Valg av Entrepriseform

Valg av Entrepriseform

Hvem er erstatningsansvarlig dersom det skulle oppstå uforutsette kostnader på et nybygg for flere millioner kroner? Dette avhenger av byggeprosjektets valgte entrepriseform.

I 2014 ble det eksempelvis bygd to tomannsboliger i Trondheim, hvor det kun et år etter overtakelse ble avdekket feil for 2-3 millioner kroner per bolig. Ved slike mangler vil kjøper kunne kreve erstatning fra alle som har hatt en rolle i byggingen, det er derfor viktig å ha en oversikt over hvem som har ansvar for hva. I dette tilfellet var det den prosjekterende parten (arkitekten) som ble dømt til å betale erstatning til huskjøperne.

Valg av entrepriseform er ett av de viktigste valgene en byggherre tar i løpet av et byggeprosjekt. Dette vil først og fremst være et valg av risikofordeling mellom byggherre og entreprenør. Det skilles mellom to hovedkategorier av entrepriseformer: utførelsesentreprise og totalentreprise. Hovedforskjellen på de to er hvorvidt du ønsker at alt fra prosjektering til oppføring skal bli tatt hånd om for deg (totalentreprise) eller om du ønsker økt påvirkning, men også risikoeksponering, i prosjektet (utførelsesentreprise).

Ved siden av å velge entrepriseform er det også viktig at du er nøye på hvilke entreprenører og underleverandører du velger. Les gjerne vårt blogginnlegg om hvordan velge riktig entreprenør.

Utførelsesentreprise

I en utførelsesentreprise har byggherre (oppdragsgiver) ansvar for prosjekteringen. Med andre ord har byggherren ansvar for tegninger, beskrivelser og beregninger tilknyttet prosjektet. Generelt ved utførelsesentrepriser er at byggherren har mer kontroll over prosjektets resultat. De vanligste kontraktsformene for utførelsesentreprise er NS 8405 og NS 8406.

Det finnes flere måter å gjennomføre en utførelsesentreprise på, de mest kjente er; delt entreprise, hovedentreprise og generalentreprise. Det som skiller disse ulike typene fra hverandre er strukturen for prosjektets utførelse. Vi vil i de neste avsnittene redegjøre for hovedforskjellene mellom ulike utførelsesentrepriser.

Styrker

  • Påvirkningskraft fra byggherre
  • Frihet til å kunne kombinere prosjektet ut fra sine egne styrker og svakheter

Risiko

  • Byggherren bærer risiko for feil og mangler i prosjekteringen
  • Mer ansvar tilknyttet det utførende arbeidet i prosjektet

Delt Entreprise

Ved delt entreprise vil byggherre inngå kontrakt med flere aktører som får ansvar for hvert sitt fagfelt. Typisk vil det være noen aktører som skal utføre det bygningsmessige arbeidet og noen aktører som skal utføre det tekniske arbeidet. En slik struktur vil kreve koordineringsansvar fra byggherren, som selv må har ansvar for framdrift i prosjektet.

Styrker

  • Stor påvirkningskraft
  • Skaper konkurranse mellom aktørene og kan dermed oppnå bedre priser
  • Kan benytte seg av mindre leverandører som ofte har mindre påslag

Risiko

  • Mange kontrakter/motparter å forholde seg til og derav krav til gode koordineringsegenskaper
  • Større ansvar dersom noe skulle gå galt

Hovedentreprise

Ved en hovedentreprise er det vanlig at byggherren inngår færre kontrakter enn ved delt entreprise. I en hovedentreprise er det eksempelvis vanlig at byggherren inngår kontrakt med en entreprenør som har ansvar for alt byggearbeid. Denne entreprenøren kalles for hovedentreprenøren, som igjen vil kunne inngå kontrakt med flere underleverandører for å levere sin tjeneste. Dersom hovedentreprenøren ikke omfatter de tekniske fagene (som eksempelvis VVS og elektro) vil byggherren også måtte inngå kontrakter med entreprenører for dette.

Styrker

  • Byggherren har relativt stor påvirkningskraft og et middels koordineringsansvar
  • Ingen behov for koordinering av underleverandører
  • Mulighet for direkte kontraktsforhold med entreprenører en ønsker å ha stor påvirkningskraft på

Risiko

  • Byggherren bærer risiko for feil og mangler i prosjekteringen
  • Mindre interesse for tilreisende entreprenører siden verdikjeden er så splittet.
  • Mindre muligheter til å velge underleverandører

Generalentreprise

Ved generalentreprise velger byggherren en entreprenør som får ansvaret for å utføre prosjektet. Entreprenøren vil da få ansvar for å inngå kontrakter, administrere og kontrollere underleverandører som leverer tjenester innenfor de ulike fagene i tillegg til bygningsmassen. Prosjekteringen er det derimot byggherren selv må stå for.

Styrker

  • Ansvaret for utførelsen avklares på forhånd
  • Byggherren har mye påvirkningskraft og relativt lite koordineringsansvar.
  • En generalentreprenør har valgt partnere selv noe som reduseres risikoen for konflikter
  • Lavere risiko for byggherre gitt at ansvarsforholdene er klart definert på forhånd

Risiko

  • Mindre fleksibilitet til å gjøre endringer underveis. Er mulig, men vil mest sannsynlig koste en del
  • Byggherren bærer risiko for feil og mangler i prosjekteringen
  • Byggherren har ikke direkte kontroll over kvalitetskrav som setter til underleverandører

Fundingpartner.no – Les også

Slik velger du riktig entreprenør

Et grundig forarbeid før du velger entreprenør kan være avgjørende for et suksessfullt prosjekt, og spare deg for dyre overraskelser senere i prosjektet.

Totalentreprise

I en totalentreprise inngår byggherren avtale med én entreprenør som står for både prosjektering og utførelse av prosjektet. Med andre ord vil ikke byggherre i utgangspunktet ha noe ansvar i prosjektet og har kun én kontraktspart å forholde seg til. De vanligste kontraktene for totalentreprise er NS 8407 og NS 8417.

En generell fordel med entrepriseformen er at en i større grad utnytter entreprenørens ekspertise. Samtidig kan det også føre til raskere byggetid siden entreprenøren kan prosjektere og gjennomføre deler av utføringen parallelt. På den andre siden er det likevel viktig at byggherre gjennomfører grundige undersøkelser og finner en god entreprenør, som gjennomfører prosjektet i henhold til planen.

Styrker

  • Byggherren har kun en kontraktspart å forholde seg til
  • Totalentreprenøren får ansvaret for prosjektering og utførelse, i tillegg til koordineringsansvar mellom prosjekterende og utførende
  • Byggherren får en pris for et «nøkkelferdig bygg»
  • Lavest risiko for byggherre

Risiko

  • Har begrenset mulighet til å påvirke utførelse og kvalitet etter at kontrakt er signert
  • Blir ofte dyrere sammenlignet med de andre entrepriseformene
  • Lite innblikk i kostnadene til entreprenør da kalkyler ofte ikke deles

Oppsummering

Det finnes ikke nødvendigvis et fasitsvar på hvilken entrepriseform som er riktig for et spesifikt prosjekt. Entrepriseformene har sine styrker og svakheter. Hvilken entrepriseform som bør velges avhenger av flere ulike faktorer som eksempelvis prosjektets størrelse og kompleksitet. Generelt kan man si at det alltid er lavest risiko ved en totalentreprise, gitt at du har valgt en god og solid entreprenør. Dersom du har en form for utførelsesentreprise er risikoen noe høyere, og du bærer selv en del av ansvaret for oppføringen. Med denne entrepriseformen er du ekstra eksponert dersom noen av underleverandørene ikke leverer som de skal eller går konkurs.

Skrevet av Johnny Tran –Fundingpartner.no – Publisert 2021 M02 8, Mon

Artikler innen næringseiendom

Avhendingsloven med lovkommentarer

Avhendingsloven med lovkommentarer

Avhendingsloven regulerer forholdet mellom kjøper og selger ved avhending av fast eiendom. Avhending kan forstås som overdragelse. Loven kommer følgelig til anvendelse ved kjøp og salg av fast eiendom, men også ved bytte og gaveoverdragelser. Loven gjelder ikke ved...
Typiske funn i teknisk due diligence

Typiske funn i teknisk due diligence

Eiendommens tekniske stand har betydning for eierkostnader på kort og lang sikt og kan således påvirke økonomien i en transaksjon. Brudd på forskriftskrav, da særlig brann og HMS, kan dessuten få betydning for potensielt styreansvar og andre rettslige sanksjoner....
DLA Piper har laget en artikkelserien “Transaksjons ABC”

DLA Piper har laget en artikkelserien “Transaksjons ABC”

Formålet med Transaksjons ABC er å øke bevisstheten om hva meglerstandardene regulerer, når standardene kan benyttes og når det må skreddersøm til. Artikkelserien vil også omhandle en rekke enkelt temaer som kan ha stor betydning i enkelte transaksjoner. Det gje...
Blankoskjøte, Generalfullmakt og Sikringsobligasjon

Blankoskjøte, Generalfullmakt og Sikringsobligasjon

For kjøper av en utviklingseiendom kan det være ønskelig å tinglyse skjøte direkte til sluttkjøper for å spare dokumentavgift. At grunnbokshjemmelen forblir hos selger frem til eiendommen er ferdig utviklet innebærer at kjøper ikke har rettsvern for sitt erverv...
Slik bruker du finansiering som verktøy i eierskifte

Slik bruker du finansiering som verktøy i eierskifte

Eiere av bedrifter som har skapt en solid, lønnsom virksomhet kan av ulike årsaker ønske å realisere verdier som er bygget opp over mange år. Utgangspunktet kan være et forestående generasjonsskifte, at en eier ønsker å trappe ned sin rolle i virksomheten, at n...
Leilighetshoteller – avgiftspliktig eller unntatt fra avgift?

Leilighetshoteller – avgiftspliktig eller unntatt fra avgift?

Både hotellignende utleie og utleie av ferieleiligheter er avgiftspliktig med redusert sats på 12 %. Det betyr at særlig ved nyoppføring eller større rehabiliteringer, vil det lønne seg for leilighetshotellet å være omfattet av avgiftsplikten og dermed komme i f...
Slik tar du ned entreprenørrisiko i eiendomsprosjektet

Slik tar du ned entreprenørrisiko i eiendomsprosjektet

Valg av entreprenør er helt avgjørende når du skal utvikle eiendom. Entreprenøren er den viktigste leverandøren og samarbeidspartneren du har i prosjektet. Derfor er det viktig med grundige undersøkelser og vurderinger av aktuelle entreprenører for å sikre at va...