0047 921 21 216 Me@TommySandvin.no

Endringer i eierseksjonsloven og borettslagsloven

BOLIGRETTFAST EIENDOMNÆRINGSEIENDOMMER OG BOLIGRETT    19.12.2019

Endringer i eierseksjonsloven og borettslagsloven

Av Jan-Erik Nielsen, Karoline Røvik Zeiner

Endringer i eierseksjonsloven og borettslagsloven med virkning fra 1. januar 2020 skal bidra til et bedre bomiljø i sameier og borettslag, samt hindre profesjonelle aktører å drive «leilighetshotell».

Skjerpet ervervsbegrensningen i eierseksjonssameier

Begrensningen i eierseksjonslovens § 23, som innebærer at ingen kan erverve flere enn to boligseksjoner i samme eierseksjonssameie, skjerpes ved at begrensningen nå også vil gjelde indirekte erverv.

Dagens regel har vært enkel å omgå ved at oppkjøp av seksjoner bl.a. har skjedd gjennom ulike aksjeselskap eller ved eierskap gjennom familiemedlemmer mv. Det har medført at ervervsbegrensningen har vært lite egnet til å forhindre eierinteresser på én hånd i samme eierseksjonssameie.

Personer og selskap som vil investere i boligseksjoner vil etter lovendringen i større grad måtte spre investeringene på flere eierseksjonssameier når ervervsbegrensningen i eierseksjonsloven § 23 nå også vil gjelde indirekte erverv.

Skjerpet ervervsbegrensning innebærer også en regulering av hva som skal regnes som indirekte erverv. Ny lovregel tar utgangspunkt i konsoliderings- og identifikasjonsreglene i aksjeloven. Aksjeloven § 1-3 og § 1-5 har nærmere bestemmelser om hvordan personer og selskaper skal identifiseres med hverandre ut ifra hvilken tilknytning eller innflytelse personen/selskapet har i forhold til andre personer/selskaper.

Iht. eierseksjonsloven § 23 tredje ledd kommer ikke ervervsbegrensningen til anvendelse dersom nærstående erverver eller dennes nærstående skal bruke seksjonen som egen bolig.

Nytt første, andre og tredje ledd i eierseksjonsloven § 23 vil nå lyde «Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve en boligseksjon hvis ervervet fører til at man blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet. Første ledd gjelder tilsvarende hvis et erverv av en boligseksjon eller av aksjer eller andeler i et selskap fører til at flere enn to av boligseksjonene eies av noen som har slik tilknytning til hverandre: a) eierne er nærstående som nevnt i aksjeloven § 1-5 første ledd b) eierne er selskaper i samme konsern. Aksjeloven § 1-3 gjelder tilsvarende, likevel slik at det regnes som konsern også hvis morselskapet har en annen foretaksform enn aksjeselskap c) eierne er selskaper som en fysisk person alene eller sammen med nærstående har bestemmende innflytelse over. Aksjeloven §§ 1-5 og 1-3 gjelder tilsvarende. Annet ledd bokstav a er ikke til hinder for at en nærstående erverver en boligseksjon som den nærstående selv eller dennes nærstående skal bruke som egen bolig.»

Det understrekes at de nye reglene ikke skal ramme hel eller delvis overdragelse av selskap som lovlig er blitt eier av to eller flere seksjoner i et sameie. Aksjene i et eiendomsselskap som for eks. eier samtlige seksjoner i et sameie, for eks. for utleie, kan mao. fortsatt overdras uten å komme i strid med den nye bestemmelsen.

Kontroll og sanksjoner ved brudd på ervervsbegrensningen

Kontrollen hos Kartverket videreføres ved at det fylles ut egenerklæring i skjøte om at ervervet ikke strider mot ervervsbegrensningen i eierseksjonsloven § 23.

For å gjøre nye regler mer effektive kan styret iht. ny § 38 andre ledd uten varsel gi salgspålegg ved brudd på ervervsbegrensningen. Dersom det er selskap som har ervervet aksjer eller selskapsandeler i strid med ervervsbegrensningen kan styret pålegge selskapet å selge boligseksjonen eller boligseksjonene i den utstrekning det er nødvendig for å hindre eierskap i strid med § 23.

I tillegg fratas stemmeretten for boligseksjoner som er ervervet i strid med § 23. Slike seksjoner skal heller ikke tas med i beregningsgrunnlaget for flertallsavgjørelser. Dette følger av eierseksjonsloven ny § 52 andre ledd.

Korttidsutleie i eierseksjonssameier og borettslag

Korttidsutleie vil iht eierseksjonsloven § 24 nytt sjuende ledd ikke være tillatt i mer enn 90 døgn i løpet av ett år. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Dette kan fravikes i vedtektene ved at grensen på 90 døgn kan endres i intervallet 60 til 120 dager.

Begrensningen i korttidsutleie vil ikke gjelde sameier hvor alle bruksenhetene brukes som fritidsboliger. Vedtatt endring i borettslagsloven går ut på adgang til korttidsutleie av egen bolig i inntil 30 dager per år. Dette er en oppmykning i forholdet til dagens regelverk som innebærer at andelseier må søke styret for godkjenning dersom andelseier ikke selv skal bo i boligen.

Det blir interessant å se hvordan disse bestemmelsene kommer til å virke i praksis. Det er neppe tvil om at håndheving av de nye reglene om korttidsutleie vil skape store utfordringer for styrene både i borettslag og eierseksjonssameier. Lovendringen innebærer bl.a ingen rapporteringsplikt for seksjonseier eller søknadsplikt for andelseier. Begrensningen gjelder videre kun i tilfelle hvor seksjonseier eller andelseier leier bort hele boligen, ikke dersom del av boligen brukes som egen bolig. Det er således vanskelig å se for seg hvordan et styre skal kunne føre effektiv kontroll med at reglene faktisk overholdes, både mht om hvor mange dager boligen har vært leid ut, og om seksjonseier eller andelseier i perioden har brukt del av boligen som egen bolig.

Kilde: dalan.no

Fra 2018 er det ikke lenger skattefritak på utleieinntekter ved korttidsutleie fra egen bolig

BOLIG, UTLEIE, SKATT, SKATTEFRITAK, UTLEIE 30 DAGER:

Fra inntektsåret 2018 er det ikke lenger skattefritak på utleieinntekter ved korttidsutleie fra egen bolig.

Utleie under 30 dager

Reglene innebærer at leieinntekter fra utleieforhold som varer mindre enn 30 dager skal beskattes som kapitalinntekt. Det betyr 23 prosent skatt på leien i 2018 (mindre enn 13 dager).

Det blir ingen endringer i skatteplikten ved utleie av boligen i 30 dager eller mer.

Endringen fra 2018 gjelder ikke der omfanget av utleien er så omfattende at inntekten anses som virksomhet/næring.

Hvordan skal inntekten beskattes?

Utleieinntekter ved korttidsutleie skal beskattes på samme måte som utleie av egen fritidsbolig.

Utleieinntekter inntil 10.000 kroner per inntektsår er unntatt skatteplikt.

MERK! Denne grensen gjelder for boligen i hele inntektsåret, og ikke per utleieforhold.

For årlige utleieinntekter over 10.000 kroner gis det et sjablongfradrag, slik at 85 prosent av utleieinntektene regnes som skattepliktig inntekt.

Ikke eget utleieskjema

Utleieinntekten ved korttidsutleie skal føres rett inn i skattemeldingen. Det skal ikke fylles ut utleieskjema (RF-1189).

Når regnes utleien som virksomhet/næring?

Spørsmålet om utleie av boligeiendom skal regnes som virksomhet/næring vurderes i forhold til

  • bygningens størrelse,
  • omfanget av aktiviteten og
  • aktivitetens varighet.

Det skal foretas en helhetsvurdering.

Skatteetaten: – Som utgangspunkt kan man gå ut fra at det er virksomhet å leie ut fem boenheter eller mer til boligformål.

Også utleie i mindre omfang kan være skattepliktig virksomhet.

Dette vil blant annet være tilfelle når den skattepliktige (utleieren) har et høyt aktivitetsnivå, for eksempel i forbindelse med intensiv korttidsutleie, tilsyn og vask av lokalene eller lignende.

MERK! Ved korttidsutleie vil aktivitetsnivået ofte være høyt, slik at det etter omstendighetene ses på som virksomhet selv om det bare er én boenhet som leies ut.

Det samme gjelder hvis det for en boenhet er flere separate leieforhold, eller for eksempel hvis utleien framstår nærmest som pensjonatdrift.

Overskuddet ved utleie når utleien er virksomhet, skal rapporteres i næringsoppgaven.

Skjemaet RF-1189 benyttes ved rapportering av langtidsutleie (over 30 dager) som ikke er næring.

(Kilde: Skattenytt)

Lov om Eierseksjon

Lov om Eierseksjon

lov om eierseksjoner

 

lov om eierseksjoner

I forbindelse med at det er kommet ny lov om eierseksjoner så ønsker vi å informere om noen praktiske endringer. Her er noen hovedpunkter

Nå kan man seksjonere når det er gitt rammetillatelse

Dette gjelder både for nybygg og eksisterende bygg.

Dvs. at et råloft nå kan bli seksjonert før det er ferdig utbygget

.

Saksbehandlingstider

Kommunen kan bruke inntil 12 uker.

I tillegg kommer 3 ukers ankefrist før begjæringen kan sendes til tinglysning.

Dersom det kreves kartforretning av utearealer kan det ta opptil ytterligere inntil 16 uker

Leietakers kjøpsrett er bortfalt

Nå har ikke lenger leietakere forkjøpsrett til seksjonen de leier. Dette gjør det enklere å seksjonere utleide eiendommer

Utearealer må tillegges seksjonen som tilleggsareal

Dette krever kartforretning fordi det ikke er nok å innta utearealene i vedtektene

Kostnader

Foreløpig så vil gebyrene være de samme. Det står i den nye loven at gebyrene skal stå i forhold til kommunens utgifter. Oslo kommune regner med at gebyrene vil øke

Risk & Security

In hac habitasse platea dictumst. Vivamus adipiscing fermentum.

Kilde: Advokat Einar Edin AS, PB. 3151 Elisenberg, 0208 Oslo, +47 9289 0000, edin@edin.no

Huskeliste for Eiendomsmegling

Huskeliste for Eiendomsmegling

Hva bør man huske på ved oppdrag om eiendomsmegling? Advokatforeningen har utarbeidet en huskeliste som tar for seg eiendomsmeglingsoppdrag fra A til Å. Listen er ment som et hjelpemiddel med og gir ikke en uttømmende oversikt over advokatens plikter ved denne type oppdrag. Huskelisten er ajourført av per januar 2014.

Kilde: Advokatforeningen

Slik beregner du ligningsverdien på ikke utleid næringseiendom

Slik beregner du ligningsverdien på ikke utleid næringseiendom

Slik beregner du ligningsverdien på ikke utleid næringseiendom

Fra og med inntektsåret 2010 ble det innført nye regler for å verdsette norsk næringseiendom som ikke er utleid. De samme verdsettingsreglene gjelder også for inntektsåret 2012.

Du kan dokumentere markedsverdien på næringseiendommen med takst eller verdivurdering. Du fastsetter verdien av utleid næringseiendom på grunnlag av utregnet utleieverdi.

Som eier må du gi ligningsmyndighetene opplysninger om hvilken næringseiendom som ble leid ut, størrelsen på leieinntektene osv.


Kalkulator for likningsverdi
Ligningsverdien skal regnes ut på nytt for hvert inntektsår.

Her kan du regne ut ligningsverdien for ikke-utleid norsk næringseiendom.


Både bolig og kontorlokale
Skjema RF-1098 skal leveres for å fastsette en ligningsverdi for hver bruksenhet som er seksjonert. Hver seksjon skal behandles som en egen eiendom.

  • Utgjør boligarealet mer enn halvparten av bruksarealet i bygningen, skal du verdsette eiendommen etter reglene for boligeiendommer.
  • Er næringsarealet størst, skal du verdsette eiendommen som næringseiendom, og derfor levere skjemaet.
  • Leier du ut boligenheter som ledd i næringsvirksomhet, skal du likevel regne dette arealet som boligareal når du avgjør om mer enn halvparten av bruksarealet er næringsareal.


Flere næringseiendommer
Når du eier flere næringseiendommer skal du i utgangspunktet levere ett skjema for hver matrikkelenhet du eide ved årsskiftet. Men i noen tilfeller har skatteetaten behandlet to eller flere matrikkelenheter som én eiendom og fastsatt en felles ligningsverdi.

Dette gjelder dersom de aktuelle matrikkelenhetene har samme eiere, er samme type eiendom og skal behandles likt både ved fastsettelse av ligningsverdi og ved inntektsligning.


Ett felles skjema
Har næringseiendommen etter tidligere ligningspraksis vært slått sammen, og vilkårene som er nevnt ovenfor fortsatt er til stede, kan du fylle utt et felles RF-1098 for de aktuelle matrikkelenhetene:

  • I post 116 oppgir du matrikkelnummeret for det som blir regnet som hoveddelen av eiendommen.
  • I post 117 oppgir du alle de andre matrikkelenhetene som inngår i den samlede ligningsverdien.


Fradrag for faktiske kostnader
Kan du kreve fradrag for faktiske kostnader når du regner ut ligningsverdien for næringseiendommen?

Svaret her er nei. I RF-1098 post 176 eller 276 multipliserer du brutto utleieverdi med 0,9 for å komme fram til utregnet utleieverdi i feltet til høyre. Dette tilsvarer et standardfradrag på 10 prosent for eiendommen. Du kan ikke bruke en annen faktor enn 0,9 selv om du har hatt større kostnader enn 10 prosent av leieinntektene.


Utleid boligeiendom i utlandet
Du leverer ikke RF-1098 for boligeiendom i utlandet som du leier ut.


Fradrag for tapt husleie?
Spørsmål til Skatteetaten: – Leietakeren fikk betalingsvansker og jeg tapte husleia jeg skulle ha mottatt. Tar jeg hensyn til tapet når jeg fører utleieinntekt i RF-1098 post 145?

– Nei, er svaret fra Skatteetaten: – Du tar leieinntekten fortløpende til inntekt i næringsoppgave eller RF-1189 Utleie mm av fast eiendom. Samme leieinntekt fører du i RF-1098 post 145.

Tips! Ved inntektsligningen kan du kreve fradrag for endelig konstatert tap på leieinntekt som er beskattet. Men du skal ikke føre tapet i RF-1098. I stedet får du et standardisert fradrag for 10 prosent av brutto utleieinntekt gjennom utregningen i post 176.


Når leietakerne tar vedlikeholdet
Spørsmål: – Leietakerne står for vedlikeholdet på næringseiendommen min. Kan jeg likevel ta hensyn til 10 prosent eierkostnader når jeg regner ut utleieverdien og dermed ligningsverdien?

Skatteetaten: – Nei. I RF-1098 post 176 multipliserer du brutto utleieinntekt med 0,9 for å komme fram til utregnet utleieverdi i feltet til høyre. Dette tilsvarer et standardfradrag på 10 prosent av leieinntektene.

Merk! Du bruker faktoren på 0,9 selv om du reelt ikke har hatt så store kostnader i inntektsåret.


Ikke-utleid næringseiendom i utlandet
For ikke-utleid næringseiendom i utlandet føres ligningsverdien rett i selvangivelsen/selskapsoppgaven.

Salg av eiendommen gir ikke i seg selv grunnlag for å regulere ligningsverdien. Du kan kreve å få satt ned ligningsverdien til 60 prosent av dokumentert omsetningsverdi for næringseiendommen.

Første gang du takserer en ikke-utleid næringseiendom i utlandet skal ligningsverdien ikke overstige 60 prosent av kostpris for eiendommen inkludert grunn. Ligningsverdien skal heller ikke settes høyere enn 60 prosent av markedsverdien.

Kilde: Hjemmekontor, lokaler – skattefeller, fradrag

Av Otto Risanger – www.risanger.no