Endringer i eierseksjonsloven og borettslagsloven

Endringer i eierseksjonsloven og borettslagsloven

 

Endringer i eierseksjonsloven og borettslagsloven med virkning fra 1. januar 2020 skal bidra til et bedre bomiljø i sameier og borettslag, samt hindre profesjonelle aktører å drive «leilighetshotell».

 

Skjerpet ervervsbegrensningen i eierseksjonssameier

Begrensningen i eierseksjonslovens § 23, som innebærer at ingen kan erverve flere enn to boligseksjoner i samme eierseksjonssameie, skjerpes ved at begrensningen nå også vil gjelde indirekte erverv.

Dagens regel har vært enkel å omgå ved at oppkjøp av seksjoner bl.a. har skjedd gjennom ulike aksjeselskap eller ved eierskap gjennom familiemedlemmer mv. Det har medført at ervervsbegrensningen har vært lite egnet til å forhindre eierinteresser på én hånd i samme eierseksjonssameie.

Personer og selskap som vil investere i boligseksjoner vil etter lovendringen i større grad måtte spre investeringene på flere eierseksjonssameier når ervervsbegrensningen i eierseksjonsloven § 23 nå også vil gjelde indirekte erverv.

Skjerpet ervervsbegrensning innebærer også en regulering av hva som skal regnes som indirekte erverv. Ny lovregel tar utgangspunkt i konsoliderings- og identifikasjonsreglene i aksjeloven. Aksjeloven § 1-3 og § 1-5 har nærmere bestemmelser om hvordan personer og selskaper skal identifiseres med hverandre ut ifra hvilken tilknytning eller innflytelse personen/selskapet har i forhold til andre personer/selskaper.

Iht. eierseksjonsloven § 23 tredje ledd kommer ikke ervervsbegrensningen til anvendelse dersom nærstående erverver eller dennes nærstående skal bruke seksjonen som egen bolig.

Nytt første, andre og tredje ledd i eierseksjonsloven § 23 vil nå lyde

«Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve en boligseksjon hvis ervervet fører til at man blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet. Første ledd gjelder tilsvarende hvis et erverv av en boligseksjon eller av aksjer eller andeler i et selskap fører til at flere enn to av boligseksjonene eies av noen som har slik tilknytning til hverandre: a) eierne er nærstående som nevnt i aksjeloven § 1-5 første ledd b) eierne er selskaper i samme konsern. Aksjeloven § 1-3 gjelder tilsvarende, likevel slik at det regnes som konsern også hvis morselskapet har en annen foretaksform enn aksjeselskap c) eierne er selskaper som en fysisk person alene eller sammen med nærstående har bestemmende innflytelse over. Aksjeloven §§ 1-5 og 1-3 gjelder tilsvarende. Annet ledd bokstav a er ikke til hinder for at en nærstående erverver en boligseksjon som den nærstående selv eller dennes nærstående skal bruke som egen bolig.»

Det understrekes at de nye reglene ikke skal ramme hel eller delvis overdragelse av selskap som lovlig er blitt eier av to eller flere seksjoner i et sameie. Aksjene i et eiendomsselskap som for eks. eier samtlige seksjoner i et sameie, for eks. for utleie, kan mao. fortsatt overdras uten å komme i strid med den nye bestemmelsen. 

 

Korttidsutleie i eierseksjonssameier og borettslag

 

Korttidsutleie vil iht eierseksjonsloven § 24 nytt sjuende ledd ikke være tillatt i mer enn 90 døgn i løpet av ett år. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Dette kan fravikes i vedtektene ved at grensen på 90 døgn kan endres i intervallet 60 til 120 dager.

 

Begrensningen i korttidsutleie vil ikke gjelde sameier hvor alle bruksenhetene brukes som fritidsboliger. Vedtatt endring i borettslagsloven går ut på adgang til korttidsutleie av egen bolig i inntil 30 dager per år. Dette er en oppmykning i forholdet til dagens regelverk som innebærer at andelseier må søke styret for godkjenning dersom andelseier ikke selv skal bo i boligen.

Det blir interessant å se hvordan disse bestemmelsene kommer til å virke i praksis. Det er neppe tvil om at håndheving av de nye reglene om korttidsutleie vil skape store utfordringer for styrene både i borettslag og eierseksjonssameier. Lovendringen innebærer bl.a ingen rapporteringsplikt for seksjonseier eller søknadsplikt for andelseier. Begrensningen gjelder videre kun i tilfelle hvor seksjonseier eller andelseier leier bort hele boligen, ikke dersom del av boligen brukes som egen bolig. Det er således vanskelig å se for seg hvordan et styre skal kunne føre effektiv kontroll med at reglene faktisk overholdes, både mht om hvor mange dager boligen har vært leid ut, og om seksjonseier eller andelseier i perioden har brukt del av boligen som egen bolig.

 

 

 

 

 

Av Jan-Erik Nielsen, Karoline Røvik Zeiner i Kilde: dalan.no

 

februar 28, 2024 -Dagens Dato-
februar 17, 2020 -Publisert-

Artikler innen næringseiendom

Avhendingsloven med lovkommentarer

Avhendingsloven med lovkommentarer

Avhendingsloven regulerer forholdet mellom kjøper og selger ved avhending av fast eiendom. Avhending kan forstås som overdragelse. Loven kommer følgelig til anvendelse ved kjøp og salg av fast eiendom, men også ved bytte og gaveoverdragelser. Loven gjelder ikke ved...
Typiske funn i teknisk due diligence

Typiske funn i teknisk due diligence

Eiendommens tekniske stand har betydning for eierkostnader på kort og lang sikt og kan således påvirke økonomien i en transaksjon. Brudd på forskriftskrav, da særlig brann og HMS, kan dessuten få betydning for potensielt styreansvar og andre rettslige sanksjoner....
DLA Piper har laget en artikkelserien “Transaksjons ABC”

DLA Piper har laget en artikkelserien “Transaksjons ABC”

Formålet med Transaksjons ABC er å øke bevisstheten om hva meglerstandardene regulerer, når standardene kan benyttes og når det må skreddersøm til. Artikkelserien vil også omhandle en rekke enkelt temaer som kan ha stor betydning i enkelte transaksjoner. Det gje...
Blankoskjøte, Generalfullmakt og Sikringsobligasjon

Blankoskjøte, Generalfullmakt og Sikringsobligasjon

For kjøper av en utviklingseiendom kan det være ønskelig å tinglyse skjøte direkte til sluttkjøper for å spare dokumentavgift. At grunnbokshjemmelen forblir hos selger frem til eiendommen er ferdig utviklet innebærer at kjøper ikke har rettsvern for sitt erverv...
Slik bruker du finansiering som verktøy i eierskifte

Slik bruker du finansiering som verktøy i eierskifte

Eiere av bedrifter som har skapt en solid, lønnsom virksomhet kan av ulike årsaker ønske å realisere verdier som er bygget opp over mange år. Utgangspunktet kan være et forestående generasjonsskifte, at en eier ønsker å trappe ned sin rolle i virksomheten, at n...
Leilighetshoteller – avgiftspliktig eller unntatt fra avgift?

Leilighetshoteller – avgiftspliktig eller unntatt fra avgift?

Både hotellignende utleie og utleie av ferieleiligheter er avgiftspliktig med redusert sats på 12 %. Det betyr at særlig ved nyoppføring eller større rehabiliteringer, vil det lønne seg for leilighetshotellet å være omfattet av avgiftsplikten og dermed komme i f...
Slik tar du ned entreprenørrisiko i eiendomsprosjektet

Slik tar du ned entreprenørrisiko i eiendomsprosjektet

Valg av entreprenør er helt avgjørende når du skal utvikle eiendom. Entreprenøren er den viktigste leverandøren og samarbeidspartneren du har i prosjektet. Derfor er det viktig med grundige undersøkelser og vurderinger av aktuelle entreprenører for å sikre at va...