0047 921 21 216 Me@TommySandvin.no
Slik skaper du et lønnsomt eiendomsprosjekt

Slik skaper du et lønnsomt eiendomsprosjekt

Blog

Slik skaper du et lønnsomt eiendomsprosjekt

Det er viktig for oss at du som  byggherre lykkes og får realisert prosjektene dine med god gevinst. Gevinst i et prosjekt er det beste grunnlag for ytterligere verdiskapning i det neste. Vi er opptatt av å holde kapitalen i arbeid og at vi sammen med våre kunder finner muligheter for nye prosjekter. Vi kaller det skreddersøm.

I Pareto bank finansierer vi til enhver tid omlag 150 byggeprosjekter. Vi har derfor god innsikt i de problemstillingene du som byggherre kan støte på. Vi har tett og åpen dialog gjennom hele prosjektfasen med våre kunder, slik at vi sammen kan løse eventuelle utfordringer så tidlig og raskt som mulig. Det å ha en god plan for gjennomføring gir alle involverte parter forutsigbarhet i byggeprosessen, og et godt utgangspunkt for deg som byggherre.

 

SIKRE EIENDOMSPROSJEKTET VED Å HA NOK LIKVIDITET TIL Å STÅ IMOT UFORUTSETTE HENDELSER

Du kan støte på en del utfordringer i prosjektet som er vanskelige å forutsi når du planlegger. Banken er derfor opptatt av at du har nok likviditet til å håndtere uforutsette hendelser, slik at ikke hele prosjektet strander.

 God likviditet gir større robusthet dersom det skulle oppstå uforutsette forhold du må løse raskt. Når banken skal finansiere ditt byggeprosjekt, er vi derfor opptatt av at det er tilstrekkelig disponibelt på byggekreditten til å ferdigstille prosjektet. Prosjektets kostnadskalkyle, som er utgangspunkt for søknad om byggekreditt, må hensynta en buffer som skal sikre prosjektet dersom det støter på uforutsette hendelser. Størrelsen på kostnadspost for uforutsett varierer i takt med risiko i prosjektet, men er vanligvis på mellom 5-10% av de totale kostnadene.

Gratis e-bok: «Slik lykkes du med eiendomsutvikling»

 

PLANLEGG FOR KOMPLEKSITETEN I EIENDOMSPROSJEKTET DITT

For å unngå så mange uforutsette og fordyrende hendelser som mulig, er det viktig å planlegge godt. Ha en realistisk tilnærming til risiko i prosjektet, og ikke undervurder byggeprosjektets kompleksitet.

Dersom du har fått innvilget byggelån i en tidlig fase, kan det være lett å overse problemer som kan oppstå i en senere fase. Hvordan er for eksempel tilgangen til strøm, eller til vann og avløp? Må du grave langt eller kan du koble deg på et eksisterende nett? Overvannshåndtering er også en problemstilling som må hensyntas. Undervurder heller ikke tiden det tar å få alle formelle tillatelser og avtaler på plass.

Problemer av privatrettslig karakter, som naboklager på grunn av trefelling eller adkomst, kan bidra til store forsinkelser og «støy» i prosjektet ditt. Klagebehandling tar tid. Formelle tillatelser må være på plass, slik at du slipper å omprosjektere underveis.

Har du tatt høyde for reguleringsprosesser og hvilket område du bygger i? Du bør velge en ansvarlig søker for prosjektet med erfaring, da planprosess med kommunen krever erfaring og kompetanse. Dersom du skal håndtere søknadsprosesser i boligområder som ikke er ferdigregulert kan det bli ytterligere komplisert, da du kanskje må vente på politiske vedtak.

Vi ser ofte at byggherre kan ha et for optimistiske bilde av tidsaspektet i byggeprosjektet. Dersom du da har en kontrakt med kjøper som er for stram, risikerer du å måtte betale dagbøter dersom du ikke klarer å ferdigstille innen tidsfristen, som igjen går ut over lønnsomheten i prosjektet.

I Pareto Bank kvalitetssikrer vi denne type forhold. Vi har god erfaringsbase til å vurdere hva som er forventet tidsløp for ulike typer utviklingsprosjekter. Dette tar vi alltid høyde for, og det er viktig at finansieringens løpetid sammenfaller med tidshorisonten for prosjektet for å slippe unødvendige kostnader med å søke om forlenget finansiering.

 

VÆR BEVISST PÅ ENTREPRENØR OG ENTREPRISEFORM I DITT EIENDOMSPROSJEKT

Valg av entreprenør er helt avgjørende når du skal utvikle eiendom. Entreprenøren er en svært viktig leverandør og samarbeidspartner for prosjektet. Derfor er det viktig med grundige undersøkelser og vurderinger av aktuelle entreprenører for å sikre at valgt entreprenør har god kapasitet og gjennomføringsevne for ditt prosjekt.

Valg av entreprenør har mye å si for risikoen i eiendomsprosjektet ditt. Konsekvensene av dårlig samarbeid, rot eller uenigheter kan føre til sprekk i både tidsplan og budsjett. Dersom entreprenøren går konkurs, kan dette i verste fall snu en forventet gevinst til tap i prosjektet. Ta ned entreprenørrisikoen i prosjektet så mye som mulig.

Sørg for å ha gode og juridisk bindende avtaler med alle leverandører. Hovedregelen bør derfor være å bruke standardkontrakter uendret nedover i kontraktskjeden, som sikrer deg «back to back». Standardkontrakter sikrer at det ikke blir overført risiko som den andre kontraktsparten ikke har mulighet til å forutse eller håndtere på en forsvarlig måte.

Vår finansiering betinges av at vi godkjenner entreprenører og entreprisekontrakter. Det forutsettes at entreprisekontraktene er ihht. norsk standard og at regler for garantistillelse følges. Det gir trygghet for profesjonalitet med en kvalitetsikring om at det engasjeres seriøse og solide leverandører i prosjektet. Det du sparer med en mindre anerkjent og solid leverandør, kan fort bli spist opp dersom aktøren ikke leverer som avtalt eller i verste fall skulle gå konkurs. Får din leverandør likviditetsutfordringer underveis, er det du som byggherre som må løse problemet og det kan bli fordyrende for prosjektet.

Et annet forhold er at entreprenører kan legge opp til en såkalt ”fortung” betalingsplan, med relativt store utbetalinger tidlig i gjennomføringen. Dette sikrer entreprenøren god likviditet i prosessen, men begrenser din egen likviditet. Et likviditetsbudsjett er derfor et godt styringsverktøy, som estimerer hvor mye arbeidskapital du har tilgjengelig til enhver tid.

Går du og din byggelånsbank for delte entrepriser, bør antall entreprenører begrenses. Er det mange aktører med ulike fagområder og grensesnitt på en byggeplass kan det skape gråsoner og uklare ansvarsområder.

Uansett entrepriseform er tilstedeværelse og tett oppfølging fra byggherre en viktig suksessfaktor. Den byggtekniske oppfølgingen bør gjøres tett med en prosjektleder som har god teknisk innsikt gjennom kompetanse og erfaring. Det er også viktig at alle engasjerte leverandører og samarbeidspartnere i prosjektet har kapasitet og ønske om å prioritere deg og ditt prosjekt.

 

VÆR SIKKER PÅ AT DU TREFFER MARKEDET MED DITT EIENDOMSPROSJEKT

I tillegg til god gjennomføring av prosjektet er det vel så viktig å treffe markedet med produktet som skal selges. Dersom det gjelder oppføring av et boligprosjekt er det avgjørende for salgsprisen at man har en bevisst forhold til målgruppen av kjøpere i prosjektet. Ha en tydelig oppfatning av hvilke boliger det er behov for, og hvilke boliger som etterspørres i lokalmarkedet du skal utvikle i.

Undersøkelser viser at 7 av 10 boligkjøpere til et boligprosjekt ofte bor i nærområde allerede. Denne type markedsinnsikt i det aktuelle område prosjektet ligger, kan gi deg verdifull markedsinnsikt. Vi anbefaler at du gjør en god markedsanalyse i samråd med en eiendomsmegler slik at produktene treffer riktig i forhold til utsalgspris og målgruppe.

Pareto bank har lang erfaring som prosjektbank og vurderer hvert prosjekt individuelt. Ingen prosjekter er like og det dukker opp kjente og uforutsette forhold som må løses og avklares i alle typer prosjekter. For å sikre effektive og rasjonelle prosesser, er god dialog mellom bank og kunde avgjørende. I Pareto Bank ønsker vi å gjøre prosjektene dine mulig, men også bedre.

 

Kilde: Paretobank.no   Av Mariann Heggelien 22. oktober 2020

OM BLOGGEN

Tett på er din kilde til faglig kunnskap, fornyet innsikt og nyttige verktøy knyttet til finansiering, arbeidskapital- og likviditetsstyring og planlegging av lønnsom vekst.

Besøk www.paretobank.no

Kilde: Paretobank.no   Av Mariann Heggelien 22. oktober 2020

 

 

 

Tidligere innlegg

Slik skaper du et lønnsomt eiendomsprosjekt

Slik skaper du et lønnsomt eiendomsprosjekt

BlogDet er viktig for oss at du som  byggherre lykkes og får realisert prosjektene dine med god gevinst. Gevinst i et prosjekt er det beste grunnlag for ytterligere verdiskapning i det neste. Vi er opptatt av å holde kapitalen i arbeid og at vi sammen med våre kunder...

Slik søker du om lån til eiendomsutvikling

Slik søker du om lån til eiendomsutvikling

Blog-Hvis du jobber med eiendomsutvikling vet du at dette er en kapitalkrevende disiplin og rask tilgang på kapital er et konkurransefortrinn som gjør deg i stand til å gripe de gode mulighetene. Vi vet at behovet for finansiering kan oppstå raskt. Det kan dreie seg...

Endringer i eierseksjonsloven og borettslagsloven

BOLIGRETTFAST EIENDOMNÆRINGSEIENDOMMER OG BOLIGRETT    19.12.2019 Endringer i eierseksjonsloven og borettslagsloven Av Jan-Erik Nielsen, Karoline Røvik Zeiner Endringer i eierseksjonsloven og borettslagsloven med virkning fra 1. januar 2020 skal...

Skattesatser og Avgift 2020

Skattesatser og Avgift 2020

Fra og med 1.januar 2020 kommer det flere regelendringer som angår alle som jobber med skatt og økonomi. Finansdepartementet har publisert en oversikt over noen viktige regelendringer på Finansdepartementets ansvarsområde. Skatt Skattesatser 2020Lovfesting av...

Forkjøpsrett i Oslo Kommune

Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder DatoLOV-1977-04-29-34DepartementKommunal- og moderniseringsdepartementetSist endretLOV-2003-09-12-93 fra 01.01.2004Ikrafttredelse29.04.1977KorttittelLov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder §...

Lov om Eierseksjon

Lov om Eierseksjon

lov om eierseksjoner   lov om eierseksjoner I forbindelse med at det er kommet ny lov om eierseksjoner så ønsker vi å informere om noen praktiske endringer. Her er noen hovedpunkter Dette gjelder både for nybygg og eksisterende bygg. Dvs. at et råloft nå kan bli...

Ny Eierseksjon Lov i 2018

Ny Eierseksjon Lov i 2018

Den nye eierseksjonsloven trer i kraft fra 1. januar 2018. Det har regjeringen nå bestemt. Her er de viktigste endringene i den nye loven. Loven innebærer samlet sett betydelige forenklinger til fordel for både privatpersoner, byggenæringen og kommunene. – Regjeringen...

Slik søker du om lån til eiendomsutvikling

Slik søker du om lån til eiendomsutvikling

Blog

Slik søker du om lån til eiendomsutvikling

-Hvis du jobber med eiendomsutvikling vet du at dette er en kapitalkrevende disiplin og rask tilgang på kapital er et konkurransefortrinn som gjør deg i stand til å gripe de gode mulighetene.

Vi vet at behovet for finansiering kan oppstå raskt. Det kan dreie seg om alt fra finansiering av mulige tomtekjøp til uforutsette hendelser underveis i prosjektet. Det å få innvilget et lån kan være av avgjørende betydning for om ditt byggeprosjekt blir realisert eller ikke.

 

For å kunne behandle lånesøknader så effektivt som mulig, er vi avhengig av å få god innsikt og forståelse av låneformålet.

En god lånesøknad forenkler denne prosessen. Arbeidet du legger ned i en veldokumentert søknad vil betale seg i form av en effektiv beslutningsprosess.

Les også: Fordelene med Pareto Bank når du driver med eiendomsutvikling

BESKRIV BYGGEPROSJEKTET GODT NÅR DU SØKER OM LÅN TIL EIENDOMSUTVIKLING

Når banken vurderer om den skal finansiere et byggeprosjekt er det nødvendig å skaffe seg et så helhetlig bilde av investeringsobjektet som mulig. Til dette trenger vi gode beskrivelser av:

  • eiendommen du vil kjøpe
  • hvordan du planlegger å utvikle den
  • når banken skal få pengene sine tilbake

Husk at dokumentasjon er et nøkkelord, og vi ønsker heller for mye enn for lite. En detaljert beskrivelse finne du i vår gratis e-bok «Slik lykkes du med eiendomsutvikling»

Når du skal skrive en god lånesøknad kan det være nyttig å forholde deg til en strukturert form. Da får banken enklere oversikt over eiendomsprosjektet, og kan bruke tid på å vurdere og behandle forespørsel og ikke tyde struktur og oppsett i kalkyler. Samtidig viser du at du representerer en kompetent og seriøs eiendomsutvikler som har gjort gode vurderinger i en innledende fase.

 

LÅN TIL EIENDOMSUTVIKLING OG DOKUMENTASJONSKRAV

Overordnet skal søknaden din  beskrive finansieringsbehov, finansieringsformål og hvordan forventet tilbakebetaling skal oppfylles.

En optimal lånesøknad visualiserer byggeprosjektet i dets nåværende form, hvordan det skal bli, samt beskrive den foredlingen som må til for å komme dit. Her står en troverdig fremstilling av økonomien i eiendomsprosjektet sentralt. En detaljert og realistisk prosjektkalkyle er nødvendig for å belyse dette punktet.

For at banken skal danne seg et riktig bilde av prosessen, er det behov for utfyllende dokumentasjon om eiendommen som skal finansieres.  Dette kan typisk være:

  • prosjektkalkyle
  • kjøpekontrakter,
  • verdivurderinger
  • vedtak på offentlige tillatelser
  • situasjonskart,
  • prosjekttegninger
  • fremdriftsplan.

I tillegg ønskes informasjon om for eksempel relevante samarbeidspartnere i byggeprosjektet, byggestart, byggetid, og utsalgspriser. Her kan du lese mer om hvordan du skaper et lønnsomt byggeprosjekt.

For nye, potensielle utbyggere  vil det også være et utvidet behov for dokumentasjon som identifiserer selve selskapet og konsernet. Dette kan dreie seg om organisasjonskart, CV til nøkkelpersoner, eierstrukturer og referanseprosjekter.

Til slutt må du beskrive eiendomsselskapets  forhold til bærekraftige og ansvarlige investeringer, noe som ofte forkortes ESG (Environmental, Social and Governance), og handler om miljø, samfunnsansvar og eierstyring. Globalt har ESG blitt et vanlig styringsparameter, og det er også et moment vi tar hensyn til i vår risikoanalyse av byggeprosjektet.

Gratis e-bok: «Slik lykkes du med eiendomsutvikling»

 

TRE PUNKTER BANKEN VURDERER FOR Å INNVILGE LÅN TIL EIENDOMSUTVIKLING

For at banken skal kunne vurdere mulighetene for byggelån, er det tre forhold som må være på det rene. For det første må vi betrakte deg som en troverdig utbygger og samarbeidspartner, vi må se at risikoen i byggeprosjektet er akseptabel og at prosjekthorisonten er realistisk og håndterbar.

Det er tre sentrale punkter som belyser dette:

  • Prosjektkalkyle
  • Verdivurdering/takst
  • Likviditetsprognose

Prosjektkalkylen beskriver inntekter og utgifter i prosjektet som tilslutt utgjør en fortjeneste.

Verdivurdering og takst danner grunnlag for låneutmålingen. Her vil overveielser rundt kjøpesum, markedsverdi og hvorvidt eiendommen er kjøpt i et åpent eller lukket marked være av betydning.

Når banken gjør en vurdering på om den skal tilby et eiendomsselskap lån, må virksomheten kunne redegjøre for at den kan betjene forpliktelsene sine. Når den vanligste årsaken til at byggeprosjekter strander er mangel på likviditet, er det åpenbart at likviditetsprognosen er en sentral brikke i vårt vurderingsgrunnlag.

Et likviditetsbudsjett estimerer hvor mye arbeidskapital du har tilgjengelig til enhver tid. Har du ikke likviditet, er ikke prosjektet liv laga.

Når det er sagt ønsker vi i Pareto bank å være fleksible for å kunne tilby finansiering til eiendomsutvikling. Vi behandler alle byggeprosjekter individuelt for å finne finansieringsløsninger tilpasset det enkelte prosjektets behov.  Les mer om hvordan vi følger opp byggeprosjekter og byggelån her.

Vi  vet at tilgang på kapital er det største konkurransefortrinnet du har når du driver med eiendomsutvikling, derfor trenger du svar raskt. Har du en veldokumentert lånesøknad, kan vi gi presise tilbakemeldinger enda raskere.

 

Kilde: Paretobank.no   Av Magnus Berg Ihler 18. februar 2021

OM BLOGGEN

Tett på er din kilde til faglig kunnskap, fornyet innsikt og nyttige verktøy knyttet til finansiering, arbeidskapital- og likviditetsstyring og planlegging av lønnsom vekst.

Besøk www.paretobank.no

Kilde: Paretobank.no   Av Magnus Berg Ihler 18. februar 2021

 

 

 

Tidligere innlegg

Slik skaper du et lønnsomt eiendomsprosjekt

Slik skaper du et lønnsomt eiendomsprosjekt

BlogDet er viktig for oss at du som  byggherre lykkes og får realisert prosjektene dine med god gevinst. Gevinst i et prosjekt er det beste grunnlag for ytterligere verdiskapning i det neste. Vi er opptatt av å holde kapitalen i arbeid og at vi sammen med våre kunder...

Slik søker du om lån til eiendomsutvikling

Slik søker du om lån til eiendomsutvikling

Blog-Hvis du jobber med eiendomsutvikling vet du at dette er en kapitalkrevende disiplin og rask tilgang på kapital er et konkurransefortrinn som gjør deg i stand til å gripe de gode mulighetene. Vi vet at behovet for finansiering kan oppstå raskt. Det kan dreie seg...

Endringer i eierseksjonsloven og borettslagsloven

BOLIGRETTFAST EIENDOMNÆRINGSEIENDOMMER OG BOLIGRETT    19.12.2019 Endringer i eierseksjonsloven og borettslagsloven Av Jan-Erik Nielsen, Karoline Røvik Zeiner Endringer i eierseksjonsloven og borettslagsloven med virkning fra 1. januar 2020 skal...

Skattesatser og Avgift 2020

Skattesatser og Avgift 2020

Fra og med 1.januar 2020 kommer det flere regelendringer som angår alle som jobber med skatt og økonomi. Finansdepartementet har publisert en oversikt over noen viktige regelendringer på Finansdepartementets ansvarsområde. Skatt Skattesatser 2020Lovfesting av...

Forkjøpsrett i Oslo Kommune

Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder DatoLOV-1977-04-29-34DepartementKommunal- og moderniseringsdepartementetSist endretLOV-2003-09-12-93 fra 01.01.2004Ikrafttredelse29.04.1977KorttittelLov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder §...

Lov om Eierseksjon

Lov om Eierseksjon

lov om eierseksjoner   lov om eierseksjoner I forbindelse med at det er kommet ny lov om eierseksjoner så ønsker vi å informere om noen praktiske endringer. Her er noen hovedpunkter Dette gjelder både for nybygg og eksisterende bygg. Dvs. at et råloft nå kan bli...

Ny Eierseksjon Lov i 2018

Ny Eierseksjon Lov i 2018

Den nye eierseksjonsloven trer i kraft fra 1. januar 2018. Det har regjeringen nå bestemt. Her er de viktigste endringene i den nye loven. Loven innebærer samlet sett betydelige forenklinger til fordel for både privatpersoner, byggenæringen og kommunene. – Regjeringen...

Endringer i eierseksjonsloven og borettslagsloven

BOLIGRETTFAST EIENDOMNÆRINGSEIENDOMMER OG BOLIGRETT    19.12.2019

Endringer i eierseksjonsloven og borettslagsloven

Av Jan-Erik Nielsen, Karoline Røvik Zeiner

Endringer i eierseksjonsloven og borettslagsloven med virkning fra 1. januar 2020 skal bidra til et bedre bomiljø i sameier og borettslag, samt hindre profesjonelle aktører å drive «leilighetshotell».

Skjerpet ervervsbegrensningen i eierseksjonssameier

Begrensningen i eierseksjonslovens § 23, som innebærer at ingen kan erverve flere enn to boligseksjoner i samme eierseksjonssameie, skjerpes ved at begrensningen nå også vil gjelde indirekte erverv.

Dagens regel har vært enkel å omgå ved at oppkjøp av seksjoner bl.a. har skjedd gjennom ulike aksjeselskap eller ved eierskap gjennom familiemedlemmer mv. Det har medført at ervervsbegrensningen har vært lite egnet til å forhindre eierinteresser på én hånd i samme eierseksjonssameie.

Personer og selskap som vil investere i boligseksjoner vil etter lovendringen i større grad måtte spre investeringene på flere eierseksjonssameier når ervervsbegrensningen i eierseksjonsloven § 23 nå også vil gjelde indirekte erverv.

Skjerpet ervervsbegrensning innebærer også en regulering av hva som skal regnes som indirekte erverv. Ny lovregel tar utgangspunkt i konsoliderings- og identifikasjonsreglene i aksjeloven. Aksjeloven § 1-3 og § 1-5 har nærmere bestemmelser om hvordan personer og selskaper skal identifiseres med hverandre ut ifra hvilken tilknytning eller innflytelse personen/selskapet har i forhold til andre personer/selskaper.

Iht. eierseksjonsloven § 23 tredje ledd kommer ikke ervervsbegrensningen til anvendelse dersom nærstående erverver eller dennes nærstående skal bruke seksjonen som egen bolig.

Nytt første, andre og tredje ledd i eierseksjonsloven § 23 vil nå lyde «Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve en boligseksjon hvis ervervet fører til at man blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet. Første ledd gjelder tilsvarende hvis et erverv av en boligseksjon eller av aksjer eller andeler i et selskap fører til at flere enn to av boligseksjonene eies av noen som har slik tilknytning til hverandre: a) eierne er nærstående som nevnt i aksjeloven § 1-5 første ledd b) eierne er selskaper i samme konsern. Aksjeloven § 1-3 gjelder tilsvarende, likevel slik at det regnes som konsern også hvis morselskapet har en annen foretaksform enn aksjeselskap c) eierne er selskaper som en fysisk person alene eller sammen med nærstående har bestemmende innflytelse over. Aksjeloven §§ 1-5 og 1-3 gjelder tilsvarende. Annet ledd bokstav a er ikke til hinder for at en nærstående erverver en boligseksjon som den nærstående selv eller dennes nærstående skal bruke som egen bolig.»

Det understrekes at de nye reglene ikke skal ramme hel eller delvis overdragelse av selskap som lovlig er blitt eier av to eller flere seksjoner i et sameie. Aksjene i et eiendomsselskap som for eks. eier samtlige seksjoner i et sameie, for eks. for utleie, kan mao. fortsatt overdras uten å komme i strid med den nye bestemmelsen.

Kontroll og sanksjoner ved brudd på ervervsbegrensningen

Kontrollen hos Kartverket videreføres ved at det fylles ut egenerklæring i skjøte om at ervervet ikke strider mot ervervsbegrensningen i eierseksjonsloven § 23.

For å gjøre nye regler mer effektive kan styret iht. ny § 38 andre ledd uten varsel gi salgspålegg ved brudd på ervervsbegrensningen. Dersom det er selskap som har ervervet aksjer eller selskapsandeler i strid med ervervsbegrensningen kan styret pålegge selskapet å selge boligseksjonen eller boligseksjonene i den utstrekning det er nødvendig for å hindre eierskap i strid med § 23.

I tillegg fratas stemmeretten for boligseksjoner som er ervervet i strid med § 23. Slike seksjoner skal heller ikke tas med i beregningsgrunnlaget for flertallsavgjørelser. Dette følger av eierseksjonsloven ny § 52 andre ledd.

Korttidsutleie i eierseksjonssameier og borettslag

Korttidsutleie vil iht eierseksjonsloven § 24 nytt sjuende ledd ikke være tillatt i mer enn 90 døgn i løpet av ett år. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Dette kan fravikes i vedtektene ved at grensen på 90 døgn kan endres i intervallet 60 til 120 dager.

Begrensningen i korttidsutleie vil ikke gjelde sameier hvor alle bruksenhetene brukes som fritidsboliger. Vedtatt endring i borettslagsloven går ut på adgang til korttidsutleie av egen bolig i inntil 30 dager per år. Dette er en oppmykning i forholdet til dagens regelverk som innebærer at andelseier må søke styret for godkjenning dersom andelseier ikke selv skal bo i boligen.

Det blir interessant å se hvordan disse bestemmelsene kommer til å virke i praksis. Det er neppe tvil om at håndheving av de nye reglene om korttidsutleie vil skape store utfordringer for styrene både i borettslag og eierseksjonssameier. Lovendringen innebærer bl.a ingen rapporteringsplikt for seksjonseier eller søknadsplikt for andelseier. Begrensningen gjelder videre kun i tilfelle hvor seksjonseier eller andelseier leier bort hele boligen, ikke dersom del av boligen brukes som egen bolig. Det er således vanskelig å se for seg hvordan et styre skal kunne føre effektiv kontroll med at reglene faktisk overholdes, både mht om hvor mange dager boligen har vært leid ut, og om seksjonseier eller andelseier i perioden har brukt del av boligen som egen bolig.

Kilde: dalan.no

Fra 2018 er det ikke lenger skattefritak på utleieinntekter ved korttidsutleie fra egen bolig

BOLIG, UTLEIE, SKATT, SKATTEFRITAK, UTLEIE 30 DAGER:

Fra inntektsåret 2018 er det ikke lenger skattefritak på utleieinntekter ved korttidsutleie fra egen bolig.

Utleie under 30 dager

Reglene innebærer at leieinntekter fra utleieforhold som varer mindre enn 30 dager skal beskattes som kapitalinntekt. Det betyr 23 prosent skatt på leien i 2018 (mindre enn 13 dager).

Det blir ingen endringer i skatteplikten ved utleie av boligen i 30 dager eller mer.

Endringen fra 2018 gjelder ikke der omfanget av utleien er så omfattende at inntekten anses som virksomhet/næring.

Hvordan skal inntekten beskattes?

Utleieinntekter ved korttidsutleie skal beskattes på samme måte som utleie av egen fritidsbolig.

Utleieinntekter inntil 10.000 kroner per inntektsår er unntatt skatteplikt.

MERK! Denne grensen gjelder for boligen i hele inntektsåret, og ikke per utleieforhold.

For årlige utleieinntekter over 10.000 kroner gis det et sjablongfradrag, slik at 85 prosent av utleieinntektene regnes som skattepliktig inntekt.

Ikke eget utleieskjema

Utleieinntekten ved korttidsutleie skal føres rett inn i skattemeldingen. Det skal ikke fylles ut utleieskjema (RF-1189).

Når regnes utleien som virksomhet/næring?

Spørsmålet om utleie av boligeiendom skal regnes som virksomhet/næring vurderes i forhold til

  • bygningens størrelse,
  • omfanget av aktiviteten og
  • aktivitetens varighet.

Det skal foretas en helhetsvurdering.

Skatteetaten: – Som utgangspunkt kan man gå ut fra at det er virksomhet å leie ut fem boenheter eller mer til boligformål.

Også utleie i mindre omfang kan være skattepliktig virksomhet.

Dette vil blant annet være tilfelle når den skattepliktige (utleieren) har et høyt aktivitetsnivå, for eksempel i forbindelse med intensiv korttidsutleie, tilsyn og vask av lokalene eller lignende.

MERK! Ved korttidsutleie vil aktivitetsnivået ofte være høyt, slik at det etter omstendighetene ses på som virksomhet selv om det bare er én boenhet som leies ut.

Det samme gjelder hvis det for en boenhet er flere separate leieforhold, eller for eksempel hvis utleien framstår nærmest som pensjonatdrift.

Overskuddet ved utleie når utleien er virksomhet, skal rapporteres i næringsoppgaven.

Skjemaet RF-1189 benyttes ved rapportering av langtidsutleie (over 30 dager) som ikke er næring.

(Kilde: Skattenytt)

Lov om Eierseksjon

Lov om Eierseksjon

lov om eierseksjoner

 

lov om eierseksjoner

I forbindelse med at det er kommet ny lov om eierseksjoner så ønsker vi å informere om noen praktiske endringer. Her er noen hovedpunkter

Nå kan man seksjonere når det er gitt rammetillatelse

Dette gjelder både for nybygg og eksisterende bygg.

Dvs. at et råloft nå kan bli seksjonert før det er ferdig utbygget

.

Saksbehandlingstider

Kommunen kan bruke inntil 12 uker.

I tillegg kommer 3 ukers ankefrist før begjæringen kan sendes til tinglysning.

Dersom det kreves kartforretning av utearealer kan det ta opptil ytterligere inntil 16 uker

Leietakers kjøpsrett er bortfalt

Nå har ikke lenger leietakere forkjøpsrett til seksjonen de leier. Dette gjør det enklere å seksjonere utleide eiendommer

Utearealer må tillegges seksjonen som tilleggsareal

Dette krever kartforretning fordi det ikke er nok å innta utearealene i vedtektene

Kostnader

Foreløpig så vil gebyrene være de samme. Det står i den nye loven at gebyrene skal stå i forhold til kommunens utgifter. Oslo kommune regner med at gebyrene vil øke

Risk & Security

In hac habitasse platea dictumst. Vivamus adipiscing fermentum.

Kilde: Advokat Einar Edin AS, PB. 3151 Elisenberg, 0208 Oslo, +47 9289 0000, edin@edin.no

Huskeliste for Eiendomsmegling

Huskeliste for Eiendomsmegling

Hva bør man huske på ved oppdrag om eiendomsmegling? Advokatforeningen har utarbeidet en huskeliste som tar for seg eiendomsmeglingsoppdrag fra A til Å. Listen er ment som et hjelpemiddel med og gir ikke en uttømmende oversikt over advokatens plikter ved denne type oppdrag. Huskelisten er ajourført av per januar 2014.

Kilde: Advokatforeningen