1
BRA-s / BOA
Boligareal
-
BRA
Bruksareal
BTA
Bruttoareal
/
NTA
Nettoareal
T-BRA
Tillatt Bruksareal
+
U-grad
Utnyttingsgrad
OKA /OBD
Omsluttende Konstruksjon Areal
TU
Tomteutnyttelse
*
MUA
Minste Ute Oppholdsareal
BYA
Bebygd Areal
Yield
Avkastning

BRA-s / BOA

Boligareal

BRA = Bruksareal

Bruksareal måles innvendig i boligen, altså er bruksarealet på en bolig bruttoareal minus arealet som opptas av yttervegger. Boligens totale bruksareal er P-rom pluss S-rom.

Mat kjeller, potetkjeller, uinnredet kjellerrom, kott, uinnredet loft, boder, garderobe, oppbevaringsrom, lagerrom, garasje, fyrrom, søppel rom, tekniske rom og gang inklusive trapp mellom rom samt inn glasset balkong.

BOA = Boligareal (eldre begrep)

Dagens gjeldene standard, Norsk Standard 3940:2012, benytter ikke lengre begrepet BOA.

En boligs arealer defineres nå som P-ROM og S-ROM – primærrom og sekundærrom.

Fortsatt er det imidlertid slik at det ikke er noen direkte sammenheng mellom byggeforskriftenes krav til «rom for varig opphold» og standardens angivelse av målbart primærareal. Eiendomsmeglere er imidlertid nå pålagt å avklare dette etter en bestemmelse i eiendomsmeglingsloven.

 

Tidligere ble også P-Rom brukt

BRA

Bruksareal

Dette er arealet innenfor ytterveggene. BRA bolig viser deg hvor mange kvadratmeter du har til disposisjon innvendig i huset ditt, inkludert boder, men ikke yttervegger. Carport, overbygd terrasse og sportsbod inngår ikke i BRA bolig.

 

Bruttoareal fratrukket omsluttende konstruksjonsareal
(målt på innsiden av ytterveggene). Altså blir BRA = BTA – OKA. Nettoareal (NTA) er bruksareal (BRA) fratrukket innvendig konstruksjonsareal
(IKA). Dermed blir NTA = BRA – IKA.

BTA

Bruttoareal

Bruttoareal er det måleverdige arealet som begrenses av omsluttende ytterveggers utside i gulvhøyde og/eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal.

14.2 Bruttoareal etter NS 3940

Bruttoareal er areal av måleverdige deler begrenset av ytterveggs utside, eller midt i delevegg. Bruttoareal for deler av en etasje måles fra midte av vegg mellom delene. Bruttoareal for en bygning er summen av bruttoarealene for bygningens etasjer, inklusive innskutte etasjer og gallerier, og loft og kjeller.

Merknad: Bruttoareal angis ikke for åpne deler, unntatt for spesielle bygninger som f.eks. parkeringshus. Regler for måleverdighet innebærer at bruttoareal for lofts(etasjer) med skråtak bare regnes til grensen 0,6 m utenfor høyden 1,9 m.

NTA

Nettoareal

Hver etasje måles fra innsiden av én yttervegg til innsiden av den andre
ytterveggen. Nettoareal (NTA) er bruksareal (BRA) fratrukket innvendig
konstruksjonsareal (IKA).

Omfatter også; Bruksareal (BRA) er areal innenfor omsluttende vegger. Innenfor en bruksenhet er BRA = nettoareal (NTA) + areal av innvendige vegger.

T-BRA

Tillatt Bruksareal

Største tillatte bruksareal i m2 uavhengig av tomtearealet (skrives T-BRA = 00 m2 dvs. at arealet omfatter fellesarealer som trapperom, korridorer, boder, tekniske rom osv.) – Prosent tomteutnyttelse (%-TU) = Største tillatte bruksareal i prosent av tomtearealet. Norsk Standard 3940 inneholder beregningsregler og måleregler for arealer i bygninger.

U-grad

Utnyttingsgrad

Som grovt sett var definert som forholdet mellom byggets (eller byggenes) golvflate og tomtas areal. Om det på ei tomt på 1000 kvadratmeter står et en-etasjes bygg på 200 kvadratmeter, blir graden 200/1000 = 0,2. Er bygget på to etasjer a 200 kvadratmeter, blir graden 400/1000 = 0,4.

Reglene for beregning av grad av utnytting finnes nå i byggteknisk forskrift (TEK 10) § 5.[1]

OKA / OBD

Omsluttende Konstruksjon Areal

Det er arealet som opptas av
bygningens yttervegger.

  • Omsluttende bygningsdeler (OBD): Overflater av yttervegger og tak.

TU

Tomteutnyttelse

Utnyttelse av tomter beregnes ut i fra minst en av følgende tre kriterier fastsatt i reguleringsbestemmelser. – Prosent bebygd areal (%-BYA) = Bygningens grunnflate i prosent av tomtearealet sammen med angitt etasjeantall og/eller gesimshøyde. – Tillatt bruksareal (T-BRA) = Største tillatte bruksareal i m2 uavhengig av tomtearealet (skrives T-BRA = 00 m2 dvs. at arealet omfatter fellesarealer som trapperom, korridorer, boder, tekniske rom osv.) – Prosent tomteutnyttelse (%-TU) = Største tillatte bruksareal i prosent av tomtearealet. Norsk Standard 3940 inneholder beregningsregler og måleregler for arealer i bygninger.

MUA

Minste Ute Oppholdsareal

For boliger, skoler, barnehager og andre bygninger der det etter kommunens skjønn er nødvendig å avsette et minste uteoppholdsareal, bør det i planbestemmelsene angis minste uteoppholdsareal inklusiv lekeareal.

MUA angis i m2 hele tall per enhet, bolig, skoleelev eller barnehagebarn mv. og skrives m2 MUA.

Uteoppholdsareal er de delene av tomten som er egnet til formålet og som ikke er bebygd eller avsatt til kjøring og parkering.

Kommunen kan bestemme at hele eller deler av ikke overbygd del av terrasser og takterrasser kan regnes som uteoppholdsareal.
Forskriftstekst med veiledning

BYA

Bebygd Areal

Bebygd areal (BYA) for en tomt er summen av bebygd areal for alle bygninger, bygningsdeler og konstruksjoner over bakken, åpent overbygd areal og nødvendig areal for biloppstillingsplasser på tomten. Bebygd areal på en tomt skrives m2-BYA og angis i hele tall. Bebygd areal beregnes med utgangspunkt i NS 3940:2012, tillagt nødvendig parkeringsareal, se § 5-7.

Bebygd areal (BYA) er horisontalprojeksjonen av bygning(er), bygningsdeler eller tilhørende konstruksjoner over bakken, dvs. byggets “fotavtrykk” over terrenget. Det er utfyllende regler for hva som skal være med av balkonger, terrasser, oppstilling for biler etc.

Se forskriftene her BYA- Byggteknisk forskrift (TEK17) med veiledning

 

YIELD

Avakstning

Direkteavkastningen på kjøpstidspunktet for eiendommen. Internasjonalt brukes også “cap rate” her.

Yield-begrepet kan splittes opp i:
Initial yield (initiell direkteavkastning): Direkteavkastningen på kjøpstidspunktet for eiendommen. Internasjonalt brukes også «cap rate» her.
Brutto yield: Brutto leieinntekter/markedsverdien
Netto yield: Brutto leieinntekter – direkte eiendomskostnader/markedsverdien

Både brutto og netto yield kan være basert på både kontraktsleie og markedsleie. Kontraktsfestede brutto leieinntekter er det mest vanlige, men i markeder med stor forskjell mellom markedsleier og kontraktsleier, er kanskje markedsleiene det mest relevante.

For netto yield er det ikke alltid entydig hva som inngår i «direkte eiendomskostnader». Det vanlige er å ta med ordinære drifts- og vedlikeholdskostnader, kall det gjerne eierkostnader. Indirekte kostnader (overhead) er derimot mindre relevant, så lenge de ikke følger eiendommen ved et salg.

Det beste og mest konkrete yield-begrepet er trolig netto yield, basert på kontraktsbaserte leier. Dette yield-begrepet definerer hva eiendommen nå genererer av kontantstrømmer for å dekke rentekostnader og andre kostnader. I realiteten blir dette initial yield, eller «direkteavkastningen» på eiendommen.

Men: Hvis det er stor forskjell mellom markedsleie og kontraktsleie, eller eiendommen har et stort etterslep av vedlikeholdsbehov/rehabiliteringsbehov, kan denne avkastningen være misvisende. Begrepet reflekterer heller ikke nødvendigvis verdien av langsiktige leiekontrakter med inflasjonsjustering.

Les mer om Estimering av Næringseiendom

 

Artikler
Avhendingsloven regulerer forholdet mellom kjøper og selger ved avhending av fast eiendom. Avhending kan forstås som overdragelse. Loven kommer følgelig til anvendelse ved kjøp og salg av fast eiendom, men også ved bytte og gaveoverdragelser. Loven gjelder ikke ved...
Eiendommens tekniske stand har betydning for eierkostnader på kort og lang sikt og kan således påvirke økonomien i en transaksjon. Brudd på forskriftskrav, da særlig brann og HMS, kan dessuten få betydning for potensielt styreansvar og andre rettslige sanksjoner....
Formålet med Transaksjons ABC er å øke bevisstheten om hva meglerstandardene regulerer, når standardene kan benyttes og når det må skreddersøm til. Artikkelserien vil også omhandle en rekke enkelt temaer som kan ha stor betydning i enkelte transaksjoner. Det gje...
For kjøper av en utviklingseiendom kan det være ønskelig å tinglyse skjøte direkte til sluttkjøper for å spare dokumentavgift. At grunnbokshjemmelen forblir hos selger frem til eiendommen er ferdig utviklet innebærer at kjøper ikke har rettsvern for sitt erverv...
Eiere av bedrifter som har skapt en solid, lønnsom virksomhet kan av ulike årsaker ønske å realisere verdier som er bygget opp over mange år. Utgangspunktet kan være et forestående generasjonsskifte, at en eier ønsker å trappe ned sin rolle i virksomheten, at n...
Både hotellignende utleie og utleie av ferieleiligheter er avgiftspliktig med redusert sats på 12 %. Det betyr at særlig ved nyoppføring eller større rehabiliteringer, vil det lønne seg for leilighetshotellet å være omfattet av avgiftsplikten og dermed komme i f...
Valg av entreprenør er helt avgjørende når du skal utvikle eiendom. Entreprenøren er den viktigste leverandøren og samarbeidspartneren du har i prosjektet. Derfor er det viktig med grundige undersøkelser og vurderinger av aktuelle entreprenører for å sikre at va...
Hvem er erstatningsansvarlig dersom det skulle oppstå uforutsette kostnader på et nybygg for flere millioner kroner? Dette avhenger av byggeprosjektets valgte entrepriseform.
Eiendomsutvikling er en kapitalkrevende disiplin der riktig finansiering kan utgjøre millioner fra eller til inn i prosjektet. Vurderinger rundt avkastning på egenkapital bidrar til å rigge dine investeringer i eiendomsutvikling på en fordelaktig måte. Målet er at...
God likviditet gir større robusthet dersom det skulle oppstå uforutsette forhold du må løse raskt. Når banken skal finansiere ditt byggeprosjekt, er vi derfor opptatt av at det er tilstrekkelig disponibelt på byggekreditten til å ferdigstille prosjektet. Prosjek...
Det å få innvilget et lån kan være av avgjørende betydning for om ditt byggeprosjekt blir realisert eller ikke. For å kunne behandle lånesøknader så effektivt som mulig, er vi avhengig av å få god innsikt og forståelse av låneformålet.
Begrensningen i eierseksjonslovens § 23, som innebærer at ingen kan erverve flere enn to boligseksjoner i samme eierseksjonssameie, skjerpes ved at begrensningen nå også vil gjelde indirekte erverv. Dagens regel har vært enkel å omgå ved at oppkjøp av seksjoner...
AREAL BESKRIVELSE – DEFINASJON Arealdefinasjon | Arealeffektivitet | Arealkostnader | Arealtyper | BRA | BRA-s | Bruttoareal | BTA | BYA | byggkvalitet | ByggSøk | byggteknisk forskrift | Eiendomsdrift | Eiendomsutvikling | Eierseksjoner | Fagord | Faguttrykk | FDV |...