0047 921 21 216 Me@TommySandvin.no

Areal definasjon

BRA-s / BOA Disse rommene kalles S-rom: Matkjeller, potetkjeller, uinnredet kjellerrom, kott, uinnredet loft, boder, garderobe, oppbevaringsrom, lagerrom, garasje, fyrrom, søppelrom, tekniske rom og gang inklusive trapp mellom rom samt innglasset balkong.
BRABruksareal (BRA) er bruttoareal fratrukket omsluttende konstruksjonsareal
(målt på innsiden av ytterveggene). Altså blir BRA = BTA – OKA. Nettoareal (NTA) er bruksareal (BRA) fratrukket innvendig konstruksjonsareal
(IKA). Dermed blir NTA = BRA – IKA.
BTABRUTTOAREAL (BTA) Bruttoareal er det måleverdige arealet som begrenses av omsluttende ytterveggers utside i gulvhøyde og/eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal.
OKAOmsluttende konstruksjonsareal (OKA) er det arealet som opptas av
bygningens yttervegger.
NTANettoareal (NTA) Hver etasje måles fra innsiden av én yttervegg til innsiden av den andre
ytterveggen. Nettoareal (NTA) er bruksareal (BRA) fratrukket innvendig
konstruksjonsareal (IKA).
T- BRATillatt bruksareal (T-BRA) = Største tillatte bruksareal i m2 uavhengig av tomtearealet (skrives T-BRA = 00 m2 dvs. at arealet omfatter fellesarealer som trapperom, korridorer, boder, tekniske rom osv.) – Prosent tomteutnyttelse (%-TU) = Største tillatte bruksareal i prosent av tomtearealet. Norsk Standard 3940 inneholder beregningsregler og måleregler for arealer i bygninger.

U-gradUtnyttingsgrad (u-grad), som grovt sett var definert som forholdet mellom byggets (eller byggenes) golvflate og tomtas areal. Om det på ei tomt på 1000 kvadratmeter står et en-etasjes bygg på 200 kvadratmeter, blir graden 200/1000 = 0,2. Er bygget på to etasjer a 200 kvadratmeter, blir graden 400/1000 = 0,4.

Reglene for beregning av grad av utnytting finnes nå i byggteknisk forskrift (TEK 10) § 5.[1]

BYABebygd areal (BYA) Fotavtrykket til bygge. For en tomt er summen av bebygd areal for alle bygninger, bygningsdeler og konstruksjoner over bakken, åpent overbygd areal og nødvendig areal for biloppstillingsplasser på tomta. Bebygd areal på en tomt skrives m2 -BYA og angis i hele tall. Bebygd areal beregnes med utgangspunkt i NS 3940, tillagt nødvendig parkeringsareal etter TEK10 § 5-7.§ 5-3. Prosent bebygd areal (%-BYA) Prosent bebygd areal angir forholdet mellom bebygdareal etter § 5-2 og tomtearealet. Prosent bebygd areal skrives %-BYA og angis i hele tall. Bergningsmetode BYA / Areal regulert til bebyggelse x 100 = BYA%
TUUtnyttelse av tomter beregnes ut i fra minst en av følgende tre kriterier fastsatt i reguleringsbestemmelser. – Prosent bebygd areal (%-BYA) = Bygningens grunnflate i prosent av tomtearealet sammen med angitt etasjeantall og/eller gesimshøyde. – Tillatt bruksareal (T-BRA) = Største tillatte bruksareal i m2 uavhengig av tomtearealet (skrives T-BRA = 00 m2 dvs. at arealet omfatter fellesarealer som trapperom, korridorer, boder, tekniske rom osv.) – Prosent tomteutnyttelse (%-TU) = Største tillatte bruksareal i prosent av tomtearealet. Norsk Standard 3940 inneholder beregningsregler og måleregler for arealer i bygninger.
MUAMinste uteoppholdsareal (MUA) For boliger, skoler, barnehager og andre bygninger der det etter kommunens skjønn er nødvendig å avsette et minste uteoppholdsareal, bør det i planbestemmelsene angis minste uteoppholdsareal inklusiv lekeareal. MUA angis i m2 hele tall per enhet, bolig, skoleelev eller barnehagebarn mv. og skrives m2 MUA. Uteoppholdsareal er de delene av tomten som er egnet til formålet og som ikke er bebygd eller avsatt til kjøring og parkering. Kommunen kan bestemme at hele eller deler av ikke overbygd del av terrasser og takterrasser kan regnes som uteoppholdsareal.
Forskriftstekst med veiledning
YieldInitial yield (initiell direkteavkastning): Direkteavkastningen på kjøpstidspunktet for eiendommen. Internasjonalt brukes også “cap rate” her.
Brutto yield: Brutto leieinntekter/markedsverdien
Netto yield: Brutto leieinntekter – direkte eiendomskostnader/markedsverdien
Både brutto og netto yield kan være basert på både kontraktsleie og markedsleie. Kontraktsfestede brutto leieinntekter er det mest vanlige, men i markeder med stor forskjell mellom markedsleier og kontraktsleier, er kanskje markedsleiene det mest relevante.

For netto yield er det ikke alltid entydig hva som inngår i “direkte eiendomskostnader”. Det vanlige er å ta med ordinære drifts- og vedlikeholdskostnader, kall det gjerne eierkostnader. Indirekte kostnader (overhead) er derimot mindre relevant, så lenge de ikke følger eiendommen ved et salg.

Det beste og mest konkrete yield-begrepet er trolig netto yield, basert på kontraktsbaserte leier. Dette yield-begrepet definerer hva eiendommen nå genererer av kontantstrømmer for å dekke rentekostnader og andre kostnader. I realiteten blir dette initial yield, eller “direkteavkastningen” på eiendommen.

Men: Hvis det er stor forskjell mellom markedsleie og kontraktsleie, eller eiendommen har et stort etterslep av vedlikeholdsbehov/rehabiliteringsbehov, kan denne avkastningen være misvisende. Begrepet reflekterer heller ikke nødvendigvis verdien av langsiktige leiekontrakter med inflasjonsjustering.
Lov om Eierseksjon

Lov om Eierseksjon

lov om eierseksjoner

 

lov om eierseksjoner

I forbindelse med at det er kommet ny lov om eierseksjoner så ønsker vi å informere om noen praktiske endringer. Her er noen hovedpunkter

Nå kan man seksjonere når det er gitt rammetillatelse

Dette gjelder både for nybygg og eksisterende bygg.

Dvs. at et råloft nå kan bli seksjonert før det er ferdig utbygget

.

Saksbehandlingstider

Kommunen kan bruke inntil 12 uker.

I tillegg kommer 3 ukers ankefrist før begjæringen kan sendes til tinglysning.

Dersom det kreves kartforretning av utearealer kan det ta opptil ytterligere inntil 16 uker

Leietakers kjøpsrett er bortfalt

Nå har ikke lenger leietakere forkjøpsrett til seksjonen de leier. Dette gjør det enklere å seksjonere utleide eiendommer

Utearealer må tillegges seksjonen som tilleggsareal

Dette krever kartforretning fordi det ikke er nok å innta utearealene i vedtektene

Kostnader

Foreløpig så vil gebyrene være de samme. Det står i den nye loven at gebyrene skal stå i forhold til kommunens utgifter. Oslo kommune regner med at gebyrene vil øke

Risk & Security

In hac habitasse platea dictumst. Vivamus adipiscing fermentum.

Kilde: Advokat Einar Edin AS, PB. 3151 Elisenberg, 0208 Oslo, +47 9289 0000, edin@edin.no

Søker etter Næringseiendom og Boliggårder

Søker etter Næringseiendom og Boliggårder

Verdiskapning av din eiendom

Eiendomstransaksjoner foregår oftere enn det man tror, over 50% foregår utenom det annonserte markedet, mulig at den neste handel er din eiendom eller din nabo, hvem vet!

Om du har en eiendom du ønsker å undersøk potensialet på, så ta kontakt!

Har stort nettverk og lang erfaring

Jeg kjenner mange innen bransjen og har mange forskjellig gruperinger med kjøpere med forskjellige konsepter, jeg legger tilrette og søker etter eiendom for investorene hvor de har spesefikke krav

Oversiktlig og trygg handel

 
 

Kjøper og selger blir enig om detaljene i handelen, gir et bud som redigeres

 

Alle avtaler blir utformet av en advokat for hver av partene

 

Hver av partene redigerer avtaleutkastet, signerer avtalen

 

Eiendomen blir tinglyst transaksjonen blir vertifisert av advokaten og bankens ansvarsperson

 

Transaksjon overføres via klientkonto og bank

 

Salgsum og Eiendom er overfør

 

Søker Boliggårder og Næringseiendom for salg

Næringseiendom

Bygård / leiegård / næringsgård i Oslo ønskes kjøpt for klient

U

Ønsket å kjøpe portefølje

Alle former for eierskap og i alle prisklasser, er av interesse

Bud uten forbehold

Profesjonell skatterådgivning gis
Kjøper alle former for selskap med eiendom

Hjemmel

Hjelper med å flytte Hjemmelen til selskap

Gode tips som resulterer en handel betales godt
Alle henvendelser blir behandlet konfidensielt

Ta Kontakt

Trenger du fagelige råd?

Skal du selge eller kjøpe et firma/eiendom i «Offmarked» så ta kontakt!

1 + 14 =

Huskeliste for Eiendomsmegling

Huskeliste for Eiendomsmegling

Hva bør man huske på ved oppdrag om eiendomsmegling? Advokatforeningen har utarbeidet en huskeliste som tar for seg eiendomsmeglingsoppdrag fra A til Å. Listen er ment som et hjelpemiddel med og gir ikke en uttømmende oversikt over advokatens plikter ved denne type oppdrag. Huskelisten er ajourført av per januar 2014.

Kilde: Advokatforeningen

Når du skal leie næringslokaler

Når du skal leie næringslokaler

Når man er ny på næringseiendomsmarkedet bør man være forsiktig slik at man unngår unødvendige kostnader og ubehageligheter. Det gjelder å skaffe seg en oversikt over hvilke plikter og rettigheter man har som leietaker.