0047 921 21 216 Me@TommySandvin.no
Kjøp og salg av næringseiendom sett fra et due diligence perspektiv

Kjøp og salg av næringseiendom sett fra et due diligence perspektiv

Innlegg

Kjøp og salg av næringseiendom sett fra et due diligence perspektiv

Kilde: 10. juli 2017 Sigbjørn SelvikPartner, transaksjonsrådgivning

Eiendomsmarkedet når stadig nye prisrekorder, og kampen om eiendommene har tilspisset seg. Det er lett å bli fartsblind i kampens hete og det er mange temaer som bør belyses før endelig signatur treffer papiret. Prisen som avtales i intensjonsavtalen, og hva som faktisk utbetales ved et oppkjøp, kan ofte være vesentlig forskjellig. Sammenhengen mellom leieinntekter og eierkostnader sett opp mot regnskap og skatte- og avgiftsposisjoner er sentralt å forstå, både for å sikre en god vurdering av eiendomsverdien og selve aksjeverdien. Valg av oppgjørsmetode, tidspunkt og reguleringer i aksjekjøpsavtalen kan være av stor betydning for endelig pris.

Transaksjoner innen næringseiendom

Transaksjoner innen næringseiendom har noen aspekter som skiller seg fra andre bransjer. Vi finner ofte særegne temaer: Fra regnskapene i form av fakturaer fra kemneren, eller ved argumenter knyttet til selskapets skatte- og avgiftsposisjoner. Alle med potensiell innvirkning på verdien av aksjene. Det er også flere sentrale forhold i andre transaksjoner som blir viet mindre oppmerksomhet i eiendomsbransjen.

I denne artikkelen drøfter vi følgende problemstillinger:

  • Forhold som kan påvirke eiendomsverdien, både på inntekts –og kostnadssiden
  • Kjøpesumsberegningen. Hva skal betales for i selskapsbalansene og til hvilken pris?
  • Valg av oppgjørsmetode, tidspunkt og reguleringer

Flere av disse emnene er egne fagfelt. Gjennom artikkelen søker vi å gi et overordnet blikk på eiendomstransaksjoner, samt noen «heads-up» for fremtidige kjøpere og selgere av næringseiendom.

Eiendomsverdi: Netto leie og eierkostnader

Investorer har ulike tilnærminger til verdifastsettelse av næringseiendom. De mest anvendte fremgangsmåtene er yield-metoden (multiplikatormodellen) og nåverdi-metoden (DCF-metoden). Hvilken metode som er best egnet er det ulike meninger om. Det vil også variere fra case til case hva som er den foretrukne tilnærmingen. Det kommer blant annet an på kompleksitet, pågående prosjekter og investeringsbehov, formuleringer i leieavtalene og status rundt utleie på eiendommen. Ofte blir begge metodene anvendt i verdivurderingen.

I eiendomsbransjen er netto leie et populært uttrykk som benyttes. Netto leie defineres som årlige brutto leieinntekter fratrukket årlige eierkostnader. Prisingen i eiendomstransaksjoner viser seg ofte å være basert på yield-metoden.

Yield-metoden

Metoden tar utgangspunkt i kontantstrømmen (netto leieinntekt) og forenklingen ligger i at modellen tar utgangspunkt i ett enkelt år (normalår). Dette året forutsettes å være beste estimat på fremtidig inntjening og antas å vedvare i det uendelige. Det er derfor viktig å ha god kontroll både på inntekt- og kostnadssiden. Verdien av eiendommen beregnes ved å multiplisere normalårets kontantstrøm med en multiplikator (yield = 100/multiplikator). Netto yield er netto leieinntekter dividert på eiendommens verdi. Begrepet gjenspeiler altså investors totalavkastningskrav.

«En feil i årlig netto leie på NOK 100.000 kan påvirke prisen på eiendommen med NOK 2.000.000 ved en netto yield på 5 %»

Leieavtalens betydning for eiendomsverdien

Leieavtalene er ofte et produkt av lengre forhandlinger mellom eiendomsbesitter og de respektive leietakerne, hvor endelige avtalevilkår varier fra kontrakt til kontrakt. Ordlyden i leieavtalene, både med tanke på reguleringer av leien og fordeling av ulike kostnader, har betydning for eiendomsverdien. Hva som inngår i den kontraktsfestede leien og hvordan den reguleres er viktig å forstå.

Sentrale spørsmål å stille seg kan være:

  • Er fremlagte regnskap og leietakeroversikter gode utgangspunkt for å legge inn bud?
  • Er oppgitte leiepriser justert for eventuell merverdiavgift i leietakerlisten?
  • Hvordan gjøres avregning av felleskostnader, er de brutto – eller nettoført?

Leieinntektene

For å kompensere for generell prisøkning i samfunnet er det vanlig å regulere fremtidig leienivå mot konsumprisindeksen (KPI). De fleste leiekontrakter har årlig 100 % KPI-justering, men ikke alle leieavtaler har full regulering. For å illustrere potensiell effekt på eiendomsverdien ser vi på et eksempel med utgangspunkt i en eiendom med årlige leieinntekter på NOKm 10 og eierkostnader på 10 % av brutto leieinntekt. Inflasjonen er satt til 3 % fra år 1 til år 2 og det benyttes en netto yield på 5 % i begge årene.

Tabell 1: Justering av leien – 100 % vs. 50 % KPI justering

Tabell 1: Justering av leien - 100 % vs. 50 % KPI justering

Som tabell 1 viser, vil eiendomsverdien potensielt reduseres med NOKm 3 ved 50 % KPI-regulering av leien (alt annet likt). Inflasjonen i Norge har vært forholdsvis lav i mange år, så dette poenget har kanskje ikke blitt viet så mye oppmerksomhet.

Straks inflasjonen tiltar er det desto mer interessant, og avtalenes ordlyd av leieregulering blir mer sentral (fra både nye investorers og eiers perspektiv).

Leietakertilpasninger er et annet tema som kan ha betydning for eiendommens fremtidige leieinntekter. Det kan være aktuelt ved utleie av kontor, restaurant og/eller butikklokaler.

Her finner vi to hovedkategorier:

  • Utleier betaler for leietakertilpasningen=> leietaker betaler tilbake (investeringsleie + ordinær leie)
  • Leietaker betaler selv for leietakertilpasningen=> leietaker mottar leiefritak i en periode (rabattert leie)

Fra kjøpers ståsted blir det viktig å skille mellom ordinær leie og «investeringsleien» (tilbakebetalingen), som i praksis kan betraktes som ren nedbetaling av lån. Ved tilfeller av rabattert leie i tiden fremover må naturligvis varighet, betingelser og beløp vurderes nøye før forhandlingsutspill om fradrag i pris gis.

I hvilken grad eiendomsverdien påvirkes av leietakertilpasninger vil avhenge av dens effekt på netto leie, samt hvor spesialtilpasset den er til leietakeren. Er tilpasningen overførbar til neste leietaker, uten store omkostninger, kan det være et verdidrivende tiltak. Dersom leietaker står for kostnadene og netto leie forblir uforandret, påvirkes antagelig ikke eiendomsverdien. Skatte- og avgiftsmessig behandling av leietakertilpasningen må likevel vurderes.

Felleskostnader/eierkostnader

Felleskostnader kommer i tillegg til ordinær leie, og de skal dekke kostnader forbundet med drift av eiendommen. Omfanget varierer avhengig av kontraktens ordlyd. Eierkostnader defineres som de driftskostnader som gårdeier ikke får viderefakturert leietaker i form av felleskostnader.

Det finnes ulike navn og uttrykk på leieavtaler innen næringseiendom, hvor hovedpoenget er i hvilken grad kostnadene skal dekkes av leietaker. I en bear-house leieavtale blir utleiers forpliktelser i større grad overført til leietaker. Hvem dekker kostnader som forsikring, innvendig og utvendig vedlikehold og ikke minst, hvem tar eiendomsskatten?

Vi skal se litt nærmere på sammenhengen mellom de ulike kostnadene sett opp mot nivået på eierkostnadene i prosent av brutto leieinntekter. Med utgangspunkt i en «ordinær leieavtale» til venstre i figur 1, illustreres hvordan allokeringen av ulike felleskostnader kan redusere eierkostnadene.

Figur 1: Ordinær vs. bear-house leieavtale

Figur 1: Ordinær vs. bear-house leieavtale

Kilde: Figuren tar utgangspunkt i årlige nøkkeltall på eierkostnader for kontoreiendommer presentert av OBOS Basale (1. halvår 2016). BDO har lagt til eiendomsskatt på NOKt 20 og benyttet en leieinntekt på NOK 1700 per kvm

Eierkostnadene varier fra eiendom til eiendom, og fremtidig kostnadsnivå må vurderes ut fra leiekontraktenes ordlyd samt eiendommens fremtidige vedlikehold- og oppgraderingsbehov. Våre analyser viser ofte et normalnivå på rundt 10-12 % sett opp mot leieinntektene, men de kan variere fra nivåer på 20-25 % til ned mot 4-5 % på nylig oppgraderte og nye kontorer.

«Jo nærmere leieavtalens innhold er en ren bear-house, desto lavere eierkostnad og med det potensielt skarpere bud på eiendommen»

I eiendomsporteføljer med flere selskaper kan forvaltningskostnader og/eller andre eiendomsrelaterte kostnader bli fakturert andre selskaper i transaksjonsstrukturen. Dermed plukkes de ikke nødvendigvis så lett opp i selve eierkostvurderingen tilknyttet eie av eiendommen(ene). Ved større strukturer hvor både ansatte og eventuelt eiere får lønn, vil det også være noen andre utfordringer. Hvordan skal disse «asset management/eierkostnadene» angripes i den totale verdivurderingen av porteføljen? I hvilken grad de har en egenverdi, separat fra eiendomsmassen, eller er lønnen «kun» å betrakte som en eierkostnad.

Kjøpesumsberegningen

Budet er som oftest basert på verdien av eiendommene i transaksjonen. Det skal gjøres tillegg og fradrag for poster i selskapsbalansen, fradrag for skatterabatt samt tillegg/fradrag for investeringsetterslep/vedlikeholdsbehov («capex»). Justering for nivået på arbeidskapitalen ved overtagelser er sjeldent, men det forekommer også av og til i eiendomstransaksjoner. Ved kjøp av aksjeselskapet er det viktig å være klar over hva som følger med på kjøpet.

Figur 2: Fra eiendomsverdi til aksjepris

Figur 2: Fra eiendomsverdi til aksjepris

Hva skal betales for i selskapsbalansene og til hvilken verdi? («Netto gjeld»)

Vanligvis klassifiseres balansen for å skille hvilke eiendeler og gjeldselementer som skal betales for. Det utføres et pro- & contra-oppgjør av balansepostene på en avtalt avregningsdato (klassifisert som «netto gjeld» i figuren over). Poster som er tilknyttet selve eiendomsverdien holdes separat fra denne beregningen.

I utgangspunktet betales det krone-for-krone for søkegode kundefordringer, forskuddsbetalte kostnader og andre fordringer, med fratrekk for leverandørgjeld, skyldige offentlige avgifter, avsetninger og annen kortsiktig gjeld. I tillegg kommer bankinnskudd og kontanter med fradrag for selskapets gjeld. Gamle eller omstridte fordringer bør kreves fradrag for, eventuelt kan det løses ved å innhente garantier knyttet til enkelte fordringer.

Kan valg av regnskapsprinsipper ha betydning for prisen?

Som nevnt innledningsvis er det noen spesielle forhold for enkelte eiendomsselskaper. Aktiverte leietakertilpasninger, periodisering av utleiehonorarer, leierabatter, utkjøpskostnader knyttet til leietakere og aktiverte lånekostnader ifm. finansiering av eiendommen er eksempler på poster som kan dukke opp. Spørsmålet er hvorvidt selger skal ha betalt for noen av disse, eller om de er tatt høyde for i budet. Sammenhengen mellom påkostninger/tilpasninger og fremtidige leieinntekter er helt avgjørende for å gjøre gode vurderinger ved eiendomskjøp. Hvis kjøper holder kortene tett til brystet om hvordan budet er komponert, kan det by på utfordrende diskusjoner om hvilke investeringer og kostnader som er tatt høyde for.

Poster utenfor balansen/“Off-balance sheet items”

En annen kategori er poster som ikke nødvendigvis er estimert, bestemt eller forsøkt avsatt for i balansen. Det kan være eksempelvis pågående tvister, søksmål med kommende rettsak, forsikringsoppgjør, potensielle «break-fees» på finansieringen, renteswap-avtaler, manglende avregning av felleskostnader og andre type kostnader som skulle vært avsatt for og reflektert i balansen. Ved utestående kostnader (eller inntekter) anbefaler vi at det avsettes for «beste estimat» i estimert kjøpesumsberegning og at det gjøres en ny avregning av kjøpesummen ved endelig utfall.

Skatterabatt

Ved kjøp av aksjer følger selskapets tidligere skatte- og avgiftsposisjoner med for de nye eierne, og det er vanlig å verdsette noen av disse posisjonene i oppgjøret. Vi opplever stadig en del forvirring/diskusjon rundt begrepet skatterabatt. Norsk meglerstandard for salg av næringseiendom (meglerstandarden) gir ikke noe konkret forslag til nivået på skatterabatten.

Det er to ulike tilnærminger:

Rabatt for tapt skattemessig avskrivningsgrunnlag

Ved erverv av næringseiendom direkte vil kjøper få allokert hele kjøpesummen (unntatt tomten), inklusiv dokumentavgiften, til de ulike saldogruppene, som igjen vil medføre høyere skattemessige saldoavskrivninger dersom det er merverdier. Ved erverv av aksjer endres ikke selskapets skattemessige saldoverdier. Ved kjøp av næringseiendom i et aksjeselskap, sees normalt skatterabatten på som en kompensasjon for tapte fremtidige avskrivningsmuligheter. Verdien av de tapte avskrivningene beregnes normalt til en nåverdi av det fremtidige tapet som oppstår for kjøper som følge av at selskapet ikke får «oppjustert» saldoverdiene ved aksjetransaksjonen. En stor allokering mot saldogrupper med høye skattemessige avskrivninger (faste tekniske installasjoner), vil være et argument for en høyere rabatt. Skatterabatten ved tapt avskrivningsgrunnlag utgjør som regel 8 – 12 % av differansen mellom Brutto Eiendomsverdi (eks. tomt) og skattemessige saldoverdier.  (NB. Kjøper må også være oppmerksom på at kjøp av næringseiendom direkte medfører dokumentavgift)

Rabatt for økt skattemessig gevinst

Ved eiendomsutviklingsprosjekter ved eksempelvis salg av enheter/tomter/boliger er fortsatt skattemessige inngangsverdier sentralt, men det sees her opp mot fremtidig gevinstbeskatning ved salg. På disse typene prosjekter får kjøper skatt på salget ved realisasjon: (Salgspris – skattemessig inngangsverdi) * 24 % (selskapsskattesatsen i 2017). Her er timingen av inntekter og kostnader på hele prosjektet sentralt for å beregne når skattebelastningen kommer for kjøper. Behandling i lys av gevinst- og tapskonto er aktuelt å vurdere. Markedspraksis for skatterabatt ligger ofte i området 15 – 20 % for boligprosjekter.

Vær oppmerksom på at begge de nevnte beregningene ovenfor forutsetter at det aktuelle selskapet alltid er i posisjon for betalbar skatt og tar ikke hensyn til eventuelt fremførbart underskudd.

Utsatt skatt kan være bokført i balansen av flere årsaker. Her anbefaler vi å gjøre konkret vurdering av sammensetningen og skille mellom den delen av utsatt skatt som er relatert til midlertidige forskjeller på eiendommen(ene) og hva som er «netto gjelds-» lignende poster (f.eks. saldo på gevinst – og tapskonto eller fremførbart underskudd). Den delen som er relatert til midlertidige forskjeller på eiendommen bør trekkes ut av pro & contra oppgjøret (og erstattes av skatterabatten).

Capex/investeringsetterslep

Som vi allerede har vært litt inne på er nivået på historiske, pågående og planlagte investeringer på eiendommene av stor betydning for endelig kjøpspris på aksjene. Generelt investeringsbehov fremover og status på eiendommen inkludert tekniske installasjoner, er sentrale temaer når det skal forhandles om hva som bør kreves fradrag for. Det kan fort bli komplisert, spesielt ved store pågående prosjekter midt i transaksjonsprosessen og manglende transparens på hvordan budet fremkommer.

I de fleste eiendomstransaksjoner utføres det teknisk due diligence på eiendommene som skal selges. Den utføres enten i forkant av salget, parallelt med transaksjonen/forhandlingene eller i etterkant. Det er gjerne slik at de postene som omtales som «strakstiltak (0-1 år)» og store poster av utbedring som ligger nært i tid (1-3 år) vil kjøper kreve avslag for. Det blir ofte en forhandling rundt hva som burde vært utbedret og hvilke tiltak og pågående prosjekter (evt. utestående fakturaer) som skal kompenseres for, frem til avtalt overtagelse og endelig kjøpspris. Sentralt i vurdering er om tiltakene er ytterligere verdidrivende for eiendommen eller hvorvidt de allerede er priset inn «as is».

Arbeidskapitaljustering

Vanligvis justeres endelig kjøpesum, med utgangspunkt i entrepriseverdi/eiendomsverdi, for eventuelle avvik fra et «normalt nivå» på arbeidskapitalen. Dette er ikke så vanlig i eiendomstraksjoner, men forekommer fra tid til annen.

Oppgjørsmetode, tidspunkt og reguleringer

Oppgjørsmekanismene definerer og sikrer hvordan beregningen fra eiendomsverdi til aksjeverdi skal foretas. Det benyttes i hovedsak to metoder for å beregne oppgjøret; den tradisjonelle metoden «Completion accounts», og «Locked box»-metoden. Vi holder forward-avtaler utenfor.

Det er ikke nødvendigvis en standard måte å gjøre beregningene på, og vurderingen av mange av postene kan være subjektive beregninger av netto gjeld, skatterabatt, verdiøkende investeringer vs. vedlikehold. Bruken av «Locked box»-metoden er utbredt, men ikke i eiendomstransaksjoner.

Forutsigbarhet, transparens, pågående aktivitet og tillit mellom partene vil ofte være avgjørende for valg av closing-metode.

Ønsker du å bestille publikasjonen Innsikt: Transaksjonsrådgivning? Send en e-post til marked@bdo.no

Skattesatser og Avgift 2020

Skattesatser og Avgift 2020

Fra og med 1.januar 2020 kommer det flere regelendringer som angår alle som jobber med skatt og økonomi. Finansdepartementet har publisert en oversikt over noen viktige regelendringer på Finansdepartementets ansvarsområde. Skatt Skattesatser 2020Lovfesting av...

les mer

Forkjøpsrett i Oslo Kommune

Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder DatoLOV-1977-04-29-34DepartementKommunal- og moderniseringsdepartementetSist endretLOV-2003-09-12-93 fra 01.01.2004Ikrafttredelse29.04.1977KorttittelLov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder §...

les mer
Lov om Eierseksjon

Lov om Eierseksjon

lov om eierseksjoner   lov om eierseksjoner I forbindelse med at det er kommet ny lov om eierseksjoner så ønsker vi å informere om noen praktiske endringer. Her er noen hovedpunkter Dette gjelder både for nybygg og eksisterende bygg. Dvs. at et råloft nå kan bli...

les mer
Ny Eierseksjon Lov i 2018

Ny Eierseksjon Lov i 2018

Den nye eierseksjonsloven trer i kraft fra 1. januar 2018. Det har regjeringen nå bestemt. Her er de viktigste endringene i den nye loven. Loven innebærer samlet sett betydelige forenklinger til fordel for både privatpersoner, byggenæringen og kommunene. – Regjeringen...

les mer
Søker etter Næringseiendom og Boliggårder

Søker etter Næringseiendom og Boliggårder

Verdiskapning av din eiendom Eiendomstransaksjoner foregår oftere enn det man tror, over 50% foregår utenom det annonserte markedet, mulig at den neste handel er din eiendom eller din nabo, hvem vet! Om du har en eiendom du ønsker å undersøk potensialet på, så ta...

les mer
Huskeliste for Eiendomsmegling

Huskeliste for Eiendomsmegling

Hva bør man huske på ved oppdrag om eiendomsmegling? Advokatforeningen har utarbeidet en huskeliste som tar for seg eiendomsmeglingsoppdrag fra A til Å. Listen er ment som et hjelpemiddel med og gir ikke en uttømmende oversikt over advokatens plikter ved denne type...

les mer
Eiendomsmegling

Eiendomsmegling

Dersom du som advokat stiller sikkerhet etter domstolloven, har du tillatelse til å drive eiendomsmegling. Dette krever imidlertid at det også stilles sikkerhet for eiendomsmegling i henhold til kravene i eiendomsmeglingsloven.

les mer
Når du skal leie næringslokaler

Når du skal leie næringslokaler

Når man er ny på næringseiendomsmarkedet bør man være forsiktig slik at man unngår unødvendige kostnader og ubehageligheter. Det gjelder å skaffe seg en oversikt over hvilke plikter og rettigheter man har som leietaker.

les mer
Hva koster en kontorplass?

Hva koster en kontorplass?

Valg av lokaler er en sammensatt problemstilling, og det er viktig å gjøre en grundig analyse av bedriftens behov. Økt standard og bedre beliggenhet innenfor samme område vil normalt være langt rimeligere enn å flytte fra randsone til sentrum. Tabellen nedenfor viser...

les mer
Nettsider utvikling

Nettsider utvikling

Har stått til ansvar for å utvikle flere nettsider, prosjektstyret og skrevet/ gjort nettsider for meg selv og for andre. Noen av sidene innholdet CMS (Content management system). GoInvent.no Er en nedside for Grundere eller en nettside som Silicon Vally (prosjektert...

les mer
Konsept rådgivning

Konsept rådgivning

Noen Konsepter er helhetlig tenkt med Organisasjon /Selskapet og produkter som selges med felles indikasjon mønster gjennom farge, mønster eller opplevelse. Hvor menneskene i organisasjonen/selskapet er med på å bidra til samfunnet eller til noe større internt i...

les mer

Nyhetsbrev!

Gjennom å abonnere på vårt nyhetsbrev, får du på en enkel måte tilsendt viktig informasjon for deg som eiendomsaktør, samlet på et sted.

Skattesatser og Avgift 2020

Skattesatser og Avgift 2020

Fra og med 1.januar 2020 kommer det flere regelendringer som angår alle som jobber med skatt og økonomi. Finansdepartementet har publisert en oversikt over noen viktige regelendringer på Finansdepartementets ansvarsområde.

Skatt

  • Skattesatser 2020
  • Lovfesting av omgåelsesregelen
    Lovfesting av en generell omgåelsesregel i skatteloven og merverdiavgiftsloven er vedtatt med virkning fra 1. januar 2020.Se Prop. 98 L (2018-2019) og Innst. 24 L (2019-2020).
  • Avskrivninger for kostnader til etablering av fruktfelt og bærfelt
    Kostnader til planter og planting ved etablering av fruktfelt og bærfelt skal fra og med inntektsåret 2020 kunne avskrives skattemessig med henholdsvis 10 pst. og 20 pst. årlig.Se Prop. 1 LS (2019-2020) punkt 8.3 og Innst. 4 L (2019-2020) punkt 8.3.
  • Eiendomsskatt ved kommunesammenslåing
    Det er vedtatt regler for eiendomsskatt ved kommunesammenslåing, som trer i kraft med virkning fra og med skatteåret 2020. Den nye kommunen kan i en overgangsperiode på tre år øke skattesatsene med inntil 1 promilleenhet på bolig- og fritidseiendom, og 2 promilleenheter på næringseiendom mv. per år. Kommunen kan også velge å sette ned skattesatsene forut for eller i overgangsperioden for å oppnå like satser. Overgangsperioden skal brukes til å harmonisere eiendomsskatten i den nye kommunen. Utskrivingsalternativ og bunnfradrag må være harmonisert fra det første året i overgangsperioden. Det er egne regler for harmonisering av takstene i den nye kommunen.Se Prop. 1 LS (2019-2020) punkt 6.2 og Innst. 4 L (2019-2020) kapittel 6.
  • Formuesskatt
    Det er vedtatt enkelte endringer i formuesskatten. Ikke-børsnoterte aksjer i nystiftede selskaper skal ikke lenger verdsettes basert på aksjekapital og overkurs, men heller følge de samme reglene som andre ikke-børsnoterte aksjer. Det er også vedtatt endringer knyttet til verdsettelsestidspunktet for ikke-børsnoterte aksjer i selskaper som har vært involvert i visse fusjoner. I tillegg er det gjort en mindre justering som innebærer at enkelte selskaper som eier næringseiendom, skal medregne eiendommen til 100 prosent av verdien ved beregningen av selskapets formue. Dette gjelder uavhengig av om verdien bygger på utleie- eller omsetningsverdi. Samtlige av disse endringene får virkning fra og med inntektsåret 2019.Se Prop. 1 LS (2019-2020) punkt 5.2 og 5.3 og Innst. 4 L (2019-2020) punkt 5.1 og 5.2.
  • Jordbruksfradrag
    Det generelle jordbruksfradraget økes fra 63 500 kroner til 90 000 kroner, og det maksimale fradraget fra 166 400 kroner til 190 400 kroner. Satsen i fradraget videreføres uendret på 38 pst. Dette er en oppfølgning av rammen for jordbruksforhandlingene 2019. Endringen trer i kraft med virkning fra og med inntektsåret 2020.Se Prop. 1 LS (2019-2020) punkt 8.4 og Innst. 4 L (2019-2020) punkt 8.4.
  • Redusert maksimal eiendomsskattesats og redusert eiendomsskattegrunnlag for bolig- og fritidseiendom
    Maksimal eiendomsskattesats for bolig- og fritidseiendom er vedtatt redusert fra syv til fem promille. Videre er det vedtatt innført en obligatorisk reduksjonsfaktor på 30 prosent ved verdsettelsen av bolig- og fritidseiendom.Se Prop. 1 LS (2018-2019) punkt 11.3 og Innst. 4 L (2018-2019) kapittel 11.
  • Rentebegrensningsreglene
    Det er vedtatt enkelte justeringer i rentebegrensningsreglene. Det foreslås blant annet at overtakende selskap i en fusjon ikke kan benytte den balansebaserte unntaksregelen på selskapsnivå. Endringene trer i kraft straks med virkning fra og med inntektsåret 2019.Se Prop. 1 LS (2019–2020) punkt 8.1 og Innst. 4 L (2019–2020) punkt 8.1.
  • Skattefunn
    Det er vedtatt endringer i Skattefunn-ordningen som trer i kraft straks med virkning fra og med inntektsåret 2020.Maksimal timesats for egenutført FoU er økt fra 600 til 700 kroner, og satsen gjelder også ved innkjøpt FoU fra nærstående. Fradragsgrunnlaget for både egenutført og innkjøpt FoU er maksimalt 25 mill. kroner per skattepliktig. Fradragsprosenten er 19 pst. for alle bedrifter, uavhengig av størrelse. Fradragsretten er begrenset til kjøp av FoU-tjenester fra land innenfor EØS og fra andre land Norge har skatteavtale eller informasjonsutvekslingsavtale med.Se Prop. 1 LS (2019-2020) punkt 7.1 og Innst. 4 L (2019–2020).
  • Avvikling av kringkastingsavgiften
    Kringkastingsavgiften fjernes fra 1. januar 2020. NRK finansieres fra samme tidspunkt over statsbudsjettet ved å redusere personfradraget i inntektsbeskatningen. Samtidig økes skattefradraget for pensjonister slik at minstepensjonister fortsatt ikke vil betale skatt når personfradraget reduseres.Se Prop. 1 LS (2019-2020) kapittel 3 og Innst. 4 L (2019-2020) kapittel 3.
  • Opsjonsskatteordningen for små oppstartsselskap
    Opsjonsskatteordningen for små oppstartsselskap er vedtatt utvidet med virkning fra 1. januar 2020. Maksimal opsjonsfordel per ansatt dobles fra 500 000 kroner til 1 mill. kroner per ansettelsesforhold. Ordningen utvides også til å omfatte flere selskap, ved at selskapene som kan benytte ordningen fremover kan ha maksimalt 12 ansatte, mot tidligere maksimalt 10 ansatte.Se Prop. 1 LS (2019-2020) punkt 4.2 og Innst. 4 L (2019-2020) punkt 4.2.
  • Arbeidsgivers dekning av pendleres besøksreiser med fly innenfor EØS
    Det er vedtatt at den øvre beløpsgrensen på 97 000 kroner ikke skal gjelde ved arbeidsgivers dekning av dokumenterte utgifter til besøksreiser med rutegående fly innenfor EØS. Endringen gis tilbakevirkende kraft, med virkning fra og med 1. januar 2019.Se Prop. 1 LS (2019-2020) punkt 4.3 og Innst. 4 L (2019-2020) punkt 4.3.
  • Begrensning av kildeskatt på pensjon mv.
    Det er vedtatt at kildeskatt på pensjon, uføretrygd og andre uføreytelser på       nærmere vilkår kan kreves nedsatt. Endringen omfatter personer som er bosatt i annen EØS-stat, har opptjent rett til pensjon mv. fra Norge gjennom utøvelse av retten til fri bevegelighet for arbeidstakere etter EØS-avtalen og ikke får utnyttet retten til personlige fradrag i bostedsstaten. Endringen trer i kraft med virkning fra og med 1. januar 2019.Se Prop. 1 LS (2019-2020) punkt 4.4 og Innst. 4 L (2019-2020) punkt 4.4.
  • Oppheve skatteplikt og fradragsrett for underholdsbidrag mv.
    Det er vedtatt å oppheve skatteplikt og fradragsrett for regelmessig privat understøttelse (underholdsbidrag mv.) med virkning fra 1. januar 2020.Se Prop. 1 LS (2019-2020) punkt 4.5 og Innst. 4 L (2019-2020) punkt 4.5.
  • Fastsettelse av forskuddssatser og satser i takseringsforskriften
    Satser for naturalytelser og utgiftsgodtgjørelser som har betydning for forskuddsutskrivingen skal fastsettes kun en gang og da i forskuddsutskrivingen før inntektsåret. Endringen gjelder fra inntektsåret 2020.Se Prop. 1 LS (2019-2020) punkt 4.7 og Innst. 4 L (2019-2020) punkt 4.7.
  • Endringer i reglene om ektefellebeskatning og skattemessig bosted
    Det er vedtatt endringer og justeringer i reglene om ektefellebeskatning og skattemessig bosted med virkning fra og med inntektsåret 2020. Endringene innebærer blant annet at ektefeller alltid skal skattlegges særskilt for alminnelig inntekt, og at skjæringstidspunktene for ektefellebeskatning og skattemessig bosted flyttes til fra 1. november året før inntektsåret og frem til årsskiftet.  Det er også inntatt enkelte presiseringer knyttet til ektefeller bosatt på institusjon.Se Prop. 115 LS (2018-2019) kapittel 6 og  Innst. 391 S (2018-2019) kapittel 4.
  • Regelendringer som følge av sammenslåing av fylkene Troms og Finnmark
    Enkelte bestemmelser i skatte- og avgiftslovgivningen gir særlige regler for Finnmark og de nordligste kommunene i Troms («Nord-Troms»). Som følge av at fylkene Troms og Finnmark fra 1. januar 2020 slås sammen til ett fylke, vil ordlyden i disse bestemmelsene bli justert. Reglenes geografiske virkeområde videreføres uendret.Se Prop. 1 LS (2019-2020) punkt 16.5 og Innst. 4 L (2019-2020) kapittel 12.
  • Opplysningsplikt for formidlingsselskap
    Regler om at digitale plattformer som formidler utleie av fast eiendom, skal rapportere opplysninger om utleierne til Skatteetaten, trer i kraft 1. januar 2020. Lovhjemmelen for opplysningsplikt i skatteforvaltningsloven er generell, men plikten avgrenses i forskrift til å gjelde formidling av utleie av fast eiendom. Også mer tradisjonelle formidlere av utleie av fast eiendom, som ikke bruker digitale plattformer, skal rapportere til Skatteetaten. Den første rapporteringen skal skje i 2021.Se Prop. 1 LS (2018-2019) kapittel 19 og Innst. 4 L (2018-2019) punkt 12.4.
  • Standardisert digitalt format for skattemeldingen
    Det er vedtatt en endring i skatteforvaltningsloven som klargjør at Skattedirektoratet har hjemmel til å fastsette forskrift om hvilket format næringsdrivende må benytte ved innsending av opplysninger til skattemeldingen. Endringen trer i kraft straks.Se Prop. 1 LS (2019-2020) kapittel 15 og Innst. 4 L (2019-2020) kapittel 11.

Avgift

  • Avgiftssatser 2020
  • Avvikling av 350-kronersgrensen
    Det er vedtatt å avvikle dagens fritak for merverdiavgift, særavgifter og toll ved innførsel av varer med verdi under 350 kroner.For restriksjonsbelagte varer, næringsmidler og varer som ilegges særavgifter trer endringene i kraft 1. januar 2020. Avgifter og eventuell toll skal oppkreves gjennom tolldeklarering av varen.For andre varer tas det sikte på å avvikle 350-kronersgrensen 1. april 2020. Samtidig skal det innføres en forenklet registrerings- og rapporteringsordning for merverdiavgift for utenlandske tilbydere som leverer varer med verdi under 3 000 kroner til forbrukere i Norge. Restriksjonsbelagte varer, næringsmidler og varer som ilegges særavgifter vil ikke omfattes av den forenklede ordningen.Se Prop. 1 LS (2019-2020) kapittel 12 og Innst. 4 L (2019-2020) punkt 9.
  • Særavgiftsfritak ved utdeling på veldedig grunnlag
    Det er vedtatt å innføre særavgiftsfritak for varer som gis bort fra produsent/importør til veldedige organisasjoner. Særavgifter omfattet av fritaket er: Avgiften på alkoholfrie drikkevarer, avgiften på drikkevareemballasje (grunnavgift og miljøavgift), avgiften på sjokolade- og sukkervarer og avgiften på sukker. Tilsvarende fritak ble vedtatt for merverdiavgift med virkning fra 1. juli 2016, jf. Prop. 121 LS (2015-2016) kapittel 2. Ordningen iverksettes fra 1. desember 2019.Se Innst. 3 S (2019-2020) punkt 10.17, 10.18, 10.19 og 10.20.
  • Veibruksavgift på naturgass
    Det er vedtatt å innføre veibruksavgift på naturgass med en avgiftssats på 1,02 kroner per sm3 fra 1. januar 2020. Regjeringen tar sikte på å trappe opp avgiftssatsen frem mot 2025, slik at det i 2025 er lik avgiftssats på naturgass og bensin, målt etter energiinnhold.Se Prop. 1 LS (2019-2020) kapittel 10.5 og Innst. 3 S (2019-2020) punkt 10.5.
  • CO2-avgift på mineralske produkter brukt i fiske og fangst i nære farvann
    I 2019 var mineralolje brukt i fiske og fangst i nære farvann ilagt CO2-avgift med redusert sats, mens naturgass og LPG til samme bruk var fritatt for avgift. Det er vedtatt å avvikle den reduserte satsen og fritaket fra 1. januar 2020. Mineralske produkter brukt til fiske og fangst i nære farvann vil nå ilegges avgift etter de generelle satsene i CO2-avgiften på mineralske produkter, som i 2020 er på 1,45 kr/liter mineralolje, 1,08 kr/sm3 naturgass og 1,63 kr/kg LPG. Fra 2020 innføres det samtidig en midlertidig kompensasjonsordning som trappes ned over tid, for å lette omstillingen for næringen. Ordningen føres som en utgiftspost på Nærings- og Fiskeridepartementets budsjett.Se Prop. 1 LS (2019-2020) kapittel 10.9.1 og Innst. 3 S (2019-2020) punkt 10.9.
  • CO2-avgift på mineralske produkter brukt i kjemisk reduksjon mv.
    Det er vedtatt å avvikle fritaket i CO2-avgiften for naturgass og LPG brukt til kjemisk reduksjon eller elektrolyse, metallurgiske og mineralogiske prosesser fra 1. januar 2020. Naturgass og LPG brukt til slik bruk vil nå ilegges avgift etter de generelle satsene i CO2-avgiften på mineralske produkter, som i 2020 er på 1,08 kr/sm3 naturgass og 1,63 kr/kg LPG. Virksomheter som er omfattet av EUs kvotesystem ilegges avgift med redusert sats på 0,061 kr/sm3 naturgass og 0 kr/kg LPG, i tråd med minstesatsene i EUs energiskattedirektiv.Se Prop. 1 LS (2019-2020) kapittel 10.9.3 og Innst. 3 S (2019-2020) punkt 10.9.
  • Ny metode for måling av CO2-utslipp ved fastsettelse av engangsavgift for motorvogner
    Det er vedtatt at CO2 utslipp målt etter ny WLTP standard skal legges til grunn ved fastsettelsen av engangsavgiften for personbiler og minibusser fra 1. januar 2020. WLTP erstatter den tidligere NEDC standarden.  For varebiler og campingbiler vil engangsavgiften også i 2020 bli beregnet på bakgrunn av NEDC baserte CO2 verdier.Se Prop. 1 LS (2019-2020) kapittel 10.4.2 og Innst. 3 S (2019-2020) punkt 10.4.2.
  • Harmonisering av reglene for beregning av engangsavgift ved opphør av fritaksgrunn
    Det er vedtatt å kodifisere og harmonisere reglene for beregning av engangsavgift i tilfelle hvor motorvogner som er fritatt for avgift omdisponeres til annen bruk før utløpet av fastsatt bindingstid. Endringene vil tre i kraft fra 1. januar 2020.Se Prop. 1 LS (2019-2020) kapittel 10.4.2.
  • Avvikling av ordning med avgiftsmessig nedskriving av vektårsavgift
    Det er vedtatt å avvikle ordningen med avgiftsmessig nedregistrering av vekt ved beregning av vektårsavgiften. Vektårsavgiften vil fra 1. januar 2020 utelukkende fastsettes på bekgrunn av den tillatte totalvekten som kjøretøyet teknisk er registrert med.Se Prop. 1 LS (2019-2020) kapittel 10.4.4 og Innst. 3 S (2019-2020) punkt 10.4.4.

Annet

  • Ny sentralbanklov
    Ny sentralbanklov trer i kraft 1. januar 2020. Loven innebærer blant annet at det opprettes en egen fagkomité med ansvar for pengepolitikk og oppgaver innen finansiell stabilitet med makroøkonomisk karakter.Se Prop. 97L (2018–2019)
  • Opplysningsplikt etter sentralbankloven
    Når ny sentralbanklov trer i kraft (se punkt over) vil også forskrift om opplysningsplikt etter sentralbankloven fastsettes på nytt. Forskriften er i all hovedsak en videreføring av gjeldende forskrift, men gjelder et bredere sett av foretak og institusjoner, ettersom Norges Banks adgang til å innhente opplysninger etter ny sentralbanklov er utvidet sammenlignet med gjeldende sentralbanklov.Se Prop 97L (2018–2019) kap 10.4 om opplysningsplikt.
  • Rådet for Statistisk Sentralbyrå
    Ny lov om offisiell statistikk og Statistisk Sentralbyrå (statistikkloven) § 19 Rådet for Statistisk Sentralbyrå trer i kraft 1. januar 2020. Rådet erstatter dagens styre.Hele loven er forventet å tre i kraft 1. januar 2021.Se Prop. 72 LS (2018–2019) kap. 7.4.
  • Forskrift om krav til nye utlån med pant i bolig (boliglånsforskriften)
    Ny boliglånsforskrift ble fastsatt 15. november 2019, og viderefører gjeldende krav til bankenes utlånspraksis. Forskriften trer i kraft 1. januar 2020, og skal gjelde til og med 31. desember 2020.
  • Ny verdipapirsentrallov
    Ny verdipapirsentrallov trer i kraft 1. januar 2020. Verdipapirsentralloven gjennomfører verdipapirsentralforordningen (CSDR) i norsk rett og inneholder i tillegg en rekke bestemmelser som supplerer reglene i forordningen. Verdipapirsentralloven erstatter verdipapirregisterloven av 2002.Se. Prop. 7L (2018-2019).

Kilde: Finansdepartementet

Areal definasjon

BRA-s / BOA Disse rommene kalles S-rom: Matkjeller, potetkjeller, uinnredet kjellerrom, kott, uinnredet loft, boder, garderobe, oppbevaringsrom, lagerrom, garasje, fyrrom, søppelrom, tekniske rom og gang inklusive trapp mellom rom samt innglasset balkong.
BRA Bruksareal (BRA) er bruttoareal fratrukket omsluttende konstruksjonsareal
(målt på innsiden av ytterveggene). Altså blir BRA = BTA – OKA. Nettoareal (NTA) er bruksareal (BRA) fratrukket innvendig konstruksjonsareal
(IKA). Dermed blir NTA = BRA – IKA.
BTA BRUTTOAREAL (BTA) Bruttoareal er det måleverdige arealet som begrenses av omsluttende ytterveggers utside i gulvhøyde og/eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal.
OKA Omsluttende konstruksjonsareal (OKA) er det arealet som opptas av

bygningens yttervegger.
NTA Nettoareal (NTA) Hver etasje måles fra innsiden av én yttervegg til innsiden av den andre

ytterveggen. Nettoareal (NTA) er bruksareal (BRA) fratrukket innvendig

konstruksjonsareal (IKA).
T- BRA Tillatt bruksareal (T-BRA) = Største tillatte bruksareal i m2 uavhengig av tomtearealet (skrives T-BRA = 00 m2 dvs. at arealet omfatter fellesarealer som trapperom, korridorer, boder, tekniske rom osv.) – Prosent tomteutnyttelse (%-TU) = Største tillatte bruksareal i prosent av tomtearealet. Norsk Standard 3940 inneholder beregningsregler og måleregler for arealer i bygninger.

U-grad Utnyttingsgrad (u-grad), som grovt sett var definert som forholdet mellom byggets (eller byggenes) golvflate og tomtas areal. Om det på ei tomt på 1000 kvadratmeter står et en-etasjes bygg på 200 kvadratmeter, blir graden 200/1000 = 0,2. Er bygget på to etasjer a 200 kvadratmeter, blir graden 400/1000 = 0,4.

Reglene for beregning av grad av utnytting finnes nå i byggteknisk forskrift (TEK 10) § 5.[1]


BYA Bebygd areal (BYA) Fotavtrykket til bygge. For en tomt er summen av bebygd areal for alle bygninger, bygningsdeler og konstruksjoner over bakken, åpent overbygd areal og nødvendig areal for biloppstillingsplasser på tomta. Bebygd areal på en tomt skrives m2 -BYA og angis i hele tall. Bebygd areal beregnes med utgangspunkt i NS 3940, tillagt nødvendig parkeringsareal etter TEK10 § 5-7.§ 5-3. Prosent bebygd areal (%-BYA) Prosent bebygd areal angir forholdet mellom bebygdareal etter § 5-2 og tomtearealet. Prosent bebygd areal skrives %-BYA og angis i hele tall. Bergningsmetode BYA / Areal regulert til bebyggelse x 100 = BYA%
TU Utnyttelse av tomter beregnes ut i fra minst en av følgende tre kriterier fastsatt i reguleringsbestemmelser. – Prosent bebygd areal (%-BYA) = Bygningens grunnflate i prosent av tomtearealet sammen med angitt etasjeantall og/eller gesimshøyde. – Tillatt bruksareal (T-BRA) = Største tillatte bruksareal i m2 uavhengig av tomtearealet (skrives T-BRA = 00 m2 dvs. at arealet omfatter fellesarealer som trapperom, korridorer, boder, tekniske rom osv.) – Prosent tomteutnyttelse (%-TU) = Største tillatte bruksareal i prosent av tomtearealet. Norsk Standard 3940 inneholder beregningsregler og måleregler for arealer i bygninger.
MUA Minste uteoppholdsareal (MUA) For boliger, skoler, barnehager og andre bygninger der det etter kommunens skjønn er nødvendig å avsette et minste uteoppholdsareal, bør det i planbestemmelsene angis minste uteoppholdsareal inklusiv lekeareal. MUA angis i m2 hele tall per enhet, bolig, skoleelev eller barnehagebarn mv. og skrives m2 MUA. Uteoppholdsareal er de delene av tomten som er egnet til formålet og som ikke er bebygd eller avsatt til kjøring og parkering. Kommunen kan bestemme at hele eller deler av ikke overbygd del av terrasser og takterrasser kan regnes som uteoppholdsareal.
Forskriftstekst med veiledning
Yield Initial yield (initiell direkteavkastning): Direkteavkastningen på kjøpstidspunktet for eiendommen. Internasjonalt brukes også “cap rate” her.
Brutto yield: Brutto leieinntekter/markedsverdien
Netto yield: Brutto leieinntekter – direkte eiendomskostnader/markedsverdien
Både brutto og netto yield kan være basert på både kontraktsleie og markedsleie. Kontraktsfestede brutto leieinntekter er det mest vanlige, men i markeder med stor forskjell mellom markedsleier og kontraktsleier, er kanskje markedsleiene det mest relevante.

For netto yield er det ikke alltid entydig hva som inngår i “direkte eiendomskostnader”. Det vanlige er å ta med ordinære drifts- og vedlikeholdskostnader, kall det gjerne eierkostnader. Indirekte kostnader (overhead) er derimot mindre relevant, så lenge de ikke følger eiendommen ved et salg.

Det beste og mest konkrete yield-begrepet er trolig netto yield, basert på kontraktsbaserte leier. Dette yield-begrepet definerer hva eiendommen nå genererer av kontantstrømmer for å dekke rentekostnader og andre kostnader. I realiteten blir dette initial yield, eller “direkteavkastningen” på eiendommen.

Men: Hvis det er stor forskjell mellom markedsleie og kontraktsleie, eller eiendommen har et stort etterslep av vedlikeholdsbehov/rehabiliteringsbehov, kan denne avkastningen være misvisende. Begrepet reflekterer heller ikke nødvendigvis verdien av langsiktige leiekontrakter med inflasjonsjustering.

Forkjøpsrett i Oslo Kommune

Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder
Dato LOV-1977-04-29-34
Departement Kommunal- og moderniseringsdepartementet
Sist endret LOV-2003-09-12-93 fra 01.01.2004
Ikrafttredelse 29.04.1977
Korttittel Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder

§ 1.Med leiegård menes i denne lov utleieeiendom hvor mer enn halvparten av bruksarealet er innredet til beboelse og inneholder minst fem boliger.

Eiendommen opphører å regnes som leiegård etter denne lov, når begjæring om oppdeling av eiendommen i eierseksjoner er tinglyst. En samleseksjon for boliger, som oppfyller kravene i første ledd, skal likevel regnes som leiegård.

0 Endret ved lov 20 des 1991 nr. 88.

§ 2.En kommune har forkjøpsrett når eiendomsrett til leiegård i kommunen blir overført til andre enn staten eller den fylkeskommune der eiendommen ligger. Dette gjelder likevel ikke overføringer ved arv, skifte eller ekspropriasjon.

Som overføring av eiendomsrett regnes også erverv av aksjer, sameieandeler eller parter i et leiegårdsselskap, slik at erververen blir innehaver av minst 50 pst. av samtlige aksjer, sameieandeler eller parter, eller får rett til å avgi stemme for minst 50 pst. av aksjekapitalen. Forkjøpsretten inntrer også når to eller flere enten hver for seg eller i fellesskap erverver aksjer, sameieandeler eller parter som nevnt ovenfor, i et slikt antall at de til sammen blir innehavere av minst 50 pst. av samtlige aksjer, sameieandeler eller parter, når ervervet skjer etter forutgående innbyrdes overenskomst. Sammen med en erververs aksjer, sameieandeler eller parter regnes også aksjer, sameieandeler eller parter som tilhører hans ektefelle, barn, foreldre eller søsken.

Når kommunen gjør forkjøpsrett gjeldende i tilfelle som nevnt i annet ledd, har den rett og plikt til å overta leiegården.

Forkjøpsrett kan ikke gjøres gjeldende ved overføring av leiegård når erververen er eierens ektefelle eller i slekt med eieren eller eierens ektefelle i rett opp- eller nedstigende linje, eller i eierens eller ektefellens første sidelinje til og med barn av søsken.

0 Endret ved lover 4 mars 1983 nr. 720 des 1991 nr. 88.

§ 3.Kommunen kan nytte forkjøpsretten på vegne av leierne, når disse ønsker å overta leiegården som borettslag eller eierseksjonssameie, på egne vegne, på vegne av studentsamskipnad eller på vegne av selskap som ledes og kontrolleres av kommune eller stat.

0 Endret ved lover 20 des 1991 nr. 8811 mai 2001 nr. 19 (ikr. 15 mai 2001 iflg. res. 11 mai 2001).

§ 4.Kommunens forkjøpsrett etter denne lov går foran forkjøpsrett som grunner seg på avtale. Kommunens forkjøpsrett går også foran sameiernes innløsningsrett etter sameieloven § 11.

0 Endret ved lov 20 des 1991 nr. 88.

§ 5.Overdrager og erverver av leiegård som omfattes av kommunens forkjøpsrett, skal straks gi skriftlig melding til kommunen. Departementet kan ved forskrift bestemme hvilke opplysninger meldingen skal inneholde, og hvilken kommunal instans meldingen skal sendes til.

Hverken overdrager eller erverver kan disponere rettslig over leiegården etter det tidspunkt forkjøpsrett kan gjøres gjeldende. De kan derfor ikke foreta seksjonering, påhefte leiegården servitutter, inngå nye leiekontrakter eller foreta andre rettslige disposisjoner uten samtykke fra kommunen. De kan heller ikke foreta byggearbeider eller andre påkostninger utover nødvendig vedlikehold uten kommunens samtykke. Disposisjonsforbudet gjelder ikke tinglysing av skjøte eller kjøpekontrakt i tilknytning til den overføring som utløste forkjøpsretten.

Overdrager og erverver kan kreve at kommunen erstatter husleietap som følge av disposisjonsforbudet.

Overdrager og erverver av leiegård som omfattes av kommunens forkjøpsrett plikter å vedlikeholde leiegården fram til overskjøting til kommunen finner sted.

0 Endret ved lov 20 des 1991 nr. 88.

§ 6.Vedtak om å nytte kommunens forkjøpsrett må være gjort innen fire måneder etter at kommunen har mottatt melding etter § 5 første eller § 10 annet ledd. Er vedtak om å bruke kommunens forkjøpsrett fattet uten det nødvendige kvalifiserte flertall, må nytt vedtak være gjort senest innen en måned etter utløpet av den ordinære frist.

Fristen begynner å løpe når kommunen har mottatt alle de opplysninger som melderen har plikt til å sende etter § 5 første ledd.

Avholdes skjønn etter § 7, må kommunen, hvis den ikke vil gjennomføre forkjøpet når skjønnet er blitt endelig, fatte nytt vedtak om dette innen fire uker.

0 Endret ved lover 20 des 1991 nr. 8811 juni 1993 nr. 85.

§ 7.Når forkjøpsretten gjøres gjeldende, trer kommunen inn i erververens rettigheter og plikter, med mindre annet følger av denne lov.

Kommunen overtar leiegården på samme tidspunkt som det overtakelsestidspunkt som gjaldt mellom overdrager og erververen. Kommunen kan likevel kreve å overta leiegården ett år etter at forkjøpsretten kunne gjøres gjeldende.

Ved gave, gavesalg eller overtakelse i tilfelle som nevnt i § 2 annet ledd, legges leiegårdens omsetningsverdi til grunn. Det samme gjelder dersom vederlaget etter avtalen ikke er bestemt på overtakelsestidspunktet. Verdien fastsettes på grunnlag av ekspropriasjonserstatningsloven § 5.

Panthaver som har kjøpt leiegården på tvangssalg eller salg etter dekningsloven § 8-15 for å redde sin fordring, kan kreve at kommunen betaler også den udekte del av fordringen så langt pantets verdi rekker.

Overdrageren eller erververen kan kreve at forkjøpet også skal omfatte løsøre, fast eiendom eller rettighet som naturlig fulgte med i ervervet, selv om forkjøpsretten ikke gjelder slikt tilbehør.

Dersom vederlaget helt eller delvis er fastsatt til annet enn penger, kan kommunen kreve at ytelsen i sin helhet omgjøres til penger. Vilkår for ervervet som ikke har økonomisk verdi, faller bort uten vederlag.

Overdrageren og erververen har krav på vederlag for nødvendige utlegg de har hatt i forbindelse med overdragelsen.

Krav i henhold til femte eller syvende ledd må framsettes innen fire uker etter at melding om forkjøpsvedtaket er mottatt.

Kommer partene ikke til enighet om forhold som nevnt i tredje til syvende ledd, avgjøres tvisten ved skjønn. Det samme gjelder tvist om verdien av løsøre, fast eiendom eller rettighet i fast eiendom, som ikke omfattes av forkjøpet, når det er fastsatt en samlet pris for dette og for det forkjøpet skal omfatte.

Begjæring om skjønn framsettes av kommunen hvis den ikke aksepterer de krav som er framsatt. Begjæringen må være kommet inn til retten enten innen seks uker etter at vedtaket om forkjøp ble gjort eller innen seks uker etter krav i henhold til femte eller syvende ledd ble mottatt.

0 Endret ved lover 20 des 1991 nr. 88 (som endret fra § 6 til § 7), 26 juni 1992 nr. 8620 juni 2003 nr. 45 (ikr. 1 juli 2003 iflg. res. 20 juni 2003 nr. 712).

§ 8.Avtale om at overdrageren skal ha rett til gjenkjøp eller at overdrageren eller erververen skal ha rett til å gå fra avtalen dersom forkjøpsrett blir brukt, kan ikke gjøres gjeldende mot kommunen eller noen som utleder sin rett fra kommunen. Det samme gjelder når overdrageren eller erververen har rett til å gå fra avtalen på vilkår som det ikke ligger i kommunens hånd å kunne oppfylle.

0 Endret ved lov 20 des 1991 nr. 88 (som endret fra § 7 til § 8).

?§ 9.Den som etter at kommunens forkjøpsrett ble aktuell, har fått tinglyst hjemmel til leiegård som kommunen gjør gjeldende forkjøpsrett til, plikter etter krav fra kommunen å overføre leiegården eller rettigheter til kommunen mot at denne foretar oppgjør etter reglene i § 7.

0 Endret ved lov 20 des 1991 nr. 88 (som endret fra § 8 til § 9).

§ 10.Enhver plikter å gi de opplysninger som er nødvendig for at kommunen skal kunne utøve sin forkjøpsrett etter denne lov.

Departementet kan gi forskrifter om plikt for registerfører for tinglysing i fast eiendom til å gi kommunen melding om tinglyst eiendomsovergang.

0 Endret ved lover 20 des 1991 nr. 88 (som endret fra § 9 til § 10), 12 sep 2003 nr. 93 (ikr. 1 jan 2004 iflg. res. 12 sep 2003 nr. 1136).

§ 11.Frister etter denne lov regnes slik som bestemt i domstolloven § 148.

0 Tilføyd ved lov 20 des 1991 nr. 88.

§ 12.Denne lov trer i kraft straks.

0 Endret ved lov 20 des 1991 nr. 88 (som endret fra § 10 til § 12).
Lov om Eierseksjon

Lov om Eierseksjon

lov om eierseksjoner

 

lov om eierseksjoner

I forbindelse med at det er kommet ny lov om eierseksjoner så ønsker vi å informere om noen praktiske endringer. Her er noen hovedpunkter

Nå kan man seksjonere når det er gitt rammetillatelse

Dette gjelder både for nybygg og eksisterende bygg.

Dvs. at et råloft nå kan bli seksjonert før det er ferdig utbygget

.

Saksbehandlingstider

Kommunen kan bruke inntil 12 uker.

I tillegg kommer 3 ukers ankefrist før begjæringen kan sendes til tinglysning.

Dersom det kreves kartforretning av utearealer kan det ta opptil ytterligere inntil 16 uker

Leietakers kjøpsrett er bortfalt

Nå har ikke lenger leietakere forkjøpsrett til seksjonen de leier. Dette gjør det enklere å seksjonere utleide eiendommer

Utearealer må tillegges seksjonen som tilleggsareal

Dette krever kartforretning fordi det ikke er nok å innta utearealene i vedtektene

Kostnader

Foreløpig så vil gebyrene være de samme. Det står i den nye loven at gebyrene skal stå i forhold til kommunens utgifter. Oslo kommune regner med at gebyrene vil øke

Risk & Security

In hac habitasse platea dictumst. Vivamus adipiscing fermentum.

Kilde: Advokat Einar Edin AS, PB. 3151 Elisenberg, 0208 Oslo, +47 9289 0000, edin@edin.no

Ny Eierseksjon Lov i 2018

Ny Eierseksjon Lov i 2018

Den nye eierseksjonsloven trer i kraft fra 1. januar 2018. Det har regjeringen nå bestemt. Her er de viktigste endringene i den nye loven.

Loven innebærer samlet sett betydelige forenklinger til fordel for både privatpersoner, byggenæringen og kommunene.

– Regjeringen jobber med «Klart lovspråk». Vi har derfor lagt stor vekt på at det skal være klart språk i den nye eierseksjonsloven, sier kommunalminister Jan Tore Sanner i en pressemelding.

ENKLERE: – Den nye loven gjør det enklere å finne ut hvilke rettigheter og plikter man har når man bor i et eierseksjonssameie. Dette skal bidra til gode og trygge bomiljøer. Loven vil tre i kraft fra årsskiftet, sier kommunalminister Jan Tore Sanner. (Foto: SMK)

Ny regel skal trygge forbrukerne

En viktig nyskapning i loven er en regel som reduserer risikoen for at uskyldige og uvitende forbrukere kjøper en bolig som ikke er godkjent for beboelse etter plan- og bygningsloven. Gjennom koblingen mellom de to lovene skal det i fremtiden ikke være mulig å opprette boligseksjoner som ikke er godkjent for beboelse.

– Med den nye regelen håper vi å forhindre at godtroende forbrukere kjøper «katta i sekken» og i verste fall risikerer å måtte flytte fra sin bolig, sier Sanner.

Én regel vil ikke tre i kraft før til sommeren 2018

Loven har en helt ny regel som gir en sameier med bruksrett til bolig som ikke er seksjonert, rett til å kreve seksjonering. Uten seksjonering vil en slik bolig være vanskelig å pantsette, og dermed også vanskelig å selge. Forskriften til denne bestemmelsen vil ikke være klar til nyttår, og akkurat denne bestemmelsen vil derfor først tre i kraft 1. juli 2018.

Under behandlingen av forslaget til ny lov ba Stortinget departementet om å komme tilbake med et forslag til regler som kan regulere adgangen til korttidsutleie i eierseksjonssameier, for eksempel gjennom AirBnB. Dette vil departementet følge opp, skriver de i pressemeldingen.

Forskrifter og rundskriv vil være på plass til nyttår

Frem til ikrafttredelsen skal departementet jobbe med å lage forskrifter til loven. Et forslag vil snart bli sendt på offentlig høring. Departementet jobber også med å lage et rundskriv til loven. Rundskrivet er først og fremst tenkt som et hjelpemiddel for de som arbeider med seksjoneringssaker i kommunene, hos fylkesmennene og hos tinglysingsmyndigheten, men også andre brukere av loven vil kunne finne nyttig informasjon i rundskrivet.

 

Her er de viktigste endringene i den nye eierseksjonsloven oppsummert av NEFs juridiske avdeling:

Organisering av parkeringsareal

Ved behandling av seksjoneringsbegjæringen skal kommunen etter ny lov § 7 første ledd bokstav d nå kun se på om det er avsatt tilstrekkelig areal til å sikre det antallet parkeringsplasser som følger av byggetillatelsen. Det er for øvrig opp til utbygger å bestemme hvordan parkeringsplassene skal organiseres, fordeles og disponeres.

Kobling mellom eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven

Seksjonering til bolig kan bare skje dersom søkeren kan dokumentere at boligseksjonene som angis i søknaden er lovlig etablerte boenheter etter plan- og bygningsloven. Endringen fremgår av ny eierseksjonslov § 7 tredje ledd.Dagens eierseksjonslov har ingen slik koblingsregel, og dette er en viktig endring av hensyn til forbrukerne.

Tidspunkt for seksjonering

Både bestående og planlagte bygninger kan etter ny lov § 8 seksjoneres når det foreligger rammetillatelse. Per i dag kan nybygg seksjoneres når det er gitt IG, mens bestående bygg kan seksjoners først når det er ferdig utbygget.

Rett til å kreve seksjonering

Sameier som har bruksrett til bolig i et ikke-seksjonert sameie er i den nye loven gitt en rett til å kreve seksjonering, jf. § 9.

Kjøperetten er fjernet
I dagens lov har den som leier boligen på tidspunktet for seksjonering rett til å kjøpe boligen til 80% av markedsverdien. Denne kjøperetten er avviklet i den nye loven.

Lading for el-biler

En seksjonseier kan med samtykke fra styret anlegge ladepunkt for el-bil/ladbar hybridbil i tilknytning til en parkeringsplass seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. § 25 første ledd.

Enerett til bruk av fellesarealene

Det kan etter den nye loven vedtektsfestes at en eller flere seksjonseiere skal ha enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene i inntil 30 år, jf. § 25 femte ledd.

Legalpantet økes

Legalpantet i hver seksjon, altså pantet de andre sameierne har i seksjonen for krav mot seksjonseieren som følge av sameieforholdet, er økt fra 1 til 2 G, jf. § 31 første ledd.

Vedlikehold

I ny eierseksjonslov er det tydeligere definert hva henholdsvis seksjonseier og sameiet er ansvarlig for vedlikeholdet av. Dette fremgår av §§ 32 og 33. Samtykkekrav for kostbare botiltak
Dersom sameiet skal utføre tiltak som har sammenheng med seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, og som går utover vanlig forvaltning, og tiltaket koster mer enn ½ G kreves det etter ny eierseksjonslov uttrykkelig samtykke fra samtlige av de berørte seksjonseierne, jf. § 50 andre ledd.

Sameiermøtet skifter navn til årsmøtet

NEF har drevet påvirkning
NEF har engasjert seg mye i arbeidet med den nye loven. Mer om det kan du les her:

Stemte ned forslag om å endre ervervsbegrensingen

NEF med høringsinnlegg om eierseksjonsloven

Endringer i eierseksjonsloven til glede for forbrukere og eiendomsmeglingsbransjen

Se hele lovvedtaket her.

 

Kilde: http://www.nef.no/fagstoff/eierseksjonslov-kraft-nyttar/