme et forbedringsarbeid i virksomhetene innen

  • Arbeidsmiljø og sikkerhet
  • Forebygging av helseskade eller miljøforstyrrelser fra produkter eller forbrukertjenester
  • Vern av det ytre miljø mot forurensning og bedre behandling av avfall.

J

Just in time (JIT)

Logistikk Uttrykk. Filosofi for effektivisering av produksjonsprosesser ved at varer, tjenester og aktiviteter koordineres slik at de kommer på rett plass til rett tid. Kan f.eks. redusere behovet for lagerhold ved at råvarer leveres direkte til produksjonen etter hvert som de forbrukes. Uttrykket brukes også om tilstandsbasert vedlikehold (s.d.).

K

Kapitalkostnad (N)

Summen av prosjektkostnad og nåverdien av restverdi, dvs. N = K0 + RT (NS 3454).

Hvis bygget har en restverdi, er rentekostnaden negativ.

Kapitalkostnad kan også defineres som utgifter til renter og avdrag på lån og tapte renter på egenkapital i forbindelse med investering i et nybygg eller en ombygging.

Hovedpost 1 Kapitalkostnader er i NS 3454 gitt følgende underposter:

  1. Prosjektkostnader
  2. Restkostnad

Key Performance Indicators (KPI)

Nøkkelindikatorer / nøkkelfaktorer / nøkkeltall. Indikatorer som beskriver hvordan noe fungerer eller hvilken tilstand det er i ut fra målt ytelse. Ytelsen måles ofte opp mot ”Best Practice”, kan være målt mot kostnads- eller kvalitetskrav, og kan gjelde bygninger/infrastruktur så vel som støttetjenester og service til arbeidsplasser og brukere.

Se også KPI-systematikk og Tilpasningsgrad og den norske definisjonen Hovedindikator for ytelse (KPI)

Kildesortering av bygningsavfall

Miljøverndepartementet fastsatte i 2007 en forskrift med krav om avfallsplaner i byggesaker for hele landet. Forskriften krever at minst 60 vektprosent av avfallet fra bygging, riving og rehabilitering/ombygging må kildesorteres på byggeplassen. Se også Avfall.

Kjernevirksomhet

En bedrifts eller institusjons primærvirksomhet. For en industribedrift er f.eks. produksjonen kjernevirksomhet, mens bygningsdrift og servicetjenester er støttevirksomhet. Se også Primære aktiviteter.

Eng.: Core activity / core business.

Klassifikasjonssystem

Overordnet system for systematisering og strukturering av ulike typer informasjon. Et klassifikasjonssystem for databaserte FDVU-systemer består av:

  • Koder for klassifisering av lokalisering.
  • Merkesystem for bygningsdeler og tekniske anlegg (s.d.).
  • Struktur for lagdeling og nummerering av tegninger.
  • Leverandørkoder.
  • Kodestruktur for nummerering av dokumenter og elektroniske filer.

Klient

Organisasjon som kjøper fasilitetstjenester gjennom en avtale om fasilitetsstyring

Merknad: Klienten opererer på et strategisk nivå og har en generell og/eller sentral funksjon på alle stadier av forholdet til tjenesteleverandøren. Kunden utarbeider spesifikasjonen til fasiLitets tjenesten. (NS-EN 15221-1)

KoBE

Kompetanse for Bedre Eiendomsforvaltning. Stortinget bevilget i statsbudsjettet for 2006 bevilget midler til kompetanseoppbygging innen kommunal eiendomsforvaltning. Midlene på posten skal benyttes til utredning og informasjon om temaer knyttet til byggevirksomhet og byggesak, med særlig vekt på kommunal, fylkeskommunal og kirkelig eiendomsforvaltning.

Midlene på posten skal benyttes til utredning og informasjon om temaer knyttet til byggevirksomhet og byggesak, med særlig vekt på kommunal, fylkeskommunal, kirkelig eiendomsforvaltning, kurstilbud, etterutdanning og andre tiltak som vil øke kommunesektorens kompetanse om god eiendomsforvaltning, samt til å støtte opp under byggekostnadsprogrammet.

Av Eiendomsforvaltning Utvalgets utredning, NOU 2004:22 Velholdte bygninger gir mer til alle, framgår at det er et stort vedlikeholdsbehov i den kommunale eiendomsmassen. Manglende bygningsteknisk kompetanse fører til liten fokus på eiendomsforvaltning og manglende kunnskap om bestillerrollen. Manglende kompetanse gjør at det blir vanskelig å påvise vedlikeholdsbehov. Det kan være vanskelig å rekruttere spisskompetanse og beholde kompetansen på grunn av manglende faglig utvikling.

Statens bygningstekniske etat har derfor, på oppdrag fra Kommunal- og regionaldepartementet, igangsatt et prosjekt for kompetanseoppbygging for bedre eiendomsforvaltning i kommunene (KoBE). Satsingen har to primære målgrupper med noe ulike behov, beslutnings-takere og eiendomsforvaltere. Arbeidet tuftes på kommunenes behov. Det skal gjennomføres ved å støtte opp under eksisterende fagmiljøer. Økt samhandling mellom aktører som kan bidra til optimalisering av kommunal eiendomsforvaltning står sentralt. Erfaring fra oppstartsåret av KoBE er at prosjektet i seg selv medvirker til bedre samhandling og bedre resultat av tiltak fra de tradisjonelle aktørene innen området.

Kommunalt foretak (KF)

Selskapsform som opererer uavhengig av kommunens administrasjon, men med eget styre som sorterer direkte under kommunestyret. Kommunestyret kan gi foretaket stor økonomisk frihet, f.eks. en ramme for drift og en for finansiering.

Eks.: Bergen bygg og eiendom KF.

Lov om kommunale foretak trådte i kraft 1.1.2001.

Kommunikasjon og Informasjon i Byggesaksprosessen (KIB)

Internett Verktøy for publisering av informasjon, rutiner og nyheter. Tjenesten er organisert under BA-torget (s.d.). Se også Samspillet i Byggeprosessen (SiB).

Konsekvensgrad (KG)

Konsekvensen av en påvist feil eller mulig skade (svikt), gradert etter en fastlagt skala. Det kan skilles mellom konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet, estetikk og økonomi. Et system for konsekvensgradering fra KG 0 (ingen konsekvenser) til KG 3 (store konsekvenser) er

gitt i NS 3424 Tilstandsanalyse for byggverk (s.d.).

Kontrahent for fasilitetsstyring

Organisasjon som inngår kontrakt om å levere fasilitetstjenester, og har ansvar for kontrakt-oppfylling (NS-EN 15221-1)

Kontraheringsformer – offentlig oppdragsgiver

Reglene som gjelder ved kontrahering av totalentreprisekontrakter. Det er så store forskjeller på regelverket når det gjelder private og offentlige oppdragsgivere, at de holdes atskilt.. (se kontraheringsformer – privat oppdragsgiver), Også når det gjelder selve kontraktslutningen er det forskjeller.

Anskaffelser til det offentlige er i dag strengt regelbundne i lov om offentlige anskaffelser og forskrift om offentlige anskaffelser.

Offentlige oppdragsgivere: Stat, kommune, fylkeskommune og offentligrettslige organer.

De to sektorene innen offentlige anskaffelser:

  • Klassisk sektor.
  • Forsyningssektoren.

Anbudskonkurranse: Reglene for bruk av anbudskonkurranser:

  • Over EØS-terskelverdiene: Må normalt bruke anbudskonkurranse.
  • Under EØS-terskelverdiene, men over nasjonale terskelverdiene: Kan velge fritt mellom anbudskonkurranser og forhandlet prosedyre.
  • Under nasjonale terskelverdier: Ikke plikt til å arrangere kunngjorte konkurranser.

BILDE

Forhandlet prosedyre: Reglene for forhandlet prosedyre innen klassisk sektor finner vi i forskriftens §§ 9-3 og 17-3.

Generell adgang til å forhandle:

  • Forsyningssektoren
  • Under EØS-terskelverdiene innenfor klassisk sektor.

Over EØS-terskelverdiene innenfor klassisk sektor er det bare i unntakstilfelle adgang til å iverksette en forhandlet prosedyre. Konkurransepreget dialog: Adgang til å forhandle om de tekniske løsningene før pristilbudet sendes inn. Gjelder ved særskilt komplekse kontrakter. Uklart om denne formen kan brukes generelt ved totalentreprise.

Klageordninger: Klagenemnda for offentlige anskaffelser, opprettet med virkning fra 1. januar 2003.

Avtaleslutningen: Kontraktsslutningen er formalisert i forskrift om offentlige anskaffelser §§ 10-3 og 17-3.

Formkravene: Kontrakt først inngått når det foreligger et dokument undertegnet av begge parter.

Omgjøring: Omgjøringsadgangen til det offentlige.

Betingede avtaler: Ofte gjøres avtaler betinget av at bestemte forhold bringes i orden/kommer på plass. Suspensjon: Normalt dreier det seg om suspensive betingelser: Avtalen får først virkning når det er på det rene at betingelsen er oppfylt. Ulike typer suspensive betingelser:

  • Ytre objektiv fakta, så som myndighetenes godkjennelse, lånefinansiering, osv.
  • Indre forhold, typisk styrets eller generalforsamlingens godkjennelse.

Intensjonsavtaler: På et visst stadium i forhandlingsprosessen vil partene kunne ha behov for å formalisere bestrebelsene på å nå målet om et kontraktsforhold. Dette gjelder særlig der prosessen tar lang tid og det brukes relativt mye ressurser i forhandlingsfasen. Hva er en intensjonsavtale? Normalt ikke bindende som en endelig kontrakt.

(Kilde: Prof. Lasse Simonsen, UIO)

Kontraheringsformer – privat oppdragsgiver

Reglene som gjelder ved kontrahering av totalentreprisekontrakter. Det er så store forskjeller på regelverket når det gjelder private og offentlige oppdragsgivere, at de holdes atskilt.. (se kontraheringsformer – offentlig oppdragsgiver),

Også når det gjelder selve kontraktslutningen er det forskjeller.

Private oppdragsgivere

For private oppdragsgivere gjelder det generelt et prinsipp om kontrahering frihet. Hvem er private oppdragsgivere? Alle som ikke er definert som offentlige oppdragsgivere etter regelverket for offentlige anskaffelser. Dette prinsippet innebærer at en privat – i utgangspunktet – kan kontrahere med hvem han vil og på den måten han måtte ønske.

Individuelle forhandlinger

Den enkleste kontrahering metoden er å ta direkte kontakt med interesserte leverandører og forhandle individuelt.

Konkurranser

Det står selvsagt den private oppdragsgiver fritt å arrangere en formalisert konkurranse når en ytelse skal anskaffes. Konkurransegrunnlag: Dette fordrer imidlertid en del mer forhåndsarbeid enn ved individuelle forhandlinger.

Åpne konkurranser

Med en åpen konkurranse menes at alle leverandører som ønsker å delta, får anledning til å bli med i konkurransen. For at dette skal innebære noen realitet, må konkurransen kunngjøres, for eksempel i aviser eller på nettet. Private får imidlertid ikke anledning til å ta i bruk det offentliges kunngjøring system, DOFFIN databasen.

Begrensede konkurranser

Svært ofte velger private oppdragsgivere å begrense en konkurranse. Dette gjøres ved at oppdragsgiver inviterer direkte de leverandørene han ønsker skal delta i konkurransen. Kan også gjøres ved en prekvalifiseringsrunde.

Rett til forhandlinger – NS 8410

En privat oppdragsgiver vil gjerne ønske muligheter for å gjennomføre konkurransen så fleksibelt som mulig, blant annet med rett til forhandlinger. Må klart gi uttrykk for at man har rett til å forhandle.

NS 8410 - Regler for anskaffelser til bygg og anlegg ved konkurranse med forhandlet prosedyre. Bruk standarden, eventuelt med tilpasninger.

Selve forhandlingene er regulert i «Forhandlinger»:

  • Innkalling
  • Likebehandling
  • Referat
  • Hva det kan forhandles om
  • Omfanget av forhandlingene
  • Endringer av konkurransegrunnlaget
  • Avslutningen av forhandlingene

Forbud mot forhandlinger – anbudskonkurranser – NS 8400

Dersom det innbys til en formalisert konkurranse uten at det tas forbehold om forhandlinger, er det en presumsjon for at man har med en anbudskonkurranse å gjøre. Det vil si at det er forbudt å forhandle med konferansedeltakerne. Bruk standarden, eventuelt med tilpasninger.

Avtaleslutningen: De generelle prinsippene for inngåelse av avtaler i norsk rett finner vi i avtaleloven av 1918 kapittel I.

Systemet med tilbud og aksept: Formkrav: Normalt ingen formkrav til en gyldig avtale. Likevel viktig å få avtaler skriftlig for å sikre bevis både om at det er inngått en avtale og hva avtalen går ut på. Aksept: Avtale sluttet når en overensstemmende aksept kommer fram til tilbudsgiver.

(Kilde: Prof. Lasse Simonsen, UIO)

Kontrakt om fasilitetsstyring

Juridisk bindende avtale om fasilitetsstyring mellom forskjellige rettssubjekter. (NS-EN 15221-1)

Konsesjonsloven

Konsesjonsloven, lov av 28. november 2003 om konsesjon og om forkjøpsrett for det offentlige ved erverv av fast eiendom, se konsesjon (Fast eiendom).

Formålet med konsesjonsloven er: "å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet.." (§ 1). Loven skal sikre at det i forbindelse med omsetning av fast eiendom tas tilstrekkelig hensyn til fremtidige generasjoners behov, landbruksnæringen, behovet for utbyggingsgrunn, miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser, og til bosettingen.

Boplikt er eksempel på regulering av eiendomsomsetning som omfattes av konsesjonsloven (§ 5 og § 6).

Kontrollplaner

Planer for egenkontroll av byggetiltak. Skal fremlegges og godkjennes ved søknadsbehandling etter plan- og bygningsloven. Det kan bl.a. settes krav til avfallsbehandlingen eller krav om egen avfallsplan.

Kostnader i byggeprosjekt

Kostnader i byggeprosjekt skal spesifiseres slik i henhold til NS 3453 Spesifikasjon av kostnader i byggeprosjekt:

  1. Ledig (marginer og reserve)
  2. Felleskostnader (rigging og drift, entrepriseadministrasjon og andre felleskostnader)
  3. Bygning
  4. VVS-installasjoner
  5. Elkraftinstallationer
  6. Tele- og automatisering installasjoner
  7. Andre installasjoner

Huskostnad (Sum 1-6)

  • Utendørs arbeid

Entreprisekostnad (Sum 1-7)

  • Generelle kostnader (program, prosjektering, administrasjon, bikostnader, forsikringer, gebyrer)

Byggekostnad (Sum 1-8)

  • Spesielle kostnader (inventar og utstyr, tomt, finansierings- og salg- kostnader, mva. inn/ut, investeringsavgift, utestående og diverse)

Prosjektkostnad (Sum 1-9)

Kostnadsdekkende husleie

Tilsvarer årskostnad, dvs. annuitet av levetidskostnaden K, dvs den minimumsleie en må ha for å dekke de reelle kostnadene.

Innført bl.a. av Statsbygg for å finne internhusleie (s.d.) i egne bygg. Beregningsforutsetninger: Levetid for bygget T = 60 år, kalk.rente r = 7 % (fastsatt av Finansdepartementet).

Kostnadsdekkende husleie = K60 • b60.

KOSTRA

Kommune – Stat – Rapportering (KOSTRA) er et felles regnskaps- og rapporteringssystem for alle norske kommuner. Det overordnede målet er å bringe fram relevant, pålitelig, aktuell og sammenlignbar styringsinformasjon om kommunal virksomhet. Informasjonen skal gi grunnlag for bedre statlig og kommunal styring og bedre dialog mellom kommunene og innbyggerne. Innrapportering basert på KOSTRA er obligatorisk for alle kommuner fra og med regnskaps- og rapporteringsåret 2001.

Kontoplanen i KOSTRA avviker fra FDVU-kontoplanen i NS 3454. Det er et mål å utvikle KOSTRA slik at kostnader enkelt skal kunne konverteres mellom de to systemene.

KPI Evalueringsmodell

Modell for evaluering av en bygnings tilpasningsevne, utviklet av Multiconsult.

Se også KPI-systematikk og MultiMap.

KPI-systematikk

Modell og systematikk for å vurdere potensialet for utvikling av eksisterende bygningsmasse. Metoden består i å kartlegge ”nøkkelfaktorer” (Key Performance Indicators – KPI s.d.) for tilpasningsdyktighet (fleksibilitet, generalitet, elastisitet) og å systematisere disse i en evalueringsmatrise. Resultatet måles opp mot ”Best Practice”, som i denne sammenheng er de krav som stilles til nybygg sett i relasjon til virksomhet/ endringsbehov over tid samt levetids-kategoriene som er nedfelt i ISO-standard.

Resultatet av vurderingen danner underlag for strategiske beslutninger vedrørende en bygnings eller eiendomsporteføljen videre utvik-ling. Byggets evne til å tilpasse seg nye krav avgjør om det også i framtiden vil egne seg til dagens formål, til nye formål, eller bør rives. Kravene kan både være eier definerte (hensynet til organisasjon/bedrift, økonomi), brukerdefinerte (trivsel, brukbarhet) og myndighets definerte (tekniske bestemmelser, sikkerhets- og miljøkrav).

Se også Fleksibilitet-Generalitet-Elastisitet (FGE), Forventet levetid, Key Performance Indicator (KPI), KPI Evalueringsmodell, Multimap og Tilpasningsgrad (TPG).

Kulturminne

Med kulturminner menes alle spor etter menneskelig virksomhet i vårt fysiske miljø, herunder lokaliteter det knytter seg historiske hendelser, tro eller tradisjon til.

Med kulturmiljøer menes områder hvor kulturminner inngår som del av en større helhet eller sammenheng. (kulturminneloven § 2)

Kunde

Organisasjonsmessig enhet som spesifiserer og bestiller levering av fasilitetstjenester innenfor vilkårene i en avtale om fasilitetsstyring

Merknad Kunden opererer på el taktisk nivå. (NS-EN 15221-1)

Kundetilfredshetsindeks (KTI)

Mål for hvor tilfreds et utvalg av kunder eller brukere er med et produkt eller en tjeneste. KTI måles ved hjelp av spørreundersøkelser og ulike faktorer gis karakter fra 0 til 100. Ved å bruke standardiserte metoder er det mulig å benchmarke kundetilfredsheten i ulike virksomheter.

L

Lag Delingsmodell for bygningskomponenter

Modell for ulike ”lag” av bygningskomponenter med forskjellig levetid, som må kunne skiftes ut uten å gripe inn i komponenter med lengre levetid.

  • Brand opererer i boka How Buildings Learn med følgende lag delingsmodell:
  • Grunn
  • Bærende konstruksjoner
  • Klimaskjerm
  • Installasjoner
  • Innvendige flater
  • Innredninger

Se også Levetidsplanlegging.

Landsverneplaner

Statens eiendommer skal forvaltes på en slik måte at de kulturhistoriske og arkitektoniske kvalitetene blir tatt vare på og synliggjort. An-svaret for dette ligger hos de statlige eiendoms-forvalterne (NSB, Telenor osv.).

Tradisjonelt har verneverdige eiendommer i statens eie vært ”administrativt fredet” og ikke vedtaksfredet etter kulturminneloven. Dette har i noen tilfeller ført til uklarheter og tap av kulturverdier.

Ved kgl. res. av 1.sept. 2006 ble det fastsatt at det skal lages landsverneplaner for statlige kulturhistoriske eiendommer og at fagdepartemen-tene har ansvar for planer innenfor sine sektorer. Planene skal danne grunnlag for fredning og annet vern av verdifulle bygninger, samt forvaltningsplaner. Riksantikvaren kan foreta fredning ved forskrift for hver plan i stedet for å gjøre enkeltvedtak for hvert bygg.

Foreløpig foreligger følgende landsverneplaner:

  • Verneplan for jernbanebygninger (1993)
  • Verneplan for tekniske og industrielle kulturminner (1994)
  • Verneplan for Telenors bygninger og installasjoner (1997)
  • Nasjonal verneplan for fyrstasjoner (1997)
  • Landsverneplan for Forsvaret (1998)
  • Nasjonal verneplan for veger, bruer og vegrelaterte kulturminner (2002)
  • Nasjonal verneplan for kulturminner i jernbanen (2005)
  • Kulturminner i norsk kraftproduksjon (2006)

Arbeidet med landsverneplanene initieres og koordineres av prosjektet Statens kulturhisto-riske eiendommer i samarbeid med fagdeparte-mentene. Arbeidet med flere nye landsverneplaner er i gang, bl.a. for helsesektoren, barnevernsinstitusjonene, teatrene, tollvesenet, statlige administrasjonsbygg og Statskog.

Se også Bygningsvern.

Lavenergihus

Boliger med lavere behov for energi til oppvarming enn en standard bolig. I lavenergihus ligger totalt årlig energibehov under 100 kWh/m² (i Oslo), mens et hus bygd etter gjeldende teknisk forskrift trenger 170 kWh/m². Av dette utgjør oppvarming ca. 30 kWh/m² i et lavenergihus, mot 80 kWh/m² for en standard-bolig. For å oppnå lavenergistandard brukes 25-30 cm isolasjon i yttervegg (u-verdi 0,20 inklu-dert kuldebroer), 35- 45 cm mot yttertak (u-verdi 0,09) og 25-35 cm i gulv på grunn (u-verdi 0,10). Det brukes tre lags superisolerte vinduer. Belysning og elektrisk utstyr bør være av lavenergi utførelse. Huset har gjerne store vindusfelt mot sør og minst mulig vinduer mot nord. (Se Passivhus)

Leverandør

En som leverer en fasiliteres tjeneste eller et produkt. (NS-EN 15221-1)

Leverandør av fasilitetstjenester

Organisasjon som leverer et sammenhengende utvalg av fasilitetstjenester innenfor vilkårene i avtalen om fasilitetsstyring. Merknad: En leverandør av fasilitetstjenester kan være intern eller ekstern i forhold til klienten. (NS-EN 15221-1)

Levetid for bygg

Det skjelnes mellom ulike typer levetid:

  • Estetisk levetid: Den tid en bygningsdel oppfyller sitt estetiske krav.
  • Funksjonell levetid: Den tid bygningen/ bygningsdelen oppfyller den forutsatte funksjon. Handler om bygningens / bygningsdel-lens brukbarhet over tid
  • Teknisk levetid: Den tid bygningen / bygningsdelen oppfyller sine tekniske krav. Handler om bygningens varighet over tid.
  • Økonomisk levetid: Den tid bygning-en/bygningsdelen kan utnyttes uten at det er økonomisk å rive, bygge om eller skifte ut.
  • Se også Levetidsplanlegging.

Levetidskostnad (K)

Summen av kapitalkostnad og nåverdien av alle utgifter til forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling i brukstiden, dvs. nåverdien av livssyklus kostnadene.

K = N + Σ FDVU (over tiden T til realrente r) (NS 3454).

Levetidskostnad beregnes ved ferdigstillelse av nybygg. Årskostnad er levetidskostnaden lagt ut som en annuitet over byggets levetid T med realrenten r, dvs.

ÅK = KbT.

På dansk kalles levetidskostnaden ”totaløkonomi”.

Levetidsplanlegging

Forskjellige elementer innen samme bygg vil ha forskjellig sannsynlig levetid (eller forventet levetid, designlevetid). Komponenter med kortere levetid enn selve bygningen må kunne skiftes ut eller vedlikeholdes uten betydelige inngrep i komponenter med lengre levetid. Målet er så liten konflikt som mulig (”null-friksjon”) mellom elementer med forskjellig levetid.

Standarder for levetidsberegninger inngår i miljøstyringssystemet ISO 14000. To sentrale standarder er:

  1. ISO TC/59 Design Life of Buildings. Her møtes prinsippene for design med prinsippene for materialers levetid (service life). Det skal være harmoni mellom bygningens designlevetid (f.eks. 60 år) og bygningsdelenes eller materia-lenes beregnede levetid (f.eks. vinduer 30 år, innredninger 20 år).
  2. ISO 15686 Buildings and constructed assets– Service Life Planning beskriver prinsipper og prosedyrer som gjelder design ved planlegging av bygningers varighet. Standarden hard to dealer: General principles of Service life prediction procedures.

Bl.a. er det foreslått minimum forventet levetid for bygningskomponenter i bygg. Disse leve-tidene varierer med forventet levetid for bygget, slik det framgår av tabellen. De fleste bygg i Norge designes med forventet levetid på 60 år.

Forventet levetid forebygget

Utilgjengelige komponenter eller bærende konstruksjoner

Komponenter hvor utskiftninger kostbart eller vanskelig

Store utskiftbare komponenter

Tekniske installasjoner

Ubegrenset

Ubegrenset

100 år

40 år

25 år

150 år

150 år

100 år

40 år

25 år

60 år

60 år

60 år

40 år

25 år

25 år

25 år

25 år

25 år

25 år

15 år

15 år

15 år

15 år

15 år

10 år

10 år

10 år

10 år

10 år

Note: Lett utbyttbare elementer kan ha levetid på 3 eller 6 år.

Standarden beskriver en faktormetode for å beregne en komponents eller bygningsdels levetid. Det antas at levetiden påvirkes av 7 faktorer:

  1. Kvaliteten på materialer og komponenter
  2. Design Nivå (delens eksponering i bygget)
  3. Kvalitet på arbeidsutførelse
  4. Innemiljø (Fuktighet, temperatur, gasser)
  5. Ytre miljø (vær eksponering, forurensninger)
  6. Bruksforhold (personer, virksomhet, slitasje)
  7. Vedlikeholds Innsats.

Faktorene gis verdier, vanligvis i området 0,8 (dårlig) til 1,2 (bra). Beregnet levetid (ESLC) i forhold til en referanse levetid (RSLC) beregnes som:

ESLC = RSLC A B C D E F G

Bygningsdeler, komponenter og detaljer som man aldri ser mer eller ikke kan vedlikeholde / skifte ut, må kvalitetssikres slik at levetiden blir minimum den forventede levetid for bygget.

Se også Forventet levetid, Levetid for bygg og Lag Delingsmodell for bygningskomponenter.

LIFO- Metoden

(sist inn - først inn) Ved prisstigning gir dette en lavere verdsettelse enn FIFO-metoden.

Life Cycle Analysis (LCA)

Metoder for livssyklusanalyser (LCA) sprang fram av globale miljøstudier og energiregnskap er seint på 1960 -tallet. For å vurdere miljøpåvirkningen av et produkt, måtte det utvikles metoder for innsamling og vurdering av data om produktet gjennom hele livsløpet.

I de senere år har det kommet til to nye begreper som bedre reflekterer de ulike stadiene i prosessen: Life Cycle Assessment (LCA) of Life Cycle Inventory (LCI). Andre uttrykk som brukes er Cradle to Grave Analysis, Eco-balancing of Material Flow Analysis.

Se også Levetidsplanlegging.

Life Cycle Costs (LCC)

Eng. betegnelse for Livssykluskostnader (s.d.)

Life Cycle Inventory (LCI)

Livssyklus Opplysninger.

Se Life Cycle Analysis (LCA)

Listeførte bygg

Bygninger med så stor kulturhistorisk og/eller arkitektonisk verdi at de ønskes bevart.

Flere kommuner fører egne lister over slike bygninger, f.eks. byantikvarens gule lister i Oslo. Listeføringen har ingen formell hjemmel, men tjener som rettledning for kommunens forvaltning og saksbehandling etter plan- og bygningsloven.

For kirker gjelder en egen ordning for listeføring. Alle kirker fra perioden 1650-1850 samt et større antall kirker fra tiden etter 1850 er listeført som spesielt verneverdige. For disse skal alle planer om endringer forelegges Riksantikvaren til uttalelse før godkjenning kan gis.

Se også Bygningsvern og Matrikkel.

Livsløpsvurderinger

Se Life Cycle Analysis (LCA) og Miljøvurderinger i et livsløpsperspektiv.

Livsløps Økonomi

Livsløps Økonomi omfatter alle nytte/ kostnads-betraktninger i alle faser av en bygnings økonomiske livsløp. Uttrykket benyttes ofte synonymt med ”totaløkonomi” (s.d.).

Livssykluskostnader

Kapitalkostnader (N) pluss årlige kostnader til forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling (FDVU) i byggverkets levetid/brukstid (NS3454). LK = N + FDVU (Ikke neddiskontert, se Levetidskostnader)

Livssykluskostnadene er i NS 3454 delt opp i følgende hovedposter:

  1. Kapitalkostnader
  2. Forvaltningskostnader
  3. Driftskostnader
  4. Vedlikeholdskostnader
  5. Utviklingskostnader

Til bruk i bygg- og eiendomsforvaltningen er det videre gitt følgende tilleggsposter (som ikke er definert som livssykluskostnader):

  1. Service/støttekostnad til kjernevirksomheten
  2. Potensiale i eiendom

Logistikk

Kunnskapen om ledelse av utforming og effektiv styring med varer, informasjon, energi og systemer fra opprinnelses punkt til sluttpunkt.

Det greske ordet logistics betyr å beregne. Det moderne logistikkbegrepet har sitt opphav fra militær anvendelse av matematiske optimering teknikker for transport- og forsyning problematikk, spesielt under andre verdenskrig.

En vanlig inndeling av forretnings logistikk er anskaffelses-, produksjons-, beholdnings-, distribusjons- og gjenvinning logistikk.

I Skandinavia brukes ordet materialadministrasjon (MA) (s.d.) synonymt med logistikk.

Lokal Agenda 21

Lokal Agenda 21 er den lokale oppfølgingen av FNs handlingsplan for miljø og utvikling i det 21. århundre - Agenda 21 (s.d.). I Norge har et flertall av kommunene samt organisasjoner, næringsliv, skoler og andre deler av samfunnslivet utarbeidet egne miljøhandlingsplaner for sin virksomhet.

Bak Lokal Agenda 21 står Miljøverndeparte-mentet, Kommunenes sentralforbund, Stiftelsen Idébanken, ProSus, GRIP og Miljøheimevernet.

Lov om offentlige anskaffelser

Loven har til formål å sikre mest mulig effektiv ressursbruk ved offentlige anskaffelser. Større kontrakter skal utlyses over hele EU/EØS-området.

Lovens § 6 pålegger statlige, kommunale og fylkeskommunale myndigheter og offentligrettslige organer skal under planleggingen av den enkelte anskaffelse ta hensyn til livssykluskostnader, universell utforming og miljømessige konsekvenser av anskaffelsen.

Se også Kontraheringsformer – offentlig sektor.

Lover og forskrifter som angår FDVU

En rekke lover og forskrifter inneholder bestemmelser som angår FDVU-arbeidet. Noen av de mest sentrale er:

  • Arbeidsmiljøloven
  • Avhendingsloven
  • Brann- og eksplosjonsvernloven
  • Forskrift om brannforebygging
  • Eierseksjonsloven
  • Forurensningsloven
  • Avfallsforskriften
  • Forvaltningsloven
  • Husleieloven
  • Internkontrollforskriften
  • Kulturminneloven
  • Naboloven /Grannelova
  • Offentlighetsloven
  • Plan- og bygningsloven m/ forskrifter

Løpende vedlikehold

Tiltak for å rette på tilfeldige skader eller mangler. Ikke planlagte utskiftinger av bygningsdeler eller komponenter som følge av hærverk, innbrudd, akutte skader el.lign. Kostnadene regnes som en del av den løpende driften. (NS 3454)

M

Maintenance Management System (MMS)

EU-prosjekt koordinert av SINTEF Byggforsk. Formålet er å utvikle et databasert system som er tilpasset vedlikehold av bevaringsverdige bygninger og andre kulturminner. En versjon for vedlikehold ble utprøvd i 2002 av Oslo kommune Boligbedriften.

Management-begreper

I USA brukes forskjellige begreper om den virksomheten ulike typer aktører driver innen bygg- og eiendomsforvaltning:

  • Service Delivery Management: Ekstern leveranse/salg av drifts- og servicetjenester (driftsselskap, byggservice).
  • Facilities Management: Drive FDVUS over-for kjernevirksomheten (”drift og service”).
  • Property Management: Bygningsforvaltning sett fra bruker- og eierperspektiv.
  • Asset Management: Eiendomsforvaltning og eiendomsutvikling for å øke/opprettholde byggets bruksmessige og økonomiske verdi.
  • Portfolio Management: Økonomisk forvaltning av en eiendomsmasse (eiendomsinvestor, eiendomsselskap).

Materialadministrasjon (MA) / Logistikk

Den klassiske og skandinaviske definisjonen av MA-begrepet er laget av prof. Dag Ericsson:

”Materialadministrasjon (MA) eller logistikk kan defineres som synspunkter og prinsipper som legges til grunn ved utforming, organisering, samordning, styring og kontroll av materialflyten fra råvareleverandør til endelig slutt-forbruker.”

Materialadministrasjon (MA) innarbeidet seg på 1960-70-tallet som et skandinavisk begrep, mens logistikk (s.d.) er det førende internasjonale begrepet.

Materialgjenvinning

Se Gjenvinning

Matrikkel

Et eiendomsinformasjonssystem som består av både fysiske- og juridiske egenskaper som er lagret på kart. Dette gir en helhetlig oversikt over informasjon om eiendom.

Den nye matrikkelloven vil trolig settes i kraft sommeren 2009. Fra samme tidspunkt oppheves delingsloven og signalloven, og endringer i annet lovverk settes i kraft. Det er flere tekniske endringer, loven åpner for å registrere volum (anleggseiendom) og jordsameie. Loven innfører også arealoverføring som en ny og enklere sakstype for arealbytte i alle størrelser mellom eiendommer som grenser til hverandre.

Matrikkelen skal bygge på det gjeldende grunneiendoms-, adresse- og bygningsregisteret (GAB-registeret), men skal også omfatte kart som viser plassering, størrelse og form på den enkelte eiendom. Kartdata hentes fra digitale eiendomskart hos kommuner og Statens kartverk.

BILDE MATRIKKELEN

Figuren viser data fangsten i den nye matrikkelen

  • Matrikkelen: landet sitt offisielle register over fast eigedom, og under dette bygningar, bustader og adresser.
  • Matrikkeleining: grunneigedom, anleggseigedom, eierseksjon, jordsameie eller festegrunn.
  • Matrikkelnummer: den offisielle nemninga for kvar enkelt matrikkeleining,.
  • Matrikkelbrev: attestert utskrift av matrikkelen som viser alle registrerte opplysningar om ei matrikkeleining ved oppgitt dato.
  • Matrikkelføring: føre opplysningar i matrikkelen.
  • Matrikulering: føre ei ny matrikkeleining inn i matrikkelen.
  • Sentral matrikkelstyresmakt: Statens kartverk
  • Oppmålingsforretning: den oppgåva som går ut på å klarlegge og beskrive grenser og rettar til fast eigedom, og gi nødvendig dokumentasjon for matrikkelføring.
  • Geodetisk grunnlag: referanseramme som gjer det mogleg å bestemme entydig geodetisk relaterte koordinater.
  • Grunnlagsmåling: etablering, kontroll og vedlikehald av geodetisk grunnlag
  • Fastmerke: varig merket punkt til bruk i grunnlagsmålinger eller for å gjere geodetisk grunnlag tilgjengeleg for kart- og oppmålingsarbeid,
  • Signal: merke, instrument eller konstruksjon som blir brukt for å vise eller kontrollere plasseringa til et fastmerke.(matrikkellova § 3)

Informasjon fra eiendomsregisteret brukes også i økende grad i offentlig forvaltning. For eksempel kan eiendomskart benyttes i GIS-analyser til planleggingsformål.

Matrikkellova

Matrikkellova, lov 17. juni 2005 nr. 101 om eigedomsregistrering.

Matrikkellova skal sikre tilgang til viktige eigedomsopplysningar, ved at det blir ført et ensartet og pålitelig register over alle faste eiendommer i landet, se matrikkelen.  Loven skal også sikre at grenser og eiendomsforhold blir klarlagt.

Matrikkellova har blant annet regler om opprettelse og endring av eiendom enheter, grensejustering og arealoverføring, m.v.

Matrikkellova avløste den tidligere delingsloven fra 1978. Loven trådte i kraft 1. januar 2010.

Merkesystem for bygningsdeler og tekniske anlegg

Merkesystemer brukes for å holde orden på tegninger, dokumenter og objekter, f.eks. i et databasert FDVU-system.

RIF anbefaler at merkesystem for bygningsdeler og tekniske anlegg bygges opp i hht. IEC 1346-1, som angir prinsipper for klassifisering på tre nivåer: Lokalitet, system og produkt.

Eksempel: + AAAA = NNN.nn – BB.nn Lokalisering: Identifikator lok.: +

Lokalisering:  Identifikator lok.:  +

Kode:   AAAA

System:   Identifikator syst.:  =

Systemtype:  NNN

System løpenr.:  nn

Produkt:   Identifikator prod.: –       

Produkttype:  BB

Produkt løpenr.: nn

Se også Klassifikasjonssystem.

Miljødeklarasjon (EPD)

En miljødeklarasjon (EPD) er et kortfattet dokument som oppsummerer miljøprofilen til en komponent, et ferdig produkt eller en tjeneste på en standardisert og objektiv måte. Miljøteklarasjonen lages på grunnlag av en livsløpsanalyse (LCA) basert på miljødata fra råvareuttak, produksjon, bruksfase og avhending.

Forkortelsen EPD brukes både i norsk og internasjonal sammenheng og står for Environmental Product Declaration.

Miljøkartlegging

Kartlegging av bygningskomponenter med innhold av helse- og miljøfarlige stoffer i rive objekter. Se også Miljøsanering.

Miljøriktig bygg

Konsept utviklet av GRIP senter. Miljøriktig bygg defineres som:

  • et ressurseffektivt bygg, hvilket innebærer at energi, materialer og vannressurser utnyttes effektivt,
  • et bygg som gjennom sin tilblivelse, drift og avskaffelse fører til minst mulig utslipp av helse- og miljøskadelige stoffer,
  • et bygg som ikke gir helseplager for personene som skal oppføre, bruke, drive vedlikeholde og rive bygget.

Miljøsanering

Miljøsanering omfatter kartlegging og fjerning av bygningskomponenter med innhold av helse-og miljøskadelige stoffer i forbindelse med rehabilitering eller riving, samt fjerning av forurensninger i bygg eller byggegrunn.

Ved miljøsanering av bygninger utarbeides det en avfallsplan som viser hvilke stoffer og materialer som finnes i bygningen, hvilke mengder som skal fjernes og hvordan materialene skal behandles. Målet er å oppnå et forsvarlig arbeidsmiljø, korrekt håndtering av spesialavfall og best mulig ressursutnyttelse i form av ombruk og gjenvinning.

Hjemmel for å utarbeide avfallsplan finnes både i byggherreforskriften og internkontrollforskriften. Lokale bygningsmyndigheter eller arbeidstilsynet kan kreve at det utarbeides avfallsplan før riving settes i verk. Ved større arbeider kan også forurensningsloven komme til anvendelse. I Oslo er det innført en egen kommunal forskrift om styring av produksjonsavfall. I 2007 fastsatte Miljøverndepartementet en landsdekkende forskrift med krav om avfallsplaner for arbeider over en viss størrelse.

Se også Avfall

Miljøvurderinger i et livsløpsperspektiv

Myndighetskrav om at tiltakshavere skal foreta miljøvurderinger i et livsløpsperspektiv (bærekraftig bygging).

Bestemmelser om dette finnes bl.a. i Grunnlovens § 110 b (s.d.), i Teknisk forskrift til plan- og bygningsloven (TEK § 8-1) (s.d.) og i Lov om offentlige anskaffelser (s.d.).

Mobilisering

Fase der alle ressurser, systemer, data og fremgangsmåter etableres og iverksettes før overtakelse av fullt ansvar for fasilitetstjenesten som skal leveres, som spesifisert i avtalen om fasilitetsstyring (NS-EN 15221-2)

Modernisering

Arbeider som utføres for å tilføre manglende funksjoner eller tilfredsstille formelle krav som er kommet etter den opprinnelige oppføringen. Omfatter også krav som følge av bruks- og behovsendring dvs tilsvarende Utvikling (s.d.)

MultiMap

Modell for kartlegging av større bygningsmasse rs egenskaper. Modellen er modulbasert, dvs moduler for tekniske-, funksjonelle-, miljømessige- og tilpasningsdyktige egenskaper. Kartlagte egenskaper måles mot egenskapskrav fra bygningenes kjernevirksomhet slik at vurderinger for tiltak kan gjennomføres. Målet er å få oversikter som et av flere ”baktepper” for strategiske beslutninger

Måleverdig areal

Arealet beregnes av måleverdige deler. Figuren viser det minste tillatte måleverdige arealet. Arealtype bestemmes av definisjonene. Måleverdig betyr ikke at arealet er i henhold til forskriftens krav til rom for varig opphold. Det har ingen betydning om bygnings rommet er tilgjengelig eller ikke, om det mangler gulv, vin-du, varmeisolering mv.

Kilde: NS 3940:2007

N

Naborett

Naborett, rettsforhold mellom naboer. Naboforholdet medfører at en eier må finne seg i innskrenkninger i rådigheten over sin eiendom av hensyn til naboene, og ikke bare de som støter umiddelbart til. Lovregler om dette finnes først og fremst i lov om rettshøve mellom grannar (naboloven) av 16. juni 1961. Økningen i folketallet, de mange tettbebyggelser, det store antall fritidshus, industriens og samferdselsutvikling sammen med et klarere syn på forurensningsproblemer, har gitt naboretten et nytt preg. Mange av de store problemer løses ved at større tiltak fordrer konsesjon fra offentlig myndighet. Opprinnelig hadde loven regler om konsesjon tvang for industrielle bedrifter m.m. som «kan spreia støy, gass, røyk, stråling eller liknande til skade eller ulempe for mange eller over eit vidt område». Reglene ble senere overført til forurensningsloven av 13. mars 1981. Plan- og bygningsloven av 27. juni 2008 er også av betydning for rådighet som kan vedrøre naboene.

Naboloven/Grannelova

Hovedbestemmelsen i naboloven er § 2, som sier at ingen må ha, gjøre eller sette i verk noe som urimelig eller unødvendig er til skade eller ulempe for naboeiendom. Ved avgjørelsen av om noe er urimelig, skal det legges vekt på hva som er påregnelig etter forholdene på stedet; den som f.eks. erverver en eiendom i nærheten av en flyplass eller en hovedvei, må være forberedt på at trafikken og dermed ulempene øker. Det kan på forhånd holdes naboskjønn til avgjørelse av om et påtenkt tiltak vil komme i strid med nabolovens regler; slik avgjørelse er ikke til hinder for at en domstol senere kommer til annet resultat. En ulovlig virksomhet kan kreves endret, eventuelt stanset, men med unntak bl.a. hvor tiltaket er satt i gang i samsvar med naboskjønn, hvor det er ekspropriasjonshjemmel for tiltaket og hvor det er lovlig i medhold av forurensningsloven. Også etter en konkret interesseavveining kan tiltaket få fortsette, men da skal de rammede naboer ha et vederlag som ikke skal settes lavere enn hva vanlige erstatningsregler fører til. For den økonomiske skade som påføres naboen ved virksomhet i strid med § 2, skal det betales erstatning uten hensyn til om den ansvarlige kan klandres; han må således betale erstatning også hvor tiltaket er gjennomført slik som fastlagt i naboskjønn.

For øvrig gir loven regler om at man ikke må ha stående trær som er til skade eller særlig ulempe for naboen, nærmere hus, hage eller dyrket mark på dennes eiendom enn 1/3 av trehøyden, såfremt det ikke har betydning for eieren å ha det stående. Bestemmelsen rammer ikke hekk lavere enn 2 m. Man må ikke bygge slik at takdrypp eller snøras faller på naboens eiendom til skade eller ulempe for ham. Dør eller vindu må ikke være nærmere naboeiendommen enn 1,25 m. Vokser det trær, grener eller røtter over på naboeiendommen, og dette er til skade eller ulempe, har naboen rett til å skjære disse av ved grenselinjen. Ved trær og grener må eieren først ha fått varsel og unnlatt å fjerne dem innen rimelig tid. Denne bestemmelsen gjelder ikke hvis det er skog på begge sider av grenselinjen.

Den som skal sette i gang med å grave, bygge, sprenge o.l., må sørge for betryggende foranstaltninger så naboeiendommen blir beskyttet mot utrasing, risting, steinsprut m.m. Må man for å kunne iverksette effektiv beskyttelse gå inn på naboens eiendom, har man rett til det, såfremt vinningen ved dette er vesentlig større enn den skade det volder naboen, og man betaler vederlag for bruken, og det ikke virker urimelig.

Nasjonal handlingsplan for bygg-og anleggsavfall 2000

Handlingsplan laget av sentrale foreninger og forbund i BA-næringen. Omfatter:

  • Tiltak for å få kontroll over de miljøskadelige stoffene i avfallet.
  • Tiltak for å øke den industrielle gjenvinningen av bygg- og anleggsavfall.
  • Avfallsreduserende tiltak
  • Kunnskap og informasjonsspredning.

Nasjonale Festningsverk

Nasjonale Festningsverk er underlagt Forsvarsbygg (s.d.) og forvalter og utvikler 14 store festningsanlegg og 22 mindre grensebefestninger som er fortellere av en 400 år lang forsvarshistorie. Noen av de viktigste begivenhetene i Norges historie har funnet sted på festningsverkene.

Negativ servitutt

Negativ servitutt, avtalt bestemmelse som forbyr eller innskrenker en eiers faktiske rådighet over fast eiendom, f.eks. forbud mot annet enn villamessig bebyggelse, forbud mot at det drives handel fra eiendommen, forbud mot å bygge mer enn to etasjer osv. En negativ servitutt er av privatrettslig karakter. Den binder ikke det offentliges mulighet til å legge til rette for utbygging gjennom arealplanlegging.

Se også strøksservitutt og villaklausul. eller Realservitutt, Servituttlova,

Nordic FM

Nordic FM ble etablert i 2004 som et nordisk prosjekt for å skape en felles plattform for Facilities Management. Norske deltakere i prosjektet har vært Norges Bygg- og Eiendomsforening (NBEF) og Norsk Nettverk for Næringseiendom (NfN). I 2006 ble det bestemt å etablere arbeidsgrupper i de fem landene som er med i nettverket. Den norske gruppen fikk i oppdrag å utvikle en nordisk plattform for benchmarking.

Norsk Nettverk for Næringseiendom (NfN)

Forening stiftet i 1992 av en gruppe forvaltere av private og offentlige næringseiendommer som hovedsakelig bruker byggene i egen næringsvirksomhet. Hovedvirksomheten er registrering av nøkkeltall og benchmarking av tall og arbeidsprosesser mellom medlemmene og aktuelle kompetanseutviklingstiltak som følge av dette. NfN er medlem av Nordic FM og EuroFM.

NITO-Takst

Del av Norges Ingeniør og Teknikker Organisasjon (NITO) som utfører takseringsoppdrag tilsvarende Norges Takseringsforbund. (s.d.) Se også ”Takst” og ”Takstnøkkel-NTF”.

Nominell rente (rn)

Relativ avkastning av kapital når avkastningen beregnes i løpende pengeverdi og kapital beløpet regnes i nominell historisk verdi (NS 3454).

Nordisk LCC

Nordisk FoU-prosjekt i perioden 2002-2004 finansiert av NICe (Nordic Innovation Center) og institusjoner i alle de nordiske land. Statsbygg var prosjekteier med Multiconsult som prosjekt-leder. Arbeidet endte med et felles klassifikasjonssystem for LCC hvor hovedpostene er:

  1. Kapital
  2. Administrasjon
  3. Drift
  4. Vedlikehold
  5. Utvikling
  6. Forsyning
  7. Renhold
  8. Service / støtte

Denne hovedinndeling er foreslått (2008) som basis for neste revisjon av NS 3454.

Norges forskningsråd (NFR)

NFR ble etablert i 1993 ved at de fem tidligere forskningsrådene (bl.a. Norges Teknisk-Naturvitenskapelige Forskningsråd (NTNF)) ble samlet til ett råd. NFR forvalter årlig ca. 4 milliarder kroner til forskningsformål. FDVU / bygningsforvaltning ligger under fagområdet Energi, miljø, bygg og anlegg.

Norges Byggforskningsinstitutt (NBI)

Nasjonalt FoU-senter for bygg- og anleggssektoren i Norge, etablert i 1949. NBI ble i 2007 slått sammen med SINTEF Bygg- og miljøteknikk under navnet SINTEF Byggforsk.

Norges bygg- og eiendomsforening (NBEF)

Formålet med foreningen er å samle byggherrer, bedrifter/institusjoner og personer som har sitt virkeområde innen bygg- og eiendomsforvaltning. NBEF skal bistå medlemmene i å ivareta og utvikle verdier samt skape og synliggjøre nytteverdi og effektiviseringsgevinst for samfunnet, medlemmene. Interesseforening for bygg- og eiendomsforvaltere. Etablert i 1. nov 2002 med utgangspunkt i Norsk Forening for Vedlikeholds avdeling for bygg- og eiendoms-forvaltning (2001). Møtested for Foreningen nøkkeltall for benchmarking (nfb), offentlige myndigheter, forsknings- og utdanningsinstitusjoner. NBEF er medlem av European Facility Management Network (EuroFM) og Nordic FM.

NBEF ivaretar følgende:

  • definerer og synliggjør byggherre, eier- og forvaltningsrollen og er en pådriver for å gi medlemmene innflytelse ved utforming av rammebetingelser, lover og regler
  • ivaretar og utvikler verdier ved å skape et høyt faglig nivå innen bygg- og eiendoms-forvaltning, med god kontakt og med fag- og forskningsmiljøene
  • formidler erfaringer og kunnskap til og mellom medlemmene
  • ivaretar kvaliteten og forbedringsprosessen innen bygging, forvaltning og drift av bygg og eiendommer
  • utvikler, analyserer, standardiserer og informerer om nøkkeltall for bygg- og eiendomsforvaltning.
  • har etablert; nettverket for ’Facilities Management’ (FM) og nettverket; nøkkeltall for benchmarking (nfb).
  • arbeider for god byggeskikk/estetikk formid-ler eiendomsvirksomhetens betydning for samfunnet.

Norges Takseringsforbund (NTF)

Landsomfattende forbund stiftet i 1957. Organiserer 850 takstmenn. Utgir Takstnøkkelen, et verktøy for verdivurdering av fast eiendom, foretak, industrianlegg, maskiner m.v. Utgir også veiledning for tilstandsrapporter etter NS 3454.

Norges Vassdrags- og Energidirektorat (NVE)

NVE er underlagt Olje- og energidepartementet, og har ansvar for å forvalte Norges vann- og energiressurser. Fram til 1.1.2002 ansvarlig for det offentlige enøk-arbeidet (se Enova).

Norsk byggevarebase (NOBB)

Database over samtlige byggevarer som omset-tes gjennom byggevarehandelen i Norge. Utviklet fra Byggkatalogen, men er nå et oppslagsverk for hele verdikjeden og en datakilde for økonomi- og handelssystemer. Driftes av Bygg-tjeneste (se Norsk Byggtjeneste/Byggtjeneste).

Norsk Byggtjeneste / Byggtjeneste

Informasjons Bedrift for regelverk og bygge-vareinformasjon i byggenæringen. Etablert i 1956 av Bygningsartikler-Grossistenes Fore-ning og Byggevareindustriens Forening. Utga Byggkatalogen fra 1958, med standardisert informasjon om norske byggevarer. Drev den permanente Bygg Utstillingen i Vika, Oslo 1960-2005. Startet fagbokhandel i 1968. Utga Statlige byggebestemmelser og kommentarlitteratur fra 1970. Utviklet Norsk byggevarebase (NOBB) (s.d.) fra 1994 i samarbeid med Trelast- og byggevarehandelens Fellesorganisasjon (TBF). Omorganisert til Byggtjeneste i 1999.

Norsk senter for eiendomsutvikling og forvaltning - Metamorfose

Etablert ved NTNU i 2001 med støtte fra IKT Livsløpshjul BA under prosjektet Samspillet i Byggeprosessen (SiB) (s.d.).

Skal bidra til et forskningsbasert utdanningstilbud og kompetansemiljø som skal ivareta og løse problemer og utfordringer av strategisk verdi for huseiere, eiendomsforvaltere og brukere. Skal også danne basis for et nettverk mellom undervisning, forskning og praksis innen eiendomsutvikling og forvaltning i Norge og internasjonalt.

Norsk Standard (NS)

Norske standarder (NS) fastsettes av Norges Standardiseringsforbund (NSF) - Standard Norge (SN). Årlig fastsettes mer enn 1000 nye, hvorav 90 % er europeiske standarder (EN) som i hht. EØS-avtalen også skal gjøres gjeldende i Norge. Norges Byggstandardiseringsråd (NBR) er ansvarlig for standardiseringsarbeidet på byggområdet.

Norske standarder for bygningsforvaltning (NS)

Mange standarder for byggenæringen har også relevans for bygningsforvaltningen. Noen er imidlertid laget spesielt for dette formålet:

  • NS 3423 Tilstandsanalyse for fredede og verneverdige bygninger (2004)
  • NS 3424 Tilstandsanalyse for byggverk – Prinsipper og gjennomføring (1995)
  • NS 3451 Bygningsdelstabell (2006)
  • NS 3453 Spesifikasjon av kostnader i byggeprosjekt (1987)
  • NS 3454 Livssykluskostnader for byggverk– Prinsipper og struktur (2000)
  • NS 3455 Bygningsfunksjonstabell (1993)
  • NS 3457 Bygningstypetabell (1995)
  • NS-EN 15221-1 Fasilitetsstyring – Del 1: Termer og definisjoner
  • NS-EN 15221-2 Fasilitetsstyring – Del 2: Veiledning for utarbeidelse av avtaler om fasilitetsstyring

Norsk Forening for Vedlikehold (NFV)

Interesseforening for offentlige og private byggforvaltere. Arbeider for å øke forståelsen for hvilken betydning vedlikehold og forvaltning har for privat og offentlig virksomhet. Arbeider gjennom kurs og konferanser, studiereiser, informasjon og prosjektarbeid. Egne avdelinger for bygg- og eiendomsforvaltning og industrivedlikehold. Sekretariat tilknyttet Tekniske Foreningers Servicekontor (TFS). Medlem av European Federation of National Maintenance Societies (EFNMS).

Ny bruk av eldre bygninger

FoU-prosjekt 2000-2001 med fokus på hvilke verdier og kvaliteter bygningen representerte før ombyggingen, hvordan ombyggingsprosess-sen har innvirket på disse verdiene og hvor godt bygningen i dag fyller sin nye funksjon.

Undersøkelsen omfatter måling av økonomiske, miljømessige, tekniske og bevaring messige konsekvenser. Det er utarbeidet en veileder for planlegging og prosjektering samt en eksempelsamling.

Prosjektet var finansiert av Norges forskningsråd og de deltakende foretak Scandiaconsult, Statsbygg, NCC-eiendom og SINTEF Bygg- og miljøteknikk (prosjektleder).

Nullpunktomsetning (break-even)

Nullpunktomsetning er den omsetningen som vi må ha for akkurat å dekke alle kostnadene.

Vi vet at ved nullpunktet er inntektene lik kostnadene. Inntekten er pris ganger mengde (P*M) og kostnadene er faste kostnader (FK) pluss d variable kostnadene(M*V). Nullpunkt finner vi da på følgende måte:

P*M=FK+M*V

M(P-V)=FK

M=FK:(P-V)

Null-friksjon

Prinsipp som går ut på at bygningskomponenter med kort levetid skal kunne skiftes ut uten å påvirke komponenter med lengre levetid.

Se også Lagt Delingsmodell for bygningskomponenter og Levetidsplanlegging

Nøkkeltall

Registrerte kostnader, forbrukstall o.l. per enhet over tid eller samtidig registrerte kostnader, forbrukstall o.l. for like enheter (NS 3454). For at et nøkkeltall skal være representativt bør det være tall fra 20-25 objekter.

Nøkkeltall er indikatorer som kan brukes til å påvise områder for forbedring. De skal rette oppmerksomheten mot det vesentlige og gi forandring signaler.

Nøkkeltall i bygg- og eiendomsforvaltning gir komprimert informasjon om den økonomiske eller tekniske situasjonen for en eiendom eller i organisasjonen som helhet. Gode nøkkeltall gir f.eks. grunnlag for å vurdere om virksomhetens kostnads- og forbruksnivå er tilfredsstillende i forhold til den strategi som er valgt for virksomhetens eiendomsportefølje.

Nøkkeltall kan være knyttet til areal (forbruk pr. m2), arbeidsplass (produksjon/omsetning/ forbruk pr. ansatt), produksjonsenhet (forbruk pr. produsert enhet) etc.

Sammenligning av nøkkeltall er et sentralt element i Benchmarking (s.d.).

Nåverdi

Den sum som i dag må settes til forrentning for at man på et nærmere angitt tidspunkt skal ha det beløpet som forfaller til betaling.

Verdien regnes ut ved å multiplisere det fremtidige beløp med diskonteringsfaktoren (s.d.). NV = (1 + r) – t • FDVU .

Nåverdien av en betalings rekke av slike beløp kan beregnes ved å multiplisere det faste beløpet med sum faktoren (invers annuitetsfaktor/års kostnadsfaktor). (NS 3454)

O

Offentlig Privat Samarbeid (OPS)

Samarbeid mellom offentlig og privat sektor om et prosjekt eller en tjeneste, der privat sektor tar en større del av ansvaret knyttet til utvikling og/eller drift av prosjektet/tjenesten. Den offentlige aktøren beskriver oppgaven som skal løses, og beskriver hvilke standarder og kvaliteter man vil ha levert. Innenfor disse rammene får den private aktøren frihet til å planlegge og gjennomføre arbeidet på en mest mulig hensiktsmessig måte. En hensiktsmessig bruk av OPS kan bidra til å skape innovasjon og bedre kvalitet på offentlige prosjekter/tjenester, samtidig som at OPS kan bidra til en mer effektiv utnyttelse av samfunnets ressurser. I tillegg kan OPS-prosjekt være en kilde til kunnskapsutvikling og kompetansedeling mellom offentlig- og privat sektor, som kan bidra til en forbedring av offentlige ytelser. Begrepet ”offentlig privat samarbeid” (OPS) er svært vidt og favner derfor om mange ulike former for samarbeid mellom offentlig og privat sektor.

Ombruk

Ny utnyttelse av et produkt i dets opprinnelige form (se Gjenbruk/ombruk og Gjenvinning).

”Omvelting”

Norsk betegnelse på Business Prosess Reengineering (BPR). Strategi for å bli markedsledende og konkurransedyktig innen en sektor eller et område. Brukes også som metode for å oppnå mer effektiv bygg- og eiendomsforvaltning.

De viktigste elementene i en omvelting er:

  • Virksomheten innrettes mot reelle kundebehov.
  • Gjennomløpstiden fra ordre til levering skal reduseres.
  • Alle aktiviteter som ikke skaper verdi for kunden skal minimaliseres.
  • Teknologien skal utnyttes maksimalt, en skal ikke bare automatisere gamle arbeidsmetoder.
  • Evnen til forandring skal bedres, slik at en raskt kan møte nye utfordringer.

Omsetning i byggenæringen

Beregninger viser at det i Norge (2007) brukes ca. 170 mrd. kroner i FDV- kostnader for eksisterende bygg og 150 mrd. kroner til investeringer i nybygg og ombygginger, i alt 320 mrd. kroner. Det tilsvarer ca. 20 % av bruttonasjonalproduktet (BNP).

Byggenæringen omsatte i 2007 for 500 milliarder kroner. (I 2005 var tallet 473 milliarder kr. ) BAE-bransjen er Norges nest største næring, målt i verdiskaping. Bare oljen er større. Hver åttende krone av norsk verdiskaping kommer fra byggenæringen. Bransjen teller hele 58 000 bedrifter, hvorav 60 prosent finnes innen eiendom og 22 prosent innen utførende byggevirksomhet. Hver tredje bedrift i Norge tilhører bygg-, anleggs- og eiendomsnæringen. I perioden 1996-2005 har bygg-, anleggs- og eiendomsnæringen nesten doblet seg, målt i antall bedrifter. Den sterkeste veksten har funnet sted i Vest-Agder, Rogaland og Buskerud, mens Telemark har hatt den laveste veksten. Verdiskapingen i næringen (2005) er på 153 milliarder kr. Regnet etter verdiskaping står bygg-, anleggs- og eiendomsnæringen for 14 prosent av norsk næringsliv. (Handelshøyskolen BI, Espelien, Anne og Reve, Torger, 2007)

Oppgjørsformer

Oppgjørsformene i BA-næringen kan deles i to hovedgrupper: Faste priser og regningsarbeider.

Faste priser kan ha følgende varianter:

  • Enhetspriskontrakt med avtalt pris pr. mengdeenhet og betaling etter oppmålte mengder.
  • Fastpriskontrakt som ikke reguleres pga. lønns- og prisendring.
  • Fikssumkontrakt (rund sum kontrakt) som gir en fast, ikke regulerbar pris for et definert arbeid.
  • Fastsum Kontrakt som gir fast pris for et definert arbeid, men med regulering for lønns-og prisendring.

Regningsarbeider (betaling i henhold til medgåtte kostnader) kan ha følgende varianter:

  • Kontrakt med faste timepriser. Prisen beregnes på grunnlag av medgåtte timer og avtalte timepriser.
  • Kontrakt med prosentpåslag. Prisen beregnes på grunnlag av medgåtte kostnader pluss et prosentvis påslag til entreprenøren.
  • Kontrakt med fast påslag. Medgåtte kostnader pluss en fastsatt sum til entreprenøren.
  • Kontrakt med insitament. Byggherren og entreprenøren deler tap eller fortjeneste ved avvik fra fastsatt kostnadstak.

Se også Entrepriseformer og Kontraheringsformer. (Kilde: T. Bølviken, Veidekke ASA)

Opptrappings Bane

Fremgangsmåte som skal sikre at problemer som ikke kan løses innen avtalt tid, raskt overføres til riktig ansvarsnivå for egnet løsning (NS-EN 15221-2)

Oppvarmet areal (OPA)

Oppvarmet areal (OPA) omfatter arealer som blir tilført energi direkte eller indirekte (dvs. også kjølerom). Oppvarmet areal beregnes som bruttoareal (BTA) etter NS 3940.

OPA brukes til å utarbeide nøkkeltall som gjenspeiler energiforbruket for arealer som tilføres energi.

OPS

Offentlig Privat Samarbeid (s.d.)

OPS-portalen Norge

Internettportal med informasjon om OPS-samarbeid, med fokus på byggeprosjekter der den private aktøren tar ansvar både for utvikling og drift av den offentlige tjenesten.

Portalen er resultatet av et forskningsprosjekt i regi av Norsk senter for prosjektledelse. Prosjektet er finansiert av Statsbygg, og NTNU/Sintef står for den faglige og administrative koordineringen.

Organisasjonsmodeller for FDVU

Bygningsforvaltning kan organiseres på forskjellige måter. Noen modeller fra offentlig sektor illustrerer hovedprinsippene:

  • Desentralisert modell. Sektorene er selv ansvarlige for FDVU og har arbeidsgiveransvar for driftspersonalet. Fordeler: God kommunikasjon og oversikt, lokal styring, sektortilhørighet. Ulemper: Lite faglig miljø, dårlig ressursutnyttelse.
  • Delvis sentralisert modell. Sektorene har ansvar for FDV og er arbeidsgivere for driftspersonalet. Sentral faglig rådgivning og utvikling (U) av eiendommene. Koordinerte innkjøp. Fordeler: Som ovenfor, men bedre styring av ressursene og bedre tilgang på sentrale ressurser og kompetanse. Ulemper: Som ovenfor.
  • Sentralisert modell. FDVU-ansvaret samlet i en sentral sektor med arbeidsgiveransvar for operativt personell. Fagsektorene ”leier” byggene inkl. DV. Fordeler: Enhetlig og samlet eiendomsvirksomhet med muligheter for stordriftsfordeler, bedre synliggjøring av driftsøkonomien, faglig utvikling og spesialisering samt mer effektiv utnytting av personell. Mulighet for internhusleie og arealeffektivisering. Høyere kvalitetskrav til tjenestene. Ulemper: Større krav til avtaler og bestillerkompetanse mellom bruker og utfører, mindre detaljkunnskap om bygget og mindre lokal tilhørighet hos utfører. Sentralisert modell innebærer at bygg- og eiendoms virksomheten må organiseres enten som egen kommunal sektor, som kommunalt eller interkommunalt foretak eller som aksjeselskap. Se også Selskapsmodeller i kommunal bygg- og eiendomsforvaltning

Outsourcing

Omfatter bortsetting av både det taktiske og det operative nivå for bestemte serviceytelser, dvs. at bare det strategiske nivå bibeholdes i organisasjonen.

Eks.: Ledelsen definerer overordnede mål eller funksjonskrav for visse tjenester (renhold, kantinedrift, drift av tekniske anlegg m.v.), og inngår avtale med eksternt firma som tar på seg både faglig og praktisk ansvar for å levere tjenestene.

Outsourcing omfatter ofte virksomhetsoverdragelse/overføring av ansatte fra bestiller til ekstern leverandør.

Outtasking

Omfatter bortsetting av det operative ledd, dvs. at taktiske nøkkelpersoner sitter igjen i egen organisasjon.

Eks.: Driftsledere i organisasjonen er selv ansvarlige for å definere de enkelte oppdrag, og bestille tjenestene fra eksterne håndverkere, servicefirma etc.

Overførbarhet

når klienten beslutter å si opp avtalen om fasilitetsstyring med eksisterende tjenesteleverandør og undertegne en ny avtale om fasilitetsstyring med en ny leverandør(NS-EN 15221-2)

P

Pantobligasjon

De færreste kan finansiere sin bolig bare med egen kapital. Som regel blir en vesentlig del av kostnadene dekket ved pantelån som gis mot sikkerhet i eiendommen (realkreditt).

Man skjelner mellom byggelån og faste pantelån. Byggelån ytes i byggetiden av forretningsbanker og sparebanker på grunnlag av byggherrens finansieringsplan. Byggherren setter inn sin egenkapital først, og byggelånet utbetales etterskuddsvis etter hvert som arbeidet skrider frem. Banken krever sikkerhet for lånet i en pantobligasjon i eiendommen slik den står til enhver tid.

Når bygget er fullført, byttes (konverteres) byggelånet til faste pantelån. Det ytes vanligvis av private eller offentlige institusjoner, som statens boligbanker, forretnings-/sparebanker, forsikringsselskaper, kredittforeninger, pensjonskasser eller fonds. Ofte deles de faste lånene opp på to (noen ganger tre) prioriteter. De høyeste prioriteter har høyere rente, fordi risikoen for långiveren er større.

Den Norske Stats Husbank (Husbanken) gir lån og formidler statlig støtte til oppføring av boliger, bygninger og anlegg som hører med i et bomiljø, aldershjem og barnehager samt utbedring og påbygg av slike bygninger. Den gir også i noen tilfeller lån til kjøp av bolig. Innovasjon Norge gir lån til oppføring og utbedring av våningshus på gårdsbruk, og kjøp av gårdsbruk.

Passivhus

Fra tysk Passivhaus som er hus bygd for et vesentlig lavere energiforbruk enn vanlige hus. Betegnelsen oppstod i Tyskland, der det også er utarbeidet kriterier for en sertifisering av passivhus. Passivhus har et energibehov som er ca. 25 % av energiforbruket i tradisjonelle boliger. Energibehovet reduseres gjennom passive tiltak, som ekstra varmeisolasjon, ekstra god tetthet og varmegjenvinning. Eksempler på passivhus: I Norge er det foreløpig få eksempler på passivhus (2008), men over 1000 boliger med passivhusstandard er under planlegging. Et av disse passivhusprosjektene er 28 leiligheter i Fyllingsdalen utenfor Bergen. Disse boligene er planlagt med 35–40 cm varme isolasjon i yttervegger, 50 cm isolasjon i yttertak og 35 cm isolasjon i gulv på grunn. Foruten høyeffektiv varmegjenvinning fra ventilasjonslufta og svært god lufttetthet, planlegges boligene med vakumsolfangere på taket. Fjernvarme vil dekke den delen av oppvarminga som ikke dekkes med solvarme. (Se Lavenergihus)

Periodisk vedlikehold

Arbeider som må utføres regelmessig for å hindre forfall som følge av jevn og normal slitasje eller bruk. Periodisk vedlikehold har en preventiv virkning og forebygger skader. Eks.: Maling, utskifting av slitedeler i installasjoner. Kostnadene regnes som planlagt vedlikehold. (NS 3454)

Person Plaget Timer (PPT)

Introdusert i et SINTEF-prosjekt som et mål på ”noen opplevde faktorer som er vanskelig å tallfeste økonomisk”. PPT er definert som forventet antall misfornøyde brukere multiplisert med antall timer personene er eksponert for plagen.

I et beregningseksempel der en tok for seg inne-klimarelaterte tiltak for en sykehusbygning, viste det seg at alle de vurderte tiltakene var økonomisk lønnsomme med en pris på 1 krone pr. PPT.

Plan- og bygningsloven (pbl)

Plan- og bygningsloven (pbl) med forskrifter er det sentrale lovverket for kommune- og arealplanleggingen samt byggevirksomheten i Norge. Pbl gjennomgikk en vesentlig revisjon i 1996 og det kommer ny revisjon 2009.

Følgende arbeider er byggemeldingspliktige etter pbl § 93 (versjon 1996):

  1. Oppføring, tilbygging, påbygging, underbygging
  2. Fasadeendring, vesentlig endring eller vesentlig reparasjon
  3. Bruksendring
  4. Riving
  5. Oppføring, endring eller reparasjon av tekniske installasjoner
  6. Oppdeling eller sammenføyning av boliger.

Pga. mye byggefeil og -skader vil den nye versjonen fra 2009 bl.a. omfatte mer uavhengig kontroll.

Post Occupancy Evaluation (POE)

Brukerevaluering etter at et bygg er tatt i bruk. POE gir uttrykk for leietaker-/brukertilfredshet. Gjennomføres i form av brukerundersøkelser/ spørreundersøkelser blant eiere, forvaltere og brukere.

Potensiale i eiendom (P)

Kostnader relatert til realisering av utviklingspotensialet for eiendommen. Omfatter også rehabilitering og større ombygginger innenfor samme funksjon. (NS 3454)

Hovedpost 8 Potensiale i eiendom er tatt inn som et tillegg til NS 3454 med følgende underposter:

  1. Ombygging
  2. Påbygg/tilbygg
  1. Utendørs

Potensiale i eiendom er en strategisk post som ikke er med i livssykluskostnadene, men i FM-kostnadene og BEF-kostnadene. Når potensialet evt. blir realisert, konverteres kostnaden til en kapitalkostnad (hovedpost 1).

PPP

Eng. forkortelse for Public Private Partnership, dvs. tilsvarende det norske Offentlig Privat Samarbeid (OPS) (s.d.).

Primære aktiviteter

Aktiviteter som utgjør den særegne og uunnværlige kompetansen til en organisasjon i organisasjonens verdikjede. Merknad: Grensesnittet mellom primære aktiviteter og støttetjenester bestemmes av hver organisasjon individuelt. Dette grensesnittet må oppdateres jevnlig.

(NS-EN 15221-1)

Private kostnader

Kostnader som betales direkte av borettshaver / leietaker eller som utføres i form av egeninnsats. Omfatter betjening av lån på leilighet / leieareal, samt innvendig drift og vedlikehold.

Produkt

Med produkt menes resultatet av en produksjonsprosess eller ytelse, f.eks. en vare eller tjeneste.

Kan også defineres mer spesifikt, som i brann-og eksplosjonsvernloven §4, der produkt er definert som:

  • farlig stoff, eller ferdige varer hvor slikt stoff er en bestanddel og hvor de farlige egenskaper fortsatt er fremtredende,
  • innretninger, utstyr, apparater, emballasje og annet som benyttes ved håndtering av de farlige stoffene eller i forbindelse med transport av farlig gods,
  • innretninger, utstyr, apparater og annet som er beregnet på deteksjon, varsling eller bekjempelse av brann, eksplosjon eller annen skade.

Produktutvikling og forsøksbygging

FoU-program 1990- 94 initiert av Norges Tekn.-Naturvitenskapelige Forskningsråd. Oppfølger til 3B-programmet. Ca. 200 prosjekter ble støttet, hvorav 48 innen bygningsforvaltning. De første metodene for tilstandsregistrering og tilstandskontroll ble utviklet.

Profildata

En bygnings egenskaper på overordnet nivå. nfbs nøkkeltall database inneholder profildata i form av en tilstandsanalyse av utvalgte nøkkelindikatorer for byggets egenskaper mht. teknisk tilstand, funksjonalitet og innemiljø. Profildata-undersøkelsen kan brukes til å gi en grov oversikt over en bygnings eller bygningsmassens tilstand, egenskaper og verdi.

Prosjektkostnad (Ko)

Summen av samtlige kostnader ved prosjektets ferdigstillelse. Omfatter entreprisekostnader, generelle og spesielle kostnader i henhold til NS 3453. Ved festeavgift legges nåverdien av festeavgiften til (NS 3454). Se Kostnader i byggeprosjekt.

Public Private Partnership (PPP)

Eng. betegnelse for Offentlig Privat Samarbeid (OPS) (s.d.).

Påseplikt

Hovedleverandør skal påse at lønns- og arbeidsvilkår hos virksomhetens underleverandører er i overensstemmelse med gjeldende allmenngjøringsforskrifter.

Bestiller har en tilsvarende påseplikt overfor sine leverandører i tilfeller der det ikke benyttes underleverandører. Denne bestemmelsen gjelder bare der bestiller driver næringsvirksomhet.

På områder som følger av midlertidig forskrift 19. desember 2003 nr. 1595 om sikkerhet og arbeidsmiljø for enkelte petroleumsanlegg på land og tilknyttede rørledningssystemer (midlertidig forskrift) § 1, skal den som eier eller driver petroleumsanlegg eller rørledningssystemer, jf. midlertidig forskrift § 4, ha påseplikt overfor sine leverandører og underleverandører.

Påseplikt innebærer at det skal iverksettes systemer og rutiner for å undersøke og om nødvendig følge opp at allmenngjøringsforskrifter etterleves. Påseplikten kan oppfylles for eksempel ved at det tas inn kontraktsklausuler om at arbeidstakere minst skal ha de lønns- og arbeidsvilkår som følger av allmenngjøringsforskrifter, og at dette følges opp gjennom innhenting av dokumentasjon på arbeidstakeres lønns-og arbeidsvilkår. (Forskrift om informasjons-og påseplikt og innsynsrett § 6) Bestiller som er definert som: En fysisk eller juridisk person som engasjerer entreprenører eller leverandører til å utføre et oppdrag har informasjonsplikt: Bestiller skal i kontrakter med entreprenører eller leverandører informere om at virksomhetenes arbeidstakere minst skal ha de lønns- og arbeidsvilkår som følger av allmenngjøringsforskrifter. Den samme informasjonsplikten gjelder for entreprenører eller leverandører når disse inngår avtaler med underleverandører. (Forskrift om informasjons- og påseplikt og innsynsrett § 5)

Q

R

Realservitutt

Realservitutt, bruksrett på en annens grunn som hører til en bestemt eiendom. Se også servitutt. Fra gammelt av kunne en realservitutt typisk være beiterett eller veirett. Mer moderne eksempler kan være parkeringsplass eller båtplass. Realservitutter etableres ofte for å dekke en mangel ved en eiendom.

Ved salg, arv og andre former for eierskifte følger realservitutten eiendommen den er knyttet til.  Servituttlova inneholder begrensninger i adgangen til å skille en realservitutt fra eiendommen den hører til.

Se også : Negativ servitutt,Servituttlova,

Realrente (r)

Relativ avkastning av kapital når avkastningen regnes i samme pengeverdi som kapitalbeløpet.

Realrente er tilnærmet lik differansen mellom nominell rente og inflasjon (NS 3454).

Rehabilitering

Utbedring hvor det tas sikte på å istandsette til opprinnelig standard. Brukes også om å sette eldre bebyggelse i brukelig stand og i forbindelse med reparasjoner og utbedring av betong.

Renholdt areal (REA)

Renholdt areal (REA) er arealer som renholdes av renholdere minst 1 gang pr. uke. REA be-regnes som nettoareal (NTA) etter NS 3490, dvs. romarealet målt fra innside av vegger, søyler, sjakter m.v.

REA brukes til å utarbeide nøkkeltall som gjenspeiler renholdskostnadene for arealer som renholdes regelmessig.

Reparasjon

Det å gjøre et delprosjekt eller en byggverk del funksjonsdyktig uten hel utskifting. (NS 3420-C2)

For bygninger kan det være snakk om istandsetting etter skade eller forfall, f.eks. for å opprettholde funksjonaliteten eller bruksverdien.

Resirkulering

Resirkulere = bringe inn i et kretsløp igjen. Brukes særlig om gjenvinning av avfall, men også om gjenvinning av materialer og komponenter. Se Gjenvinning.

Restaurering

Av fransk: gjenopprette eller reetablere. Hel eller delvis tilbakeføring av en bygning eller gjenstand til en tidligere tilstand for å ivareta antikvarisk verdi eller arkitektonisk kvalitet. Tidligere var det vanlig å tilstrebe tilbakeføring til opprinnelig situasjon. Nyere restaureringsprinsipper tilsier at verdifulle elementer fra hele byggets/ kulturminnets historie respekteres.

Restkostnad (RT) / restverdi (- RT)

Restkostnad er avhendingskostnaden ved ut-gangen av brukstiden T for å rive/fjerne byggverket. (NS 3454)

Restverdi er bygningens eventuelle markedsverdi ved utgangen av brukstiden T. Restverdi-en er altså en negativ restkostnad. Settes ofte lik 0, bl.a. fordi en usikker restkostnad/restverdi langt inn i framtiden har liten verdi.

Reversibilitet

Når klienten beslutter å si opp avtalen om fasilitetsstyring med eksisterende tjenesteleverandør for i stedet å motta fasilitetstjenester fra en intern leverandør (NS-EN 15221-2)

Riksantikvaren

Riksantikvarens kontor ble etablert i 1913 som et inspektorat under Kirke- og undervisningsdepartementet. I 1990 ble forvaltningsdelen utskilt som et eget direktorat, Direktoratet for kulturminneforvaltning, under Miljøverndepartementet. Forsknings- og oppdragsvirksomhet-ten, herunder restaureringsverkstedet, ble utskilt i Norsk institutt for kulturminneforskning (NIKU).

Riksantikvaren (RA) er Miljøverndepartementets rådgivende faginstans for forvaltning av kulturminner og kulturmiljøer og har ansvar for at den statlige kulturminnepolitikken blir gjennomført. RA har også det overordnede faglige ansvaret for den regionale kulturminneforvaltningens arbeid med kulturminnevern. RA har forvaltningsmyndighet for de sentrale fred-nings- og vernebestemmelsene i kulturminneloven, herunder til å vedta fredning av bygninger og anlegg ved enkeltvedtak eller forskrift.

Risiko

Risiko knyttet til en bygningsdel eller et produkt bestemmes av sannsynligheten for at en ikke akseptabel tilstand (svikt) eller situasjon skal oppstå eller videreutvikles, og konsekvensene av dette. Risiko angis som liten, middels eller stor i hht. NS 3424 Tilstandsanalyse for byggverk (s.d.).

Riving

Avslutning av en bygnings levetid ved å ødelegge eller demontere bygningen og fjerne bygnings avfallet. (SINTEF Byggforsk)

Roller i byggeprosessen

En aktør kan ha en eller flere roller i byggeprosessen. RIF har definert følgende roller:

  • Eier
  • Byggherre
  • Byggeleder
  • Prosjekterende (arkitekter og rådgivende ingeniører)
  • Kontrollerende
  • Utførende
  • Leverandør.

Det kreves forskjellige typer godkjenning for aktørene etter plan- og bygningsloven (se Forskrift om foretak for ansvarsrett (GOF)).

Aktørene har ansvar for å fremskaffe ulike typer FDV-dokumentasjon til bruk i driftsfasen.

Roller i bygningsforvaltningen

Modellen med strategisk, taktisk og operativt nivå (STO) (s.d.) er knyttet nær opp til tilhørende roller, hhv.

  • eierrollen som tar politisk / økonomiske be-slutninger på strategisk nivå,
  • forvalterrollen som tar økonomisk / tekniske beslutninger på taktisk nivå basert på de strategiske beslutninger
  • utførerrollen som er knyttet til tekniske be-slutninger på operativt nivå.
  • brukerrollen som stiller krav til forvalter- og utfører rollen basert på virksomhetens behov.

I større organisasjoner er det et mål å oppnå klare skiller mellom rollene. Det skal helst ikke være ”flere hatter på samme hode”.

Ruteretur AS

Er returselskapet som har ansvaret for å drive returordningen for PCB-holdige isolerglassru-ter.

Ruteretur AS ble stiftet den 3. juni 2002 og eies av:

  • Norges Bygg- og Eiendomsforening
  • Norske Trevarefabrikkers Landsforbund
  • Glass og fasadeforeningen
  • Foreningen Næringseiendom
  • Trelast og Byggevarehandelens Fellesorganisasjon.

Alle organisasjonene har en person i Rutereturs styre. Hele verdikjeden fra produksjon av glass til salg av ferdige vinduer er dermed representert i styret.

Rutereturs formål er å utvikle, drive, styre, overvåke og organisere kostnadseffektive og samfunnsøkonomisk lønnsomme returordninger som sikrer innsamling av PCB-holdige isolerglassruter på en forsvarlig måte, etter kapittel 14 i forskrift om farlig avfall.

Den til enhver gjeldende avtale mellom bran-sjen og Miljøverndepartementet skal være styrende for selskapets måloppfyllelse. Selskapet skal ikke ha økonomisk formål, og det kan heller ikke tas ut utbytte i form av overskudd i selskapet. Den daglige driften av Ruteretur er lagt til Norsas AS – Norsk kompetansesenter for avfall og gjenvinning, et selskap som har lang erfaring fra drift av andre returordninger. Norsas skal blant annet informere om ordningen, registrere avfallsmengdene, betale ut refusjon for behandlede ruter og kreve inn vederlag fra salg av nye ruter.

Rådgivende Ingeniørers Forening (RIF)

Bransjeorganisasjon for kvalifiserte rådgiver-firmaer i Norge. De 280 RIF-firmaene omfatter både rådgivende ingeniører og andre profesjoner. Drøyt 1200 personer har status som RIF-godkjente rådgivere, og RIF-bedriftene over hele Norge sysselsetter rundt 6800 personer.

S

T

Takst

Verdivurdering av fast eiendom, anlegg, maskiner og andre eiendeler.

Verditakst er en vurdering av markedsverdien på en eiendom/bygning/bolig på taksering dagen når en tar hensyn til beliggenhet, standard, størrelse, vedlikehold, evt. heftelser, bruksrettigheter, utidsmessighet m.v.

Norges Takseringsforbund opererer med følgende kategorier verdivurdering:

  • Markedsverdi: Det beløp takstmannen mener eiendommen/boligen normalt kan omset-tes for på taksering tidspunktet (”normal salgsverdi”).
  • Låneverdi: En forsiktig vurdert markedsverdi som skal gi långiver nødvendig sikkerhet for sitt pant i eiendommen.
  • Teknisk verdi (for bygning): Normal byggekostnad for oppføring av tilsvarende bebyggelse på grunnlag av dagens boligpriser på stedet. Det gjøres fratrekk for verdiforringelse (teknisk foreldelse, vedlikeholdsmangler) og evt. gjenstående arbeider. (I et prosjekt der en skulle evaluere verdien av Norges samlede bygningsmasse, ble begrepet definert slik:

Teknisk verdi = Nybygg Verdi – oppgraderingsbehov.

(Litt.: Nøkkeltall for eiendomsforvaltning. RIF 2000.)

  • Tomteverdi: Markedsverdi av råtomt pluss normale kostnader for opparbeiding av tekniske anlegg og tilknytningsavgifter for vann, avløp, strøm m.v. Verdien fastsettes uten hensyn til evt. festeforhold (men det må redegjøres for dem).
  • Utleievurdering / kapitalisert verdi: Normal markedsleie er det beløp takstmannen mener eiendommen/bygget/boligen kan leies ut for. Fellesutgifter, forsikring, vedlikehold m.v. skal oppgis. Netto leie kan kapitaliseres med en prosentsats som vurderes ut fra lånerente, inflasjon og risiko.

Se også Verdivurderingsprinsipper for eiendom.

Takstnøkkelen -- NTF

Dataprogram utviklet av Norges Takseringsforbund til bruk for medlemmene. Dekker de fleste takserings områdene.

Teknisk forskrift (TEK)

Forskrift til plan- og bygningsloven med tekniske bestemmelser til byggverk, i hovedsak formet som funksjonskrav.

Inneholder bl.a. bestemmelser om bærekraftig bygging; TEK § 8-1 Miljø og helse:

”Byggevirksomheten i alle faser, dvs. anskaffelse, bruk og avskaffelse, skal drives med forsvarlig belastning på ressurser og miljø og uten at livskvalitet og levevilkår forringes. Materialer og produkter til bruk i byggverk skal være fremstilt med forsvarlig energibruk og med sikte på å forhindre unødig forurensning. Byggverk skal være prosjektert og oppført slik at lite energi går med og lite forurensning oppstår i byggverkets levetid, inkludert riving.”

Tekniske Foreningers Servicekontor AS (TFS)

Felles sekretariat og kursarrangør bl.a. for Kranteknisk Forening (KTF), Norsk Forening for Vedlikehold (NFV) og fra 2001 for Norges bygg- og eiendomsforening (NBEF).

Termografering

Fotografering med varmekamera, som fanger opp forskjeller i bygningskonstruksjoners overflatetemperatur. Termografering kan avdekke varmeisoleringsevne, kuldebroer og luftlekkasjer i en bygning. Metoden brukes også for kontroll og feilsøking på elektriske anlegg.

Tidligfaserådgivning

Tidligfaserådgivning har som formål / innhold å utvikle grunnlaget for optimal utnyttelse over bygningens levetid, dvs. levetidsplanlegging og totaløkonomi står sentralt. Skal danne basis for prosjektering etc.

I tradisjonell prosjektering kommer konsulenter, entreprenører og leverandører inn i byggesaken etter at de viktigste rammene er fastlagt.

Tidligfaserådgivning omfatter bruk av flerfaglig kompetanse som gir mulighet for bedre utnyttelse av metoder, teknikker og produkter, evt. for utvikling av nye eller forbedre av slike. Samtidig oppnås en tilbakeføring av erfaringer og kompetanse fra utførende til prosjekterende ledd.

Tilpasningsdyktighet

Tilpasningsdyktigheten til et bygg kan måles ved hjelp av KPI-systematikk (s.d.) som en funksjon av fleksibilitet, generalitet og elastisitet (s.d.).

Engelsk: Adaptability.

Tilpasningsgrad (TPG)

Faktor brukt i KPI-systematikken til å beskrive ulike grader av tilpasningsdyktighet ut fra en samlet vurdering av fleksibilitet, generalitet og elastisitet (FGE). Ulike typer bygg vil ha ulike krav til TPG. Både TPG, F, G og E måles på en skala fra 0 (best) til 3 (dårligst).

Tabellen viser et forslag til TPG som funksjon av FGE, og hvilke krav som typisk bør stilles til ulike typer bygg.

Tilpasningsgrad FGE Type bygg Forventet Levetid
TPG 0 F = 0 45-70 år
G = 0 Helse
E = 0
TPG 1 F = 0-1 Kontor 15-45 år
G = 0-1 Under-
E = 2 15-55 år
visning
F = 1-2 45-70 år
Bolig
TPG 2 G = 2-3 45-75 år
Industri
E = 3
F = 2
TPG 3 G = 3 Kultur 120-150 år
E = 3

(Kilde: Multiconsult.)

Tilstandsanalyse av byggverk – RIF

Databasert verktøy for tilstandsanalyse etter NS 3424 på nivå 1, utviklet av Rådgivende ingeniørers forening. Verktøyet består av en serie registrerings- og rapporteringsskjema med forhåndsutfylte valg og veiledning.

Tilstandsanalyse for byggverk

NS 3424 Tilstandsanalyse for byggverk – Innhold og gjennomføring beskriver en metode for planlegging og gjennomføring av tilstandsanalyser for bygninger, anlegg og andre konstruksjoner.

For bygninger kan systematikken tilpasses ulike formål som krever undersøkelser av bygninger, bygningsdeler, tekniske installasjoner og bygningsfunksjoner. Prosedyrer:

  1. Det velges ett av tre registreringsnivåer (detaljeringsgrader) avhengig av undersø-kelsens formål. Nivå 1 er grovest, nivå 3 finest.
  2. Hver del eller funksjon som undersøkes gis en tilstandsgrader fra TG 0 (ingen symptomer) til TG 3 (kraftige symptomer).
  1. Registrert tilstand sammenlignes med et forhåndsdefinert referansenivå for å avgjøre om det foreligger svikt, ikke svikt eller en mulig skjult svikt.
  2. Konsekvensene av en registrert svikt fastsettes ved hjelp av konsekvensgrad fra KG 0 (ingen konsekvenser) til KG 3 (store konsekvenser). Det skal også angis om konsekvensen gjelder sikkerhet, helse, miljø, estetikk eller økonomi.
  3. Risiko vurderes ut fra sannsynligheten for at en svikt oppstår eller utvikler seg, sammenholdt med konsekvensene. Risikoen angis som liten, middels eller stor.
  4. Anbefalte tiltak angis og prioriteres.

Eng.: Condition survey eller condition assessment.

Tilstandsbasert vedlikehold

Vedlikeholdsstrategi som går ut på å utføre vedlikehold på grunnlag av løpende registrert tilstand eller behov. Dette kan gi kvalitetsmessige og økonomiske fordeler i forhold til fast, periodisk vedlikehold. Se også Vedlikehold.

Tilstandsgrad (TG)

Uttrykk for i hvilken tilstand et objekt befinner seg, gradert etter en fastlagt skala. Et system for tilstandsgradering fra TG 0 (ingen symptomer) til TG 3 (kraftige symptomer) er gitt i NS 3424 Tilstandsanalyse for byggverk (s.d.).

Tinglysing /Tinglysingsloven

Tinglysing er en offentlig registrering av en avtale mellom to parter om rettigheter og forpliktelser som angår fast eiendom, visse typer løsøre eller arve- og gavedisposisjoner, samt ektepakter. De viktigste avtalene som er gjenstand for tinglysing, er kjøpekontrakter og skjøter (dokumenter som overfører eiendomsrett til fast eiendom) og pantobligasjoner (gjeldsbevis som er sikret med pant i fast eiendom). Også offentlige myndigheter tinglyser enkelte vedtak som gjelder fast eiendom. Viktigst er utleggsforretninger (vedtak om pant til sikkerhet for gjeld til en offentlig myndighet). Alle rettsstiftelser som går ut på å stifte, forandre, overdra, behefte, anerkjenne eller oppheve en rett som har til gjenstand en fast eiendom kan tinglyses, jf. tinglysingsloven § 12.

Tinglysing av en avtale er aldri noe vilkår for at den skal være gyldig og bindende mellom partene. Hensikten er å gi avtalen rettsvern overfor utenforstående (tredjemenn), dvs. at en som f.eks. kjøper en eiendom må respektere de rettigheter som er tinglyst selv om han ikke kjente til dem, se nærmere nedenfor i avsnitt 7.

Tinglysing av fast eiendom har tradisjonelt vært ført i grunnboken ved de enkelte sorenskriver-kontorene. Fra juni 2007 er denne tinglysingen overført til Statens Kartverk på Hønefoss.

Tjenesteleverandør

Organisasjon som som har ansvaret for å levere fasilitetstjenester som spesifisert i en avtale om fasilitetstjenester. Merknad:En tjenesteleverandør kan være intern eller ekstern i forhold til klientens organisasjon.(NS-EN 15221-1)

Tjenestenivåavtale (SLA)

(eng.: Service Level Agreement) avtale mellom klienten/kunden og tjenesteleverandøren om ytelse, måling og vilkårene for levering av fasilitetstjenester. Merknad: En avtale om fasilitetstjenester består av generelle bestemmelser som gjelder hele avtalen og bestemmelser som er spesielle for en SLA, som gjelder bare fasili-lelstjeneslen. I en avtale om fasilitetsstyring inngår flere SLA-er. (NS-EN 15221-1)

Tomt/Tomtefesteloven

OGSÅ KJENT SOM: bygsling

Tomtefeste, også kalt bygsling, er leie av grunn til hus. Den som leier kalles fester. Den som leier ut kalles bortfester.

Tomtefeste forekommer ofte for bolig- og fritidshus, men også for forretnings- og industribygg. Per oktober 2013 var det registrert ca. 164 000 festegrunner i Matrikkelen. Antallet festekontrakter er imidlertid høyere fordi festeforhold som omfatter et helt bruksnummer ikke fanges opp av denne statistikken. Antallet matrikulerte festegrunner er synkende. I juni 2012 var tallet ca. 166 000. Nedgangen kan indikere at stadig flere festetomter innløses.

Totaleiendom Evaluering

  1. Modell for evaluering av bygningers egenskaper. Opprinnelig utviklet i 1997 av Multiconsult og Noteby. Ulike verktøy for bygg- og eiendomsforvaltningen er innpasset i et hierarkisk system av grupper, sektorer og elementer/verktøy. Ut fra behov og formål velges de elementene som er relevante i ulike situasjoner, og med det nødvendige innsatsnivå (3 detaljerings grader). Hovedgruppene er:
    • Teknisk tilstand og funksjon: ”As is”-dokumentasjon, tilstand dokumentasjon av bygg, tekniske anlegg og bygningsfunksjoner (tilstandsanalyser, Byggsertifisering), jus.
    • FDVU: FDVU-dokumentasjon, brannsikkerhet, avfall tilpasningsdyktighet (FGE). Tilstands Dokumentasjon av bygg, og tekniske anlegg (VVS, elektro m.v.) i form
    • Bruker: Brukertilfredshet, brukerundersøkelser (POE).
    • Energi og miljø: Inneklima, ytre miljø, ressursbruk (Økoprofil).
    • Økonomi: Livsløpskostnader, risiko, likviditet.
  2. Prosjekt under Norges Takseringsforbund hvor bruk av ulike produkter velges ut fra eiers/ oppdragsgivers formål.

Produktene kan være byggsertifisering, økoprofil, eierskifterapport, verdivurdering (takst), punkt skaderapport, egenskap profiler, tilstandsrapport m.v.

Formålene kan være kjøp/salg, tvist, miljødokumentasjon, vedlikeholdsplan etc.

Totale Kostnader (TK)

Er en summen av variable og faste kostnader

Totaløkonomi

Samlet vurdering av inntekter og utgifter.

Kostnadsreduksjoner må vurderes opp mot mulige reduksjoner i kvalitet og ytelse og der-med i inntekter. Målet er best mulig totaløkonomi. Se også Cut costs – add value.

Tvangsfullbyrdelse/Tvangsfullbyrdelsesloven

Tvangsfullbyrdelse, gjennomføring av privatrettslige og offentligrettslige krav ved rettsapparatets hjelp, om nødvendig ved bruk av makt. Regler i lov om tvangsfullbyrdelse og midlertidig sikring (tvangsfullbyrdelsesloven) av 26. juni 1992. Tvangsfullbyrdelsen hører under namsmyndighetene, det vil si namsmann og namsrett.

Tvangsfullbyrdelsesloven:

Dom, lovbestemmelse eller annet rettsgrunnlag som gjør at et krav kan fullbyrdes uten den ansvarliges medvirkning, og mot dennes vilje. Vanlige eksempler på tvangsfullbyrdelse er inndrivelse av gjeld, utkastelse fra bolig, eller rivning av ulovlig oppførte byggverk.

Gjennomføring av et krav ved tvang (tvangsfullbyrdelse) forutsetter at det foreligger et tvangsgrunnlag. Reglene om fullbyrdelse av krav ved tvang reguleres i tvangsfullbyrdelsesloven fra 1992 (ofte omtalt som tvangsloven). Loven skiller mellom alminnelige og særlige tvangsgrunnlag.

U

Underleverandør

  1. Organisasjon engasjert av leverandøren av fasilitetstjenester om utføring av en spesifikk del av en tjeneste (NS-EN 15221-2)
  2. Entreprenør eller leverandør som utfører en del av det oppdraget som er avtalt mellom hovedleverandøren og bestiller. (Forskrift om informasjons- og påseplikt og innsynsrett § 3)

Universell utforming

Universell utforming betyr at produkter, byggverk og uteområder som er i alminnelig bruk, skal utformes på en slik måte at alle mennesker skal kunne bruke dem på en likestilt måte så langt det er mulig uten spesielle tilpasninger eller hjelpemidler. (St.meld. nr. 40 (2002-2003)).

Regjeringen utarbeidet i 2004 en handlingsplan for universell utforming med sikte på økt tilgjengelighet for personer med nedsatt funksjonsevne. Nesten 100 tiltak omtales for planperioden fram til 2009, herunder ulike låne- og tilskuddsordninger, forsøks- og utviklingsarbeid, kompetanseoppbygging, handlingsplaner i offentlige virksomheter og lovendringer.

To viktige lovendringer er:

Lov om offentlige anskaffelser har fra 1.januar 2007 krav om at universell utforming og tilgjengelighet tas med i planleggingen av alle offentlige anskaffelser.

I forslaget til ny plan- og bygningslov er det foreslått flere innskjerpinger i dagens regelverk, herunder at formuleringen «tilgjengelighet» erstattes med «universell utforming». Etter departementets syn må det stilles krav til bygninger, anlegg og uteområder slik at de ikke gjennom sin utforming fører til utestenging av personer med nedsatt funksjonsevne. Det foreslås derfor innstramminger i utforming kravene til bygninger. Departementet foreslår at det stilles krav om universell utforming i nye tiltak, både til bygninger, konstruksjoner og anlegg. Innstrammingen gjennomføres i de tekniske forskriftene. Bygningslovutvalget fremmer ikke forslag om å oppgradere bestående bygninger. Departementet finner likevel grunn til å innføre en hjemmel for å kunne kreve oppgradering av eksisterende byggverk med tilhørende utearealer til å tilfredsstille kravene til universell utforming. Departementet fremmer forslag om å innføre en bestemmelse som gir hjemmel til å innføre forskrifter om at bestemte bygningstyper skal oppgraderes til å være universelt utformet innen en i forskriften bestemt tidsfrist. Forskriften skal, i motsetning til forskrifter som følger av lovens øvrige bestemmelser, gis av Regjeringen fordi kravet vil berøre forskjellige sektorer. (Ot.prp.nr. 45 2007-2008, kap. 5.11)

Utdannings- og forskningsinstitusjoner for FDVU / FM

Nasjonale utdanningstilbud, grunnutdanning:

  • NTNU, Institutt for bygningsteknologi og Institutt for bygg, anlegg og transport
  • Narvik Ingeniørhøgskole: Integrert bygningsteknologi
  • Arkitekthøgskolen i Oslo
  • Høyskolen i Akershus: FM / Husøkonom
  • BI Oslo: Eiendomsmegling.Nasjonale utdanningstilbud, etterutdanning:
  • NTNU – EEU-kurs
  • Universitetet i Stavanger: Eiendomsutvikling / FDVU
  • Norges Landbrukshøgskole: Eiendom / jus.
  • Norges Eiendomsakademi NEAK

Internasjonale tilbud, bl.a. etterutdanning – Master:

  • Chalmers Tekniska, Göteborg: FM
  • University College of London: FM
  • Handelshøyskolen BI, København: FM
  • Danmarks tekniske universitet (DTU), København, FM
  • KTH, Stockholm: Fastighetsförvaltning
  • TU Delft: Corporate Real Estate Management.

(Kilde: Prof. Tore I. Haugen, NTNU)

Norske forskningsinstitusjoner som har vært sentrale i FDVU-fagets utvikling:

  • Norges Byggforskningsinstitutt (NBI)
  • SINTEF avd. Bygg- og miljøteknikk, nå SINTEF Byggforsk.

Utskifting

Utskifting av komponenter regnes som vedlikehold. Ved større utskiftninger kan det også omfatte utvikling av bygget (jf. NS 3454).

Utviklingskostnader (U)

Kostnader til arbeid som må utføres for å opprettholde byggets verdi over tid, dvs. byggets tekniske verdi og produktivitet i forhold til nye krav. Dette arbeidet vil variere sterkt. Kravene kan være motivert internt (egne brukere /avdelinger) eller eksternt (leietakere, marked, myndigheter) (NS 3454/RIF).

Hovedpost 5 Utviklingskostnader er i NS 3454 gitt følgende underposter:

  1. Løpende ombygging
  2. Offentlige krav og pålegg
  3. Oppgradering
  4. Utendørs

V

Varmetap og energibehov i småhus

Dataprogram (regneark) for beregning, omfordeling, dokumentasjon og kontroll av varmetapsramme og energiramme etter Teknisk forskrift. Utviklet av Byggforsk og Boligprodusentenes forening.

Vedlikehold

Vedlikehold er arbeid som er nødvendig for å opprettholde kvaliteten på en bygning og de tekniske installasjoner på et fastsatt nivå, og sikre at bygningen som helhet fungerer etter hensikten innenfor en gitt brukstid.

Utskifting av bygningsdeler med kortere levetid enn resten av bygningen defineres som vedlikehold.

For verneverdige bygg er det et mål at vedlikeholdet i størst mulig grad utføres med bruk av opprinnelige materialer og håndverksteknikker.

Det er vanlig å skille mellom:

  • Løpende vedlikehold: Arbeider som ikke er planlagt, men som må utføres for å rette opp uforutsette (akutte) skader eller mangler (”brannslokking”) Blir også kalt tilfeldig vedlikehold. Føres som driftskostnader etter NS 3454. Skal konteres som Løpende Drift (31) iht NS 3454.
  • Forebyggende vedlikehold: Arbeider som må utføres for å hindre forfall som følge av jevn og normal slitasje. Blir også kalt planlagt eller periodisk vedlikehold. Føres som vedlikeholdskostnader etter NS 3454. Forebyggende vedlikehold kan deles i
  • Intervall Bundet vedlikehold, som utføres regelmessig etter faste vedlikeholdsinstrukser gitt av planleggere, entreprenører eller leverandører. Enkelte komponenter vil da bli skiftet ut før det er teknisk nødvendig. Arbeider med intervaller kortere enn et år kostnadsføres på konto Løpende Drift (31), mens intervaller lengre enn et år føres på Periodisk Vedlikehold (41). (kfr NS 3454)
  • Tilstandsbasert vedlikehold, som er planlagte arbeider basert på regelmessige tilstandsanalyser, f.eks. hvert år. Hovedformålet er å iverksette nødvendige tiltak til rett tid og slik oppnå et mer optimalt vedlikehold.

Planmessig, forebyggende vedlikehold vil redusere risikoen for uforutsette skader. Når det planmessige vedlikehold blir forsømt, øker skadeomfanget. Dermed øker kostnads behovet til reparasjonsarbeider (uforutsett vedlikehold), etterhvert mer enn det som er spart ved å redusere det planmessige vedlikeholdet.

Dersom også reparasjonsarbeidene forsømmes, øker skadeomfanget, og eiendommen får et akselererende forfall.

Bilde ÅRS OMKOSTNINGER

Årskostnader som funksjon av planmessig vedlikehold (kilde: Prof. Per T. Eikeland, NTNU, NOU 2004:22)

Vedlikeholdskostnader (V)

Kostnader som er nødvendige for å opprettholde byggverket på et fastsatt kvalitetsnivå og derved gjøre det mulig å bruke det til sitt tiltenkte formål innenfor en gitt brukstid. Utskifting av bygningsdeler/tekniske installasjoner med kortere levetid enn resten av byggverket er også definert som vedlikehold. (NS 3454)

Hovedpost 4 Vedlikeholdskostnader er i NS 3454 gitt følgende underposter:

  1. Planlagt vedlikehold. (Arbeid som må utføres for å hindre forfall som følge av jevn og normal slitasje.

Planlagt vedlikehold kan være intervall bundet eller tilstandsbasert.)

  1. Utskiftinger. (Utskiftinger av bygn-ingsdeler og tekniske installasjoner som har kortere levetid enn selve byggverket.)
  1. Utendørs. (Planlagt vedlikehold eller utskifting av overflater, planter og trær.)

Det er bare forebyggende (planlagt) vedlikehold som skal føres under hovedpost 4. Kostnader til løpende (tilfeldig) vedlikehold føres under hovedpost 3 som løpende drift på linje med kostnader til daglig drift og ettersyn (se Driftskostnader).

Verdi- / tilstandsmodell

Modell for overordnet verdi og tilstandsvurdering av større bygningsmasser, utviklet av Multiconsult. Tar for seg teknisk, funksjonell og inne miljømessig tilstand. Utprøvd på ca. 12 mill m2 bygningsareal.

Videreutvikles i forskningsprosjektet ”Verdiskapning gjennom utvikling av bygningsforvaltning” (s.d.).

Verdiskapning gjennom utvikling av bygningsforvaltning

FoU-prosjekt 2000- 2003. Formålet er å heve nivået på kunnskap og kompetanse innen fag-området som kan gi økt verdiskapning. Del-prosjekter er bl.a.: Samhandel innen offentlig bygningsforvaltning (s.d.), KPI-systematikk (s.d.) og internasjonalt samarbeid.

Prosjektet finansieres av Norges forskningsråd, Multiconsult (prosjektleder), NTNU og andre aktører i bransjen.

Verdifastsettelse og tilstand

Metode, også kalt MultiMap (s.d.), for

  • kartlegging av overordnet tilstand for en bygningsmasse (ved hjelp av en overordnet tilstandsvurdering).
  • kartlegging av oppgraderingsbehovet.
  • kartlegging av bygningsmassens overordnede verdi.

Beregningsmodellen bygger på følgende formler:

  • Teknisk verdi (gjenanskaffelsesverdi) = Ny-byggverdi – Verdireduksjon (oppgraderingsbehov til TG 1) + Tomteverdi.
  • Grunnlag for beregning av kapitalkostnad = Teknisk verdi – Korreksjon for ”utilpasshet” (funksjonalitet, bygningstype, byggeår).

Metoden er benyttet på ca. 13 mill. m2 offentlig bygningsmasse.

Se også Verdivurderingsprinsipper for eiendom.

Verdivurderingsprinsipper for eiendom

Noen av de vanligste verdivurdering begrepene for eiendom er:

  • Markedsverdi = Forventet salgspris som kan oppnås. Lønnsomheten kan beregnes ved en kapitalisering (nåverdi) av forventede framtidige utgifter og inntekter.
  • Bokført verdi = Opprinnelig anskaffelseskostnad + Påkostninger – Avskrivninger. Regnskapsmessig begrep som ikke gjenspeiler eiendommens reelle verdi.
  • Teknisk verdi (gjenanskaffelsesverdi) = Kostnaden med å erstatte eksisterende eiendeler– Skader, mangler og slitasje.
  • Bruksverdi (virksomhets nytte) = Verdien av bygget for virksomheten, uavhengig av markedsverdi. F.eks. bygg tilpasset en spesiell prosess eller virksomhet.

(Kilde: Modell for verdifastsettelse og tilstand, Multiconsult.) Se også Takst.

Vernemyndigheter etter kulturminneloven

Rette vernemyndighet etter kulturminneloven er:

  • Riksantikvaren for forvaltning av alle kulturminner fra middelalder (før 1537), for fredete og listeførte kirker, fredete byggverk i statens eie og fredete båter. Myndighet til å vedta fredninger ved enkeltvedtak og verneplaner for statlige bygg ved forskrift.
  • Fylkeskommunene (fylkeskonservatorene) for forvaltning av fredete bygninger og anlegg fra nyere tid (etter 1537) (unntatt kirker, statens bygg og båter).
  • Sametinget for samiske kulturminner.
  • Landsdelsmuséene for forvaltning av arkeologiske kulturminner.
  • Sjøfartsmuséer/landsdelsmuséer for fredete kulturminner under vann.

Verneplan

Plan som utarbeides for et kulturhistorisk verneverdi objekt (bygning, bygningsmiljø eller anlegg) som grunnlag for fredning/vern og fremtidig forvaltning. Planen omfatter historikk, eiendomsforhold, eksisterende og planlagt bruk, vernestatus og vedlikeholds - og restaureringsplan. Se også Bygningsvern.

Virksomhet

Med virksomhet menes ethvert offentlig og privat foretak uansett om foretaket er etablert med henblikk på forretningsmessig fortjeneste eller ikke. (brann- og eksplosjonsvernloven §4)

Volumberegning av bygninger

Areal- og volumberegning av bygninger utføres etter NS 3940. Volum beregnes for lukkede deler av en bygning. (I spesielle bygninger som f.eks. parkeringshus beregnes volum også for åpne deler.) Volumet angis i kubikkmeter uten desimaler.

Det opereres med:

  • Bruttovolum som er volumet av en bygning begrenset av omsluttende konstruksjoners utside.
  • Nettovolum som er volumet av ett eller flere rom begrenset av omsluttende konstruksjoner innerside.

Vugge til vugge

Uttrykk fra gjenbruks filosofien: Et materiale eller en komponents livssyklus fra råvareuttak og tilvirking, via transport, installasjon og bruk til gjenbruk eller gjenvinning.

Ytelsesbasert betalingssystem

Betalingsmetode basert på avtalte kriterier for resultater. (NS-EN 15221-2

X

Y

Z

Æ 

Ø

ØkoBygg

Utviklingsprogram 1998-2002 for økt miljø-effektivitet innen eiendoms-, bygg - og anleggs-bransjen. Formålet er å samle hele bransjen i en felles innsats for reduksjoner i miljøbelastning, hvor hensynet til kort- og langsiktig egennytte er ivaretatt. Programmet omfatter nærmere 30 prosjekter, prioritert mot innsatsområdene:

  • Energi – redusert forbruk til bygging og drift
  • Materialer – økt gjenbruk og mindre avfall
  • Helse- og miljøfarlige stoffer – lavere bruk
  • Dokumentasjon – måling av prestasjoner.

Programmet var i utgangspunktet administrativt lagt til GRIP senter (s.d.) og ble styrt av et bransje representativt styre. Total kostnadsramme var 340 mill. kr, som ble finansiert med bidrag fra bransjen selv, Kommunaldept.,

Miljøverndept. / SFT, Olje- og energidept. / NVE, og Arb. og adm. dept. / Statsbygg. Økobygg ble overført til Stiftelsen Byggsertifisering i 2002. (s.d)

Økologisk riving

Riving med fokus på ressursbruk, miljøbelastning og økonomi. Høy gjenvinningsgrad av materialer og komponenter.

Økoprofil

Metode for miljøklassifisering av næringsbygg og boliger, utviklet av ØkoBygg og GRIP. Fra 2002 administrativt samordnet med Byggsertifisering.

Byggene vurderes i forhold til 82 ulike miljøparametere som tillegges forskjellig vekt Parameterne er gruppert i tre hovedområder:

  • Ytre miljø: Utslipp til luft, grunn og vann, avfallshåndtering, utearealer og transport.
  • Ressurser: Energi og vann.
  • Inneklima: Termisk, atmosfærisk, akustisk, aktinisk og mekanisk klima samt tverrgående faktorer som ventilasjon, renhold og fukt.

Hver faktor klassifiseres fra 1 til 3, hvor

Klasse 1 = Utmerket

Klasse 2 = Bra

Klasse 3 = Mindre bra.

Deretter vektes parameterne ut fra konsekvens:

Vekt 1 = Liten konsekvens

Vekt 2 = Middels konsekvens

Vekt 3 = Stor konsekvens.

Til slutt regnes verdiene sammen innenfor hvert hovedområde for å finne byggets økoprofil.

Klassifiseringen utføres av godkjente inspektører.

Å

Åpen bok

Åpen utveksling av relevant informasjon mellom klienten og leverandøren av fasilitetstjenester. (NS-EN 15221-2)

Årlige kostnader

Beregnede eller registrerte kostnader for de enkelte år (NS 3454).

Årlige kostnader er de faktiske kostnader som påløper i løpet av et regnskapsår, og varierer fra år til år. Må ikke forveksles med årskostnad (s.d.).

Årskostnad (ÅK)

Annuitet av levetidskostnaden (dvs. levetidskostnaden K lagt ut som en annuitet over brukstiden T). Årskostnaden beregnes ved å multiplisere levetidskostnaden med årskostnad faktoren (annuitetsfaktoren) bT, dvs.

ÅK = K • bT (NS 3454)

Årskostnaden er et fast årlig beløp, og må ikke forveksles med årlige kostnader (s.d.).

Figurene nedenfor illustrerer hvordan kapitalkostnader og årlige kostnader til FDVU, utvikling og utskiftinger gjennom byggets brukstid blir diskontert til nåverdi (øverste figur). Deretter blir årskostnaden beregnet som en fast, årlig annuitet over byggets brukstid (nederste figur).

Årskostnadsanalyse - Statsbygg

Regneark Basert beregningsmodell utviklet i forbindelse med at Statsbygg i 1998 innførte obligatorisk beregning av årskostnader og kostnadsdekkende husleie på alle prosjekter i forprosjektfasen. Eget tegneprogram LCC Profit-ligger på Statsbygg hjemmeside.

Års Kostnadsfaktor (b)

Annuitetsfaktor (invers sum faktor). Årskostnad Faktoren er bare avhengig av rente og brukstid. Hvis beregningstiden er tilstrekkelig lang (> 50 år), er årskostnad faktoren tilnærmet lik renten. Ellers er den høyere. (NS 3454)

Årskostnad Prosjektet

Delprosjekt under 3B-programmet (1984-88). Resultat av en utvikling som startet ca. 1980 med fokusering på byggets totaløkonomi, dvs. kapital- og driftskostnader samlet.

NS 3454 Årskostnader for bygninger kom i 1998 (revidert 2000).

Bjørberg, Eide og Stang: Årskostnader. Bok 1-3 kom i 1992-93, med anvisninger og eksempler på bruk av årskostnad metoden.